樓市乾坤
今年初開始“樓市已經觸底”的說法在坊間流傳。
本月10日，政府宣布調整三項房地産措施，包括調低賣方印花稅（SSD）、小範圍放寬總償債率（TDSR）框架，以及針對通過股權轉讓進行買賣的住宅交易征收額外轉名印花稅（ACD）。
這也被部分市場人士視爲樓市即將反彈的信號。
本地樓市是否反彈在即？新出台的系列調整對樓市有什麽影響？降溫措施是否會進一步放寬？
本期《樓市乾坤》邀請多名房地産分析師，探討投資者關心的系列課題。
■房價會繼續下跌觸及谷底？
橙易産業研究與咨詢部主管黃顯洋認爲樓市還沒有觸底，租賃市場依然疲弱，再加上利率攀升，房價未來幾個月應該還會繼續下跌。“不過，如果市場情緒持續改善，成交量也相應增加，樓市可能會更快觸及谷底。”
戴玉祥産業研究部東南亞區域主管李乃佳認爲，在我國經濟經曆轉型、增長放緩的大背景下，本輪調整旨在幫助面對經濟困難的屋主。不過，放寬降溫措施進一步提振了今年來正逐步改善的買家情緒。
世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫認爲，新措施只是爲買家提供更多喘息空間，並沒有提升房産可負擔程度，因而對市場影響十分有限。本地和外國買家的購買力，仍受額外買方印花稅（ABSD）、總償債率限制和貸款與估值比率（LTV）等降溫措施限制。
他說，去年第四季整體私宅價格跌幅僅爲0.5％，幾乎是“跌停”，說明本地樓市已經很接近谷底。鑒于政府沒有全面“撤辣”，樓市可能會在谷底徘徊一段時間後，才會緩慢回升。
不過，房地産股價卻在新措施宣布後迅速飙升。沈振倫說：“凱德集團的股價當天大幅上漲，但他們在本地其實沒有太多待售私宅單位。這說明市場情緒很難用理性分析，投資者可能把任何信號都解讀爲樓市反彈的迹象。”
■今年私宅交易量是否會增加？
受新措施出爐提振，李乃佳預計房價會在上半年上揚，但全年會保持穩定。鑒于外部環境仍有不確定因素，以及額外買方印花稅還未取消，他預計全年新私宅銷售量維持在9000個單位。
黃顯洋則認爲，今年可能會看到更多新私宅和轉售單位成交。他把全年私宅（包括新單位和轉售單位）成交量預測從1萬7000個至1萬9000個單位，上調至1萬7500個至1萬9500個單位。他預計價格會繼續下跌，因爲在經濟疲弱時期，買家對價格依然敏感。
沈振倫則預測全年房價在零至負2％間波動，整體交易量和去年持平。市區重建局下月發布的私宅銷售數據，是觀察市場走勢的風向標。
■降溫措施會進一步放寬嗎？
分析師普遍認爲，盡管目前樓市趨穩，但未來仍受一系列不確定因素影響，政府不會在近期進一步“撤辣”。
李乃佳認爲，爲保持市場穩定，政府不太可能在一兩年放寬降溫措施。以中國爲例，他指出中國政府放寬房地産降溫措施後，引發房價重新上漲，一些二至四線城市不得不再度出台降溫措施。
萊坊（Knight Frank）咨詢與研究部主管陳姳潓說，政府選在這時調整措施，一方面是因爲樓市的投機需求逐漸下降，當局可以通過微調政策，測試市場是否真的穩定下來；另一方面，經濟放緩和利率攀升等逆風因素，限制了買家的購買力，政府有必要相應放寬措施，確保他們能負擔房價。
沈振倫說，許多市場人士希望這是政府放寬降溫措施的第一步，但考慮到我國經濟仍在經曆轉型，失業率也有上升趨勢，政府不會希望房價在這時上漲，加重買家負擔。
“保持房價可負擔，是政府的首要考量。不過，政府也一直在觀察市場反應，並不斷檢討政策，因此才有了上周宣布的調整。我預計未來一年內，政府不會有更多放寬降溫措施的動作。”
■發展商接下來會有什麽動作？
政府在放寬賣方印花稅和總償債率框架的同時，也通過征收額外轉名印花稅，收緊對通過股權轉讓進行買賣的住宅交易監管。有分析師形容這是“前進兩步，後退一步”，令發展商喜憂參半。
分析師認爲，有許多單位未售出，又受發展商合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）規定限制的發展商，將面對更多價格壓力，也會加大促銷力度。
在QC條例下，擁有外國股東的發展商必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。
此前，一些發展商通過股權轉讓的方式，把未出售的單位“打包求售”。今年1月，本地富豪黃祖耀家族的慶隆公司（Kheng Leong），就以4億1160萬元買下凱德集團旗下的Nassim Hill Realty所有股權，從而擁有The Nassim高檔公寓項目的45個未售出單位。
黃顯洋指出，新條例出台後，通過股權轉讓進行房地産交易變得更複雜。有大量未售單位，又受QC條例限制的高檔私宅項目，例如國浩置地（GuocoLand）的私宅項目Leedon Residences，不能再等待市場買氣改善或大股東接盤，必須盡快展開促銷活動，以避免繳納延長費。
■會提振新私宅項目買氣嗎？
黃顯洋說，去年來推出的項目都獲得不錯反響，預計新一輪調整也會吸引更多買家進場。但價格和地理位置仍是決定公寓銷量的主導因素。
華業集團（UOL）與新加坡置地（Singapore Land）在金文泰推出的新私宅項目The Clement Canopy，是2月最熱銷的項目。華業集團市場部總經理黃君源受詢時透露，項目至今推出的350個單位中，已賣出245個單位，平均尺價介于1330元至1360元。
黃君源說，房地産措施調整出爐後，有更多人到示範單位參觀，不過銷量沒有大幅增加。
新措施生效當天，位于巴耶利峇的新私宅Park Place Residences正好開放示範單位，吸引不少公衆前往。不過，由于項目在25日才正式推出，目前還沒有銷售數據。
■對潛在買家和擁屋者的影響？
李乃佳認爲，新措施對潛在買家的影響不大，尤其當他們在尋求長期投資時，更不會受賣方印花稅調整影響。
陳姳潓也指出，買家決定是否進場的兩大考量，是未來的價格走勢以及現有購買能力。“如果投資者對三年後的樓市有信心，也可能趁現在進場，避免樓市複蘇後房價隨之上漲。”
當局對賣方印花稅的調整僅適用于3月11日起購買的房産，之前購買的房地産仍沿用原有規定。黃顯洋認爲，在租賃市場疲弱、經濟前景不明朗和利率上升的情況下，買家對價格依然敏感，現有私宅屋主不太可能擡高轉售價格。
沈振倫指出，新加坡金融管理局放寬總償債率框架，讓符合條件的借貸人更容易用房地産作爲抵押來貸款，這爲現有屋主套現提供更多選擇。但由于貸款與房子估值比率不能超過50％，因此可能只有少數屋主會從中獲益。