樓市乾坤
私宅集體出售市場近來極爲火熱，今年來已有數千名屋主以100多萬元至200多萬元的價格，通過集體出售的方式賣掉房子。這讓其他私宅項目的屋主羨慕不已，紛紛開始籌備集體出售活動。
有些項目獲得大多數屋主支持，成功推出市場招標，但也有不少屋主因爲種種原因而投下反對票。
本期“樓市乾坤”探討爲何一些屋主甯願放棄數十萬元的利益，也不願賣房子的原因，同時也提醒屋主在有意集體出售房子時，必須留意的相關費用和關注的事項。
工作了大半輩子，李淑蓮（75歲）和丈夫陳宗（74歲）最大的願望就是能擁有一個房子，靠近購物、醫療、交通等設施，享受退休生活。他們花了很長一段時間才找到現在居住的綠和園（Ivory Heights）。
綠和園位于裕廊東，是一個處在成熟住宅區內的私有化中等入息公寓（HUDC）單位，他們的單位寬敞明亮，還能眺望不遠處的裕華園，裕廊湖的景色一覽無遺。
四年前，兩人砸下132萬元買下面積達1700平方英尺的單位，還費了一番心思進行裝修，把房子打造成無障礙居所。
花費18萬元裝修
他們把屋內的階梯改裝成斜坡、在房子內鋪上防滑地磚，還在各處安裝扶手，廁所門也改裝了，方便輪椅出入。從策劃到裝修耗完工時近一年，耗費18萬元。
李淑蓮接受《聯合早報》訪問時說：“我的脊椎有問題，無法長時間站立或走動，未來可能得長時間坐輪椅。這間房子是我養老的住所，如果我將來得坐輪椅，房子一定要適合輪椅出入。”
不過，這個有24年屋齡的私宅項目正准備集體求售，讓兩老深感頭疼。他們耗費了不少錢財和精力打造理想家居，若是這麽快賣掉，他們將蒙受不小的損失。
他們預計能從集體出售活動中獲得205萬元，扣除房地産顧問和律師等費用後可獲得203萬元。這看來似乎有盈余，但問題在于買新房子又得花一筆錢。
根據他們計算，若要以目前的市價買到與現有房子相等面積的私宅，加上裝修、添購家具和搬運等費用，估計得花費214萬元。在扣除賣屋所得的203萬元之後，他們還得額外支付11萬元。
李淑蓮說：“這是我們的第二間房子，賣掉後再買另一間房子，我們要付7％的額外買方印花稅（ABSD），相等于13萬元，這樣一算，我們會虧損24萬元。”
屋主擔心買不起替代房子
像李淑蓮夫婦不想賣房子的屋主不少，住在道德路好運花園（Goodluck Garden）的吳麗芬（45歲，家庭主婦）也是其中之一。
她不想搬離住了九年的房子，是因爲三個11歲至15歲的孩子都在附近的學校上學，不適合搬到其他地點。如果留在該區，附近其他公寓的價格不低，她擔心賣屋所得的260萬元，不足以讓她購買替代的房子。
“如果集體出售成功，我們預計會在明年9月收到發展商的錢，到時才能買替代的房子。附近同等大小的公寓現在要價220萬元，可是最近房價一直上漲，等到我們能簽約買房時，可能就不只這個價錢了。”
集體出售未必穩賺
在整個集體出售過程中，屋主必須支付各種費用，不清楚細節的人可能會被數百萬元的集體出售價誤導，以爲絕對穩賺。
新加坡國立大學房地産研究院主任程天富博士受訪時說，如果房屋貸款還未付清，有些銀行可能會要求屋主支付提前解約罰款（prepayment penalty）。
他提醒屋主，無論是集體出售或單獨出售，都應該謹慎考慮，衡量得失之後才在集體出售協議上簽名。這對年長屋主來說尤其重要。
對法律條款一知半解
“如果他們的積蓄不多，他們將沒有足夠現金付替代房子的首款，而是要等到收到發展商的錢之後才能買。另一個問題是年長屋主往往不符合申請銀行房屋貸款的條件，例如年紀太大或沒有收入，尤其是已退休的屋主。”
