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至2020年1月3日，萬科A最新收盤價32.05元，市值3622億。以下研報摘自申萬宏源，僅供學習用。
投資要點：
戰略眼光卓越，從不預判周期。
公司精准把握行業發展趨勢，成就30年地産龍頭地位，新時代將續做行業的引領者。萬科之所以有底氣不預判周期，正是因爲無論在什麽樣的行業環境下均可以通過自身的經營管理削弱周期波動影響，甚至從行業洗牌的格局中獲益。根據我們對于萬科經營現金情況的回溯和預測，在維持銷售雙位數增長的情況下，按照萬科近幾年來最低的回款率90%（也是萬科對自己回款率最低的要求），中性的拿地強度(銷售金額的50%去拿地)，保守的地售比（地價/售價），不考慮外部融資的影響下，萬科依然能實現經營現金流入的持續增長以及銷售的持續成長，正是依靠其強大資源整合能力。
增長空間仍廣。
盡管行業整體銷售額增長不樂觀，行業集中度提升背景下，看好公司增長空間。公司目前進入84個城市，其中41個城市市占率名列前三，極致深耕戰略卓有成效。在公司的南方、上海、北方和中西部四大區域中，南方區域和中西部區域市占率保持穩定，上海和北方區域在2011-18年間翻倍，我們認爲公司在單個城市的市占率有繼續提升的空間。另一方面，在市場的廣度上，公司目前僅僅布局了全部一二線城市，近三分之二的三線城市沒有布局，仍有萬億級的公司可以去開拓。
ROE長期處于高位，無息杠杆功不可沒。
公司的ROE長期維持高位，除了均價提升帶來的淨利率增長，無息杠杆的使用值得重視。除了預收款、上下遊占款占比加強之外，小股操盤的模式也能以較小的資金撬動大的規模，提升淨利率和權益乘數。而這兩者均與公司的品牌價值密不可分，也是公司的護城河所在。我們認爲這一核心競爭力公司能長期維持。
業績保障性強，2019 是結算高峰期。
公司可供待結算量充裕：2018 公司合並報表範圍內有3710.2萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約5307.1億元，較上年末分別增長25.2%和28.1%。
此外，公司2018 年竣工面積2756.4萬平方米，超出年初計劃4.8%。從預收款/營收的角度看，公司2018年達到1.7倍的水平，曆史最高。結算價格彈性較大：2018 已售未結均價1.4萬/平米，2018年銷售均價1.5 萬/平米，隨著高價項目陸續交付，2018年結算均價1.30萬/平米，相比2017年的1.18 萬/平米增長了10.4%。預計2019年結算價格仍能繼續增長。
維持增持評級，上調盈利預測。
公司作爲龍頭房企，近7年ROE水平位列板塊第一梯隊，維持在20%左右，目前的土地儲備以優質一二線城市爲主，貨值占比達到90%，安全邊際高。深耕戰略影響下，布局城市數量僅爲同一梯隊的三分之一，擴張空間龍頭中最廣。公司從不預判周期，依靠一流的管理經營及融資能力取勝，悲觀假設下公司在不加杠杆的環境下依然能維持每年銷售額雙位數增長，穿越周期能力強。
維持盈利預測，我們上調公司2019-2021年歸母淨利潤爲423.9/518.3/606.5億元(原預計421.1/511.6/597.0億)，同比增速25.5%/22.3%/17.0%。對應EPS 分別爲3.75/4.59/5.37元，根據可比公司估值，我們給與公司2020年PE爲7.8倍（與可比公司一致），對應目標價35.7元。
風險提示：銷售去化率下行超預期風險、新業務拓展不及預期風險。
新觀點：房住不炒，萬科更易擴張
市場認爲中國房地産銷售的天花板已經出現，公司增長空間有限。我們認爲受益于行業集中度提升，公司在單個城市的市占率仍能提升，目前公司已經進入84個城市，符合公司布局要求的城市至少仍有40余個，拓展的廣度仍然充分。我們認爲“房住不炒”基調更利于公司發揮，依靠行業內最低水平的三費率以及突出的拿地優勢，周期下行階段公司逆市擴張反而難度較小。
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