樓市乾坤
韓寶鎮
近年來隨著新竣工私宅單位增加，加上經濟不明朗和降溫措施等因素，造成房屋價格和租金面對下行壓力。去年，私宅空置率創亞洲金融風暴後的新高，新竣工單位也達曆史高點。然而，2016年也出現一個特別現象，即未售出私宅單位創下曆史新低。進入2017年，又會是怎樣一番光景？《樓市乾坤》找來多名分析師分享看法。
空置率近年逐年上揚，新竣工單位也在去年創下新高，對房地産市場顯得不利。
然而，自2015年以來，市場上發展商售出的私宅數量卻比推出的單位數量來得多，以致未售出的私宅單位出現曆史新低，這給暗淡的私宅市場帶來一線曙光。
接受《聯合早報》訪問的分析師預料，隨著房價降至合理水平吸引買家進場，而新竣工單位和未售出單位也繼續減少，房地産市場將在今年趨穩。不過，出租市場將繼續是租戶的天下，投資者仍得調整“戰略”，以便在競爭激烈的租金市場中求存。
根據市區重建局房地産資訊系統（URA Realis）和綜合各房地産研究公司的數據，去年整體私宅空置率是亞洲金融風暴之後的新高，第三季（最新數據）爲8.7％，若只是非有地私宅則高達10％。
私宅空置率雖然不是曆來最高，但仍然是10多年來的高點。分析師認爲大量新私宅竣工、經濟放緩和企業改變外來人員住房津貼等因素，都是空置率去年攀高的原因。
ERA産業主要執行員林東榮指出，從2014年起開始出現大量新竣工私宅單位。除了去年的大量竣工私宅，2015年和2014年各有1萬8971個和1萬9941個新單位竣工。此前，本地10年均值是9582個。
仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝說：“竣工單位大增，而外勞的招聘卻收緊，以及經濟放緩所造成的裁員、外來員工被派往其他國家和削減住房預算，都是空置率過去幾年連年高漲的原因。”
分析師預料去年全年的新竣工單位，可能打破2014年1萬9941個單位的峰值。
根據第三季數據，今明兩年預計竣工的私宅，分別有1萬3284個和9587個單位。不過，值得注意的是去年發展商未售出私宅單位紀錄，出現曆史新低，爲2萬2502個單位，似乎給房地産市場帶來曙光。在2015年，發展商推出和售賣的私宅單位分別是7056和7440個。去年首11月，發展商推出和售賣的私宅單位分別是7763和7768個。
談到發展商的“存貨”創新低，橙易産業研究與咨詢部主管黃顯洋指出，政府售地計劃的住宅地段近年來減少，而發展商銷售的私宅則增加，是促使私宅“存貨”減少的原因。
大多分析師預料房市今年趨穩
在空置率居高不下的同時，數年來數量龐大的竣工單位，也給本地房地産市場雪上加霜。近年來的竣工單位動辄上萬個，甚至直逼兩萬，高于此前不足1萬個的10年均值。截至去年11月，新竣工單位是1萬9193個。
空置率、私宅存貨和竣工單位，這三大因素在今年的情況會如何？在相互影響的情況下，加上宏觀經濟和加息等因素，本地房市今年有望複蘇嗎？
受訪分析師都認爲空置率會繼續維持在高水平，並預料存貨會持續走低。由于新竣工單位在今明兩年預計會比過去幾年來得少，分析師大多預料我國房地産市場今年會趨穩，並認爲現在是投資者可考慮物色心儀房地産的時機。
戴玉祥産業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳說：“價格可能會得到扶持，但在市場自我調適之前，租金市場會維持疲弱。對于擁有現金的投資者和買屋自住者，這是‘到處看看’的好時候。”
不過，也有分析師認爲房價會持續下滑。高力國際新加坡研究部主管宋明蔚認爲，若利率上揚，可能推動更多屋主在轉售市場脫售房地産，造成價格下滑。不過，今年新推出的私宅，視各自具備的特點而定，若竣工日期是在2019年以後，那麽推出價可能持穩。
世邦魏理仕新加坡與東南亞研究部主管沈振倫認爲，高漲的利率環境，可能迫使一些投資者脫售房地産，但不太可能出現倉皇賣屋的情況。