一些不谙英文的年長者，對集體出售協議中的法律條款一知半解。雖然房地産顧問能解答疑問，但他們擔心，有些房地産顧問會因爲自身利益，而沒有根據屋主的需求提出建議。
對此，程天富認爲，委任具有優良記錄、信譽卓著的房地産顧問公司極爲重要，這些公司也必須有一支熟悉集體出售房屋的專業團隊。
瑞德律師事務所（Rodyk & Davidson）合夥人李烈揚也有同感。
他受訪時說：“屋主應該委任能以公平透明的方式爲公寓估價的房地産顧問。如果有任何疑問，應該向有經驗的律師咨詢了解自身的權益。屋主也應該要求受委任的律師和房地産顧問，以他們熟悉的語言講解法律文件內容。”
他強調，屋主不應該在還沒收到賣房子的錢，就急著買另一間房子。因爲如果交易不獲有關當局批准而告吹，屋主可能會陷入財務困境。 “無論是想要賣房子，或無意搬遷的屋主，都必須向有經驗且優秀的房地産顧問和律師的咨詢，才能確保在合法的情況下以最高的價格出售房子。”
集體出售前應注意事項：
■ 集體出售協議
（Collective Sale Agreement）
這是出售房子的合同，具有法律約束力。內容包括預示價、銷售收益的分配方式（apportionment）、公開招標的銷售方式、集體出售的費用、賦予集體出售委員會處理銷售事宜，以及同發展商討論售價的權力等條款。
由于這是一份法律文件，不熟悉法律用語的人可能看不懂，屋主應該要求房地産顧問或法律顧問詳細地解釋。
■ 保留價（reserve price）
這是整個私宅項目的最低售價，集體出售委員會可自行向發展商開出比保留價高的價格，但絕對不能低過保留價。
如果要調低保留價，委員會必須召開屋主大會以獲取多數出席者的同意。接著還要取得八成屋主的簽名，才可下調保留價。如果公寓的估價比保留價高，委員會必須按估價或更高的價格出售公寓。
■ 搬遷期限
屋主可選擇在交易完成時搬離，或在交易完成後的期限內離開，一般上期限爲六個月。如果屋主選擇後者，買方或賣方的法律顧問會扣下該屋主一小部分賣房的收益（大約5％）。待屋主清空房子後，才發放這筆余款。
繼續住在房子裏的屋主可能得付租金給得標的發展商，同時照舊支付每月的公寓管理費和房地産稅等。
■ 集體出售各項費用
屋主得支付傭金給房地産顧問和法律顧問，費用爲集體出售價格的某個百分比，每戶得支付數千元。如果集體出售計劃告吹，就不用付費。
另外還有請獨立估價師估價費、在本地四種語言的報章刊登廣告的費用，以及可能得向分層地契局申請批准集體出售的5000元費用。這些費用將由所有屋主一起分擔。
屋主若剛搬入公寓不久而且住不滿四年，就得在賣房子時得支付賣方印花稅（Seller’s Stamp Duty）。
屋主在買替代房子時則得付買方印花稅（Buyer’s Stamp Duty）；如果已有超過一間房子，他們就得付額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty）。
■ 分層地契局（Strata Title Board）批准
如果所有的屋主都同意賣房子並簽署集體出售協議，委員會可直接與得標的發展商交易。如果有小部分屋主反對，公寓在通過招標找到買家後，必須獲得分層地契局（Strata Title Board）的批准才能進行交易。
若屋主發現，賣房收益在扣除集體出售各項費用後比當年買房子付的錢還少，以致出現虧損，可向分層地契局申請終止集體出售計劃。要注意的是，這不包括買替代房子、裝修和搬家的費用。
另外，屋主若把房子抵押給銀行而賣房收益不足以付清貸款，他同樣也能提出申請。
分層地契局審核屬實後，會下令終止集體出售計劃，然後後交由高等法院裁決。