萬事通說
疫情期間新加坡樓市大熱，政府或有可能再度出手降溫
2020年度的新冠疫情直到現在仍然全球持續，幸好疫苗開發成功，成爲了危機中的一道曙光。爲了應對疫情，新加坡在去年的3月到6月封城，目前還在解封第三階段。
然而，令人大出意料的是，新加坡樓市在疫情中逆勢而上，一掃冠病帶來的陰霾，去年底量價齊升。
早報1月15日的新聞報道：
去年12月的新私宅成交量創下八年新高，達1217個單位，環比大漲57.2%。
全年私宅成交量達1萬零24個，超過了2019年。
下圖是URA發布的最新私宅價格指數。
去年的四個季度出現了連續上漲，第四季度彈跳式上漲。
其實想想也不奇怪。阻斷期間，所有人被迫家裏蹲了幾個月。在住家空間裏，大人居家辦公，孩子學習玩耍，老人們生活娛樂。
這是前所未有的局面。
一個 ‘令人居住舒適’的住家的重要性，在罕見的疫情期間，意外凸顯了出來。大家對‘家’的渴望，明顯增強。
市場買氣逐漸轉熱的一大迹象：看新盤的開盤銷量。
去年12月推出的悅文荟新盤(Clavon)，開盤當天賣出了70%。
這是很久沒出現的局面。
然而，悅文荟樓盤並不是唯一的個例。
疫情在繼續，經濟不明朗，樓市在熱銷。
2020年度的樓市數據發布短短幾天之後，政府的應對火速出台。
副總理兼財政部長王瑞傑，國家發展部長李智陞，兩個部長一起上陣喊話。
這不是一次含蓄的暗示，而是大喇叭式的公衆喊新加坡兩位部長一起上陣的這次喊話，基本上等于在說：
政府的大招已經准備到位了！
就等合適機會出招了！
有望調高額外買家印花稅
外國人身份的買家要當心
市場對政府的態度非常敏感，分析師們迅速預測了很多種政策可能。
我們看一下早報刊登的其中一則預測。
蘿蔔認爲，如果今年的樓市繼續火熱，而整體經濟走勢跟不上的話，最有可能在今年實施的，是進一步調高額外買家印花稅（ABSD）。
爲什麽呢。
首先，ABSD的特殊之處，在于它是一種根據不同國籍身份和擁有房産套數，稅率不同的靈活稅種。
我們看一下目前新加坡住宅的ABSD稅率。
新加坡公民和永久居民，目前購買第一套房産的ABSD稅率，分別是0%和5%。
爲了保持社會穩定，第一套房産的ABSD稅率基本不可能變。
有可能調高的，一個是本地居民二套房的ABSD稅率。還有一個可能，是外國身份買家的ABSD稅率。
新加坡公民二套房稅率12%，三套以上稅率15%。永久居民二套房以上的稅率一律15%。外國買家的ABSD稅率一律20%。這些稅率都有可能上調。
新加坡政府向來喜歡和香港的房産政策做橫向比較。
目前香港政府針對非本地人的住宅房産稅率高達30%。新加坡的住宅房産稅率，有可能往30%這個最高額度靠攏。特別是外國人身份的買家，當心中招。
買家印花稅也或上調
精准狙擊公寓市場
除了額外買家印花稅（ABSD），買家印花稅（BSD）也有可能上調。
買家印花稅（BSD）是針對所有買家，所有房産類別的稅種。如果說ABSD的靈活性太強，屬于看人下菜的話；BSD的征收，則是無差別攻擊。
BSD是漸進式稅率，最近一次的稅率調整，在2018年。具體征收稅率看下圖：
100萬新幣，是組屋市場和公寓市場的分水嶺。
組屋基本不會超過100萬新幣。
公寓除非是一室一廳小戶型，基本不會少過100萬新幣。
如果政府把100萬新幣以上的BSD額度進一步上調，就能精准狙擊公寓市場。
至于會影響到組屋的BSD稅率部分，個人感覺不大可能變化，因爲新加坡80%的居民住在組屋裏，牽一發動全身，影響盤太大了。
政策態度偏向保守
選擇最適合的房産很重要
入行這麽多年，觀測了這麽多次的政策變動，有一點挺有意思的。
新加坡政府對于全新政策的出台，態度向來趨于保守。
如果某個政策是第一次推出，沒有曆史數據可以參考，政策一定偏向謹慎，保證步子不會邁得太大。
如果某個政策以前推出過，並且市場證明有效，下一次就很容易一改再改，不停地擴大/縮小範圍，上調/減少稅率。
我們舉個例子，賣家印花稅（SSD）。
SSD第一次出台于2010年，目的在于遏制樓花倒賣。
第一次推出時的SSD稅率還不到3%，征收年限也只針對一年內買賣同一個單位。
後來SSD被證實有效地遏制了樓花轉手現象，連續調整過多次，SSD最高稅率到達過16%，目前又下調爲0%-12%。征收年限調整到三年。
這種謹慎調整樓市政策的做法，非常的新加坡。
在目前這個全球經濟和局面都很不穩定的時候，個人預測政府不會采用太激進的手段，比如說‘資本利得稅’這種前所未有的稅種，出台的可能性很低。
政府很有可能做的，是在已推出的房産政策裏選擇一個或多個，調整稅率，利用經濟杠杆調節火熱的房産市場。
而房産市場裏的買家和賣家能做的，就是根據現有的可能性，做出最有利的房産決定。
感謝閱讀本期的蘿蔔點評，我們下期見。
新加坡萬事通房産專欄作者彭威 – 您的新加坡房産小管家
我來自美麗的江蘇。1996年來到新加坡，畢業于南洋理工大學。2009年，從事房産經理人。現任新加坡最大房産中介公司之一的Huttons的市場部董事（CEA 注冊號：R042525J）。 從業11年來，每每爲客戶找到稱心如意的房子總是由衷的開心。國內客戶常見問題，我都會爲您一一解答。初到新加坡，生活上的各種小問題，我也會盡力協助。希望我的客戶多，朋友更多。
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