他指出，幾年前熱賣的項目如今竣工，增加出租市場的供應，在需求方面帶來挑戰。許多外派人員如今是在“本地配套”下受聘，自然會選擇租金較低的房屋。整體來說，分析師認爲今年會延續去年的買氣。
東北部空置率冠全國
在各地區私宅空置率方面，前年空置率“居冠”的東部在去年情況好轉，而東北部則躍升爲空置率最高的地區。
盡管如此，本報“夜訪”東部淡濱尼的Q Bay Residences和弗洛拉通道的The Inflora，發現亮著燈的單位並不多，有的公寓大樓甚至幾乎“漆黑一片”。
根據URA Realis和智信研究與咨詢的數據，截至去年第三季，東北部的空置率是10.9％，而中部和西部則緊隨其後，分別是9％和7.9％。
談到東北部躍居空置率最高的地區，智信研究與咨詢總監王伽勝認爲，這主要是因爲該地區近來有大量私宅竣工，以及附近缺乏聘請大量外派人員的辦公場所所致。
他指出，2010年至2013年是買家擁屋期望高漲時期，隨著東北部當時推出的項目紛紛竣工，空置率也因此走高。
東北部近來竣工的項目，有榜鵝的Flo Residence和萬國的萬寶閣（Jewel@Buangkok）以及樂豐軒（La Fiesta）等。
至于北部的空置率，則是五大地區當中最低的，在去年第三季爲5.5％。北部是許多跨國廠商的聚集地，可爲出租市場提供外來人員租戶群。
自住或投資 專家給你指路
房地産市場還未複蘇，當中的利益相關者如何避開風險，掌握機會？分析師爲投資者和買屋自住者、房東與租戶，以及發展商提出不同建議。
■ 買屋自住者
轉售市場競爭激烈，對買家有利。ERA産業主要執行員林東榮指出，由于屋主更願意洽談價格，這類買家可能會買到物有所值的房子。
高力國際新加坡研究部主管宋明蔚指出，買屋自住者應該仔細分析利率將如何影響他們償還貸款的能力。他們應該謹慎置産，並可考慮到轉售市場物色物有所值的房子。
智信研究與咨詢總監王伽勝相信發展商今年會減價，因此建議買屋自住者直接跟發展商買房子。不過，他表示，若買屋自住者急著買房子住，可以考慮購買新竣工的私宅。
■ 投資者
林東榮建議投資者跟發展商購買未竣工的私宅。這是因爲建造私宅需要多年時間，雖然當前出租市場下滑，但屋主還有時間等待市場複蘇。
對于那些准備從轉售市場買屋，並期望立即出租的投資者，王伽勝指出，這類投資可能面對較大風險。在房地産市場當前面對逆風的情勢下，要出租房子可能會面對困難。
■ 房東
竣工房地産增加，租金下滑，房東面對不利形勢。林東榮建議他們開出較低租金，以及采取其他策略脫穎而出，例如重新裝潢房子。
王伽勝建議不要對租戶國籍或類型過于挑剔。他說，疲弱的出租市場可能迫使屋主把房子租給他們不想要的租戶，但能爲房東“開辟”更多租戶來源，也不失爲一個好嘗試。
他也建議房東在更新租約時維持現有租金，甚至減租來留住現有租戶。
■ 租戶
當前的房地産市場對租戶極爲有利。林東榮指出，市場有大量供出租的私宅，租戶能挑選到最合意的房子。
■ 發展商
林東榮指出，由于新推出項目較少，競爭也隨著減少，目前是發展商“清貨”良機。
不過，王伽勝認爲，發展商要贏得買家的心，最好的方法還是減價。
他說：“我預料2017年是那些在2013年和2014年買地的發展商，通過減價快速脫售項目的一年。從買地開始，他們有五年時間售賣項目，但它們不會要等那麽久才把項目賣掉。”
仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝認爲，發展商應該嘗試填補土地庫。不過，他們可能會因爲找不到地段而受到限制。
他估計政府可能會增加住宅地段的供應，而只要價格合理，發展商對集體收購的興趣也會提高。
過去五年整體私宅發展概況
年份 空置率（％）＊ 竣工單位＊ 未售出單位＊＊
2012 5.4 10329 37176
2013 6.2 13150 32082
2014 7.8 19941 28779
2015 8.1 18971 24546
2016 8.7 19913（首11月） 22502
＊每年第四季數據 ＊＊竣工與未竣工
來源：市區重建局房地産資訊系統、各房地産研究公司數據