韓寶鎮
再多一個星期，就要告別狗年，迎接豬年。今年農曆年天幹的“己”屬土，地支的“亥”是生肖的豬，因此屬于“土豬年”。
豬年似乎是樓市的一顆福星。過去三個豬年顯示，樓市逢“豬”必漲，往往能讓投資者過個大肥年。不過，在新一輪降溫措施、利率上揚、中美貿易談判不明朗等衆多因素的籠罩下，本地樓市能否逢凶化吉呢？
本期“樓市乾坤”特邀房地産分析師和風水師傅進行剖析，提供參考意見，從不同角度展望本地樓市。
市場去年抱著樓市複蘇勢頭正勁的期待心情，迎來狗年。不過，政府于7月卻出乎市場意料推出新一輪降溫措施，以致房價在去年第四季終結了五個季度的漲勢。
盡管如此，去年的整體私宅價格仍上揚7.9％，高于2017年的1.1％。
參考曆史數據，以往豬年的房價漲幅可說節節上升。1983癸亥年上漲8.4％，1995乙亥年上漲10.3％，2007丁亥年更飙漲31.1％。
在降溫措施陰影的籠罩下，私宅價格是否能延續過去三個豬年一年比一年高的氣勢，目前不得而知。
發展商料不會大削價推新項目
不過根據分析師的預測，可以肯定的是，由于不少發展商是以高價標得政府售地或取得集體出售地段，因此不太可能大削價推售新項目。
分析師普遍認爲，新一輪降溫措施、利率上揚、政府修改條例提高私宅項目單位平均面積、集體出售市場走軟等因素，都可能影響房屋市場在豬年的表現。
橙易産業研究與咨詢部主管孫燕清接受《聯合早報》訪問時說，利率上揚，意味著持有私宅的成本將上升，投資者置産可能會更加謹慎。
不過，多名分析師表示不太擔心利率會影響到房地産市場的表現。
高力國際新加坡研究部主管宋明蔚說：“我們比較不擔心利率上揚的問題。傳統上來看，房屋需求與薪金增長直接挂鈎，因此經濟前景仍然是關鍵。”
談到降溫措施的影響，萊坊高級咨詢與研究部主管李乃佳認爲，尤其是當中的高額外買方印花稅（ABSD），將可能繼續沖擊市場。
高緯環球研究部高級總監李敏雯指出，有地私宅整體價格最高，最有可能受到新一輪降溫措施沖擊。
此外，我國股票市場的表現也會對買房情緒産生影響。
李敏雯說：“股票市場大幅度調整，將從市場中帶走財富，而買家極可能再也沒有心情去購買房子了。”
孫燕清則認爲，發展商在制定具競爭力的價格和選擇適當時間推出項目方面，可能面對壓力。項目選對了時間，可以避免同其他新登場項目撞個正著。
中美貿易戰也可能持續影響市場情緒。孫燕清說：“中國産值放緩，全球經濟也可能受到影響。”
對于哪一類私宅的價格和租金在豬年會較有韌性，分析師沒有一致的看法。
宋明蔚看好高檔私宅的核心中央區（CCR）的價格會最強勁，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）次之。
至于代表大衆化私宅的中央區以外（OCR），則會因爲今年有大量新供應登場而面對價格壓力。
不過，李敏雯則認爲中央區以外的價格會最有韌性，原因是這類私宅的整體價格較讓人負擔得起。排除經濟震蕩因素，基于未來三年供應有限，租金市場預料會逐漸好轉。
分析師：私宅價格若上揚 幅度可介于1％至3％
租金方面，宋明蔚也認爲情況同價格一樣，核心中央區的漲幅會最大，其次是其他中央區和中央區以外。
分析師也認爲，面對去年出台的新一輪降溫措施，私宅市場顯得有韌性，因此預料不會在今年陷入低潮。
宋明蔚指出，去年7月政府推出第九輪樓市降溫措施，但根據去年第四季的市區重建局預估數據，新加坡私宅價格僅下跌0.1％，這顯示市場仍具有韌性。
她說，未來幾年竣工的私宅項目將會低于曆史均值，而帶動需求的衆多因素將繼續扶持私宅市場，例如家庭收入增長、就業保障、組織家庭等將對私宅市場起扶持作用。
“新加坡經濟今年預料取得增長，官方預估介于1.5％至3.5％。排除不可預見的外來震蕩，我們不認爲私宅市場會嚴重陷入低迷情況。”
她認爲，同投資相比，買屋自住和提升者對房子的需求，比較不受條規限制所影響，估計至少在今年上半年，市場情緒將保持不變。
展望豬年樓市整體表現，綜合分析師的看法，私宅價格可能持平，若上揚的話，可介于1％至3％；租金則可能上升1％至5％。
今年南部北部銷量最旺？
正道集團創辦人兼首席風水師陳軍榮從風水的角度觀察，就2019年而言，南部與北部都是“名成利就，蒸蒸日上”的吉利方向。
換言之，北部的義順、兀蘭、三巴旺一帶，以及南部的紅山、女皇鎮、牛車水等地點，在接下來一年的發展都會較爲良好。湊巧的是，受訪分析師也預料，南部會是一個因爲在豬年有衆多項目登場而預料有較多銷量的地區。
