加入集體出售熱潮的商用項目和綜合項目近日來有所增加，但分析師指出，這些項目成功招標比私宅困難。原因是商用項目規模龐大，收購費用高，而綜合項目的分層地契份額分配過程複雜，要推出市場困難重重。
今年來共有六個商業和商住兩用的綜合項目集體求售，其中只有三個完成交易——Citimac工業大廈、Elite大廈及吳與吳大廈（Goh & Goh Building）。
加東購物中心（Katong Shopping Centre）招標失敗，而大華大廈（Tai Wah Building）和惹蘭勿刹大廈（Jalan Besar Plaza）則剛在本月推出市場。
另外，城市購物中心（City Plaza）和金城中心（Golden Wall Centre）則還在籌備中。
這同私宅項目比起來可說是小巫見大巫，今年以來推出市場的私宅項目有至少15個，正在籌備集體出售的公寓至少有50個。其實有意進行集體出售的商用項目和綜合項目不少，但在執行上比私宅項目的難度更大。
高緯環球（Cushman & Wakefield）投資部董事沈麗美接受《聯合早報》訪問時說：“如果零售或辦公室單位是用來出租的，業主同意集體出售的可能性較高，因爲這對他們來說是一種投資。可是要說服自己開店的業主較難，除非他們能找到可搬遷的地方。當然，售價也是（影響決定）關鍵。”
許多綜合項目以商用部分爲主，並附有少量的住宅單位。沈麗美說，這些項目中不同意賣房子的屋主，多數是因爲長期居住在大樓裏，不舍得搬離。
另一項挑戰則是估價的問題。受委任的房地産顧問公司得爲個別單位估價，才能分配集體出售後所得的款項。
Huttons Asia投資銷售主管連镛智受訪時說，爲住宅單位估價時，主要是以房子的面積計算，較爲簡單直接。爲零售單位估價時則要考慮到商店的分層地契份額（share value）、位置、方向和樓層，因此比較耗時。
另外，住宅單位和商用單位的計算方法不同，經常會發生業主看法不同而僵持不下的情況。
他解釋，商用單位的租約一般爲三年或五年，之後還可續約，且租金尺價一般比住宅高出許多，可是住宅單位的租約只有一至兩年，所以商用單位的投資價值較高，估價自然也更高。
“因此即使面積相同，商店的估價卻往往比住宅高，這容易引起屋主的不滿。價格談不攏，就難以取得八成業主的同意，招標計劃可能中斷。”
盡管如此，商用項目和綜合項目要搭上集體出售列車也不是不可能。
沈麗美認爲，建于1990年以前的分層地契項目，最適合推出市場。這些大樓無法同新商場競爭，租金收益已有所下降。
“一旦業主意識到爲大樓裝修以吸引租戶須要一大筆錢之後，多數會加入集體出售計劃。”
公開招標後不一定能順利成交，尤其是規模龐大的項目，叫價10億2500萬元的城市購物中心就是一個例子。可是連镛智認爲，只要地點優越而且有良好發展潛能，還是能吸引發展商參加競標。
“靠近地鐵站、有大量人潮、靠近中央商業區或學校的項目，都深具吸引力。一個例子是惹蘭勿刹大廈（Jalan Besar Plaza）。這類地段適合重新發展爲結合服務公寓、商場和住宅的項目。”