回顧住房曆史
源來自網絡
新加坡早期時大多數的老百姓都住在甘榜（Kampong），除了城市裏的人住在店鋪樓上，當時衛生條件及差。由于人民當時經濟條件沒有如今好，英國人統治新加坡後期逐漸放開選舉。
當時的反對黨（現今的人民行動黨）在1959 年時承諾：如當政將以五年計劃改革一些人民生活問題。
草皮書包括建造廉價住房，加強教育，工業化增加就業以及爭取獨立爲馬來西亞的一份子。
源來自網絡 – 居者有其屋
1960 年， 第一批廉價租房組屋七層樓高在王後鎮（Queenstown) 交房。接著其他的地區如大巴窯 （Toa Payoh), 馬林百列 （Marine Parade）。
早期的爲一房，兩房和最大的三房組屋。然後四房和屋房大戶型
源來自網絡 – 王後鎮第一批
源來自網絡 – 馬林百列第一批組屋建成初期。填海工程造就了今天的東海岸
從組屋建立到第一個公寓相差了 14 年
源來自網絡 – 第一棟公寓建成
第一棟公寓 Beverly Mai 建成 在1974 年耗費四百萬。28 層樓林立于近烏節路。當時算是超級豪宅。也和如今的公寓設有泳池及設施。那時的價位在 14.1 萬 到 16.2 萬。
2006 年以 2.38 億被酒店集團收購。
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組 屋
VS
公 寓
新加坡和其他國家對房地産開發不一樣，在早期已經形成了他獨特一面。
最大開發商是國家的建屋局，約 80% 的人口住在組屋裏。
源來自網絡- 最像征性組屋 Pinnacle Duxton
購 買 組 屋 和 公 寓 條 件
組屋一直以來都以津貼的方式來理解，擁有組屋必須附和苛刻的條件。
購買組屋必須新加坡公民或永久居民夫妻或家庭（滿三年）；購買組屋時沒有任何房地産或者這是你第一套房子；新購買的組屋也必須嚴格附合收入才能購買；…
詳細的組屋政策一直以來跟著情況而調整。想了解最新的政策可聯系本人或往組屋網頁查詢。
源來自網絡- New Futura 銀峰
由于公寓價位比組屋相對較高，而且國家政策珍惜以人才爲本。公寓市場對外開放吸引外來人口和一些成功人士和投資者。
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組屋和公寓設計，設施及産權
組屋的比率高于公寓，而考慮到生活收入及成本，組屋的建造會有配套及設施。
交通和配套會以組屋優先，組屋的設計是敞開式，設施是公用式，産權全部是99年使用權自交房起，換另一句話來理解是到時土地將回歸國家。組屋的建造及新樓盤全都會在建屋局的監管下執行。
源來自網絡 -一些執行共管公寓的位置
爲了提高本地人處在夾心層的需求，執行共管公寓推出。
執行共管公寓是五年後私有化和私人公寓一個階級，執行共管公寓土地出讓會在中央區以外（OCR）
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私人公寓産權有 99 年，999 年（比較少）和永久地契。地皮拍賣方式會從國家的 URA 和 HDB 裏公開拍 GLS。
私人開發商會遞交其開發方案和價格，從拿到地到開發及銷售完畢會跟著期限規定。這會避免開發商囤地炒高樓價及個體制造市場的供需不平衡。
私人公寓地皮和一卻相關的設施屬于共同業主。私家重地，保安嚴格不允許閑人入內，私人公寓的屬地會有牆和同樣的隔離建立以保住業主的共有財産。
源來自網絡 – 烏節路豪宅 Hamilton 自動電梯空中停車
停車及物業費
組屋的停車費是要繳拿給建屋局。原因在于地皮還國家的。每月的管理費會付給城鎮管理局（Town Council)，以上的費用是分開付以每月結算。
私人公寓是産權共有，因此物業費是繳納給業主管理會（MCST）。費用將會拿來支付一卻保養設施如泳池，健身房，會所及聘請保安人員，大部分的業主不必付停車費。有些綜合性項目公寓除外。
因爲組屋是受管制，在任何情況下不能做爲抵押。譬如說屋主急需要錢，組屋不能以抵押方式和銀行借貸；但私人公寓是可以做爲抵押套現以當時的市場價相關比率套現
源來自網絡
從宏觀經濟角度看組屋和公寓價格趨勢
源來自網絡 – 政府官方數據庫組屋價格指數
組屋的監管及原則始終保持居者有其屋。
2008 年的金融危機沒有停止價格指數停留一陣然後持續向上。可看得出是 2012 年後的數次降溫措施後有望下調整。
源來自網絡 – 組屋使用權契約剩下55 年後會契約年限
可以看的出來 2015年後綜合指數以平線到至今
源來自網絡 – 政府管方網頁數據庫私人公寓價格指數
私人公寓的價格增長以幅動趨勢向上。2012 年後的數次降溫措施後明顯有下調
源來自網絡
個 人 的 看 法
很多買家和投資者現在一見面就問房價會崩盤？曆史的趨勢只用來參考，不代表未來的走向。
房地産對每個國家來說是老百姓最觀注的話題，平穩的房價有助于長期可持續增長。
很明顯的是組屋和公寓的比率從以前的百分之百漸漸的變少。
組屋的數量現在已經不到市場的 80%
源來自新加坡金融管理局宏觀經濟報告
目前2020 年新房的庫存銷售中和空置率已減到底位
源來自 CNN Bussiness News (市場恐慌在三月的底點已經慢慢的恢複）
目前的危機房價估計不會大幅跳水而導至整個市場恐慌。政府也不希望看到。因爲房價如果跳水幅度大，銀行會重心估計幅度大的話，銀行會要求補差價。如果貸款收不回來，壞帳會導致崩盤
但最近在疫情的預算案補貼中，國家發放600 多億補救中反而政策沒有對房價的調整放松。
源來自 SRX 數據 （私人住宅指數）
幾十年裏的樓市政府政策一直越收越緊。近年的多次降溫措施除了只有一次放寬賣家稅（SSD）在 2017 年 3 月。從四年降到三年期限。這導致了房價又往上漲。
2018 年的 7 月更多降溫條列保括首付提高，房價的漲幅才減緩，多次的調整已經把投機客擠出市場外。
個人觀點及分析- 不代表任何一方（只供參考）
對目前的房價來看
個人分析以高價期畫條平線來代表高峰價，從房價幅度在底位也拉條平線來看房價的支撐線，這兩條平線之間爲房價指數的漲幅範圍內。目前可以看的出來位于中下區域
對未來的房價取決于疫情延續多長？
開發商拿地的價格一直上漲。土地也是超過房價的一半成本，鋼筋水泥在通貨膨漲的情況下加大了建造成本。
在疫情下，開房商讓利是會有但取決于各個開發商的成本及現金流，但還價的余地肯定比樓市熱的時候還多。
平常時期好的樓盤開發商會不二價，有些每兩到三個月漲一漲甚至也看過同一天幾個小時能購房者在排隊，輪到自己的時後以漲了幾萬塊。
源來自網絡 – 美聯儲 QE
目前的經濟觀察
美聯儲宣佈了 QE 4 的到來以刺激經濟，大批的現金流入市場也就是未來可能導致通貨膨脹高。貨幣貶值。手裏的現金購買力會逐漸的下降。
房地産，黃金 和股市將會吸引目前現金多的買家入市。從投資角度入場的買家有些會考慮買小間公寓作爲資産保值。
房地産還是大多數新加坡本地人穩定固定收入的選者之一，因爲受益會比存銀行定存來得高，銀行代款利率目前是很曆來最底之一 SIBOR 0.89%。
AH Ken 鍾
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關于我
Ah Ken 鍾 于1994年拿獎學金來新加坡留學並在淡馬錫控股旗下的海王輪船公司培訓，2000年以一等級船長專業證書畢業，2004年任職于德國船東派遣中國上海業務總監和代表。回到新加坡後，在新加坡海事執法機關任職。當中被選入精英陪訓熟悉于政府流程，以人爲本，爲人民服務，誠信至上。目前爲 ERA 房産市場董事，提供免費投資自住房産顧問。也幫助很多國外人士包括來自中國留學陪讀家庭安家樂業。
從小熱愛房地産，善長數據分析和投資。個人買賣投資房子有十五年以上經驗。愛交友，在房地産行業裏多虧相關各行業人士協助（開發商，資深銀行家，律師們 ）在銷售方面盡力爲客戶提供優質服務，並多次獲獎！我樂意爲您分享更多新加坡房地産投資經驗和心得。
通曉中英馬來文。主籍福建，能說閩南話和粵語。期待與您一起共同搜尋您夢想的家園！
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