綜合分析師預測，今年有介于55個至70個新私宅項目登場。不過，視市場情況而定，當中一些項目可能會等到明年才推出。
宋明蔚指出，與去年一樣，南部及中部預料會有最多的新項目登場，因此銷量也會最大，可能售出介于9500個至1萬個新單位。
李敏雯說，第10郵區（中部，近烏節路）在今年將可能有最多新項目推出，共有18個，潛在單位數量達3902個。
其他兩個會有新私宅登場的郵區分別是第5郵區（西南部）和第19郵區。前者有兩個項目，潛在單位是3647個；後者有五個項目，潛在單位數目2903個。不過，李敏雯認爲，發展商還是有可能會分階段推出項目，以免造成新私宅泛濫的情況出現。
分析師也認爲，去年受歡迎的地區，買氣可能在今年延續下去。
李乃佳說，中部至今的市場反應良好，這股勢頭預料還會延續到今年。尤其是第9、第10和第11郵區，今年對私宅的需求可能還會走高。
宋明蔚指出，去年銷量最好的地區則依次是東北部（售出2323個單位）、東部（1943個）、南部及中央地區（1512個）和西部（1502個）
孫燕清說，去年受歡迎的第19郵區（東北部）和第5郵區（西南部），推出的項目包括Riverfront Residences、Affinity at Serangoon、鑫豐銀河灣（Kingsford Waterbay）、嘉和馨苑（The Garden Residences）和森濤苑（Forest Woods）。
其中，Riverfront Residences的強勁銷量，可能同7月降溫措施生效的前一晚，一些買家急忙進場買房有關。
孫燕清指出，轉售市場方面，兩個最受歡迎的郵區是第19郵區和第15郵區（東海岸），分別賣出1095個和1055個單位。
陳軍榮指出，今年屬虎、兔、龍、馬和猴者都適合投資房地産。不過，他也提醒投資者在進行投資之前做好功課。
專家：地區未有新項目 不代表有積壓需求
本地哪個地區積壓了最多的需求，分析師看法不一。
盡管如此，也有分析師認爲，即使一個地區多年未有新項目登場，也不代表那裏就積壓了需求。
孫燕清說，由于近年沒有新項目推出，第2（商業區）、第4（南部）、第25（北部）郵區的非有地私宅庫存最少。
以第4郵區來說，盡管過去兩年沒有新項目，但這一區的吉寶灣映水苑（Reflections at Keppel Bay）、吉寶灣麗珊景（Corals at Keppel Bay）和聖淘沙升濤灣（Sentosa Cove）等項目，尤其是對聖淘沙豪宅的需求都不太高。這主要是外國買家的購買活動減少和這類私宅的資本收益下滑所致。
仲量聯行新加坡研究與咨詢部高級董事王德輝也發現，第1郵區（商業區）自濱海盛景豪苑（Marina One Residences）去年6月推出第二階段以來，這一帶沒有其他新項目登場，但該項目的所有1042個單位，仍有492個還未找到買家。
買家豬年料最期待荷蘭村地段項目
多數分析師都預料，荷蘭村地段項目會是豬年最受買家期待的新項目。
李敏雯說：“靠近地鐵站的綜合用途項目，若定價正確，一般上會得到良好反應。”她也認爲，第15郵區（東海岸）值得關注。今年，該郵區可能會有11個新項目進入市場。
王德輝則指出，今年將有五個霸型項目，喜歡這些項目所在地點的買家將會有興趣。這些項目分別是石叻道（Silat Avenue）地段項目（1101個單位）、諾曼頓園（Normanton Park）地段項目（1882個單位）、Parc Clematis（1468個單位）、聚寶園（Treasure At Tampines，2225個單位）和悅湖苑（The Florence Residences，1410個單位）。
其中，聚寶園可能吸引淡濱尼的組屋居民，而悅湖苑周圍則有大批後港的潛在買家。
一些地點優越的黃金地帶項目也將受到買家青睐，例如面向新加坡河的Frasers Residence Promenade，以及靠近多美歌地鐵站的Haus on Handy。
宋明蔚則預料，武吉知馬的富雅軒（Fourth Avenue Residences）及前富貴園（Royalville）地段項目和前安珀園（Amber Park）地段項目，將備受買家期待。
| 今年可能登場新項目 | ||
| 郵區 | 項目 | 預計單位數量 |
| 3 | 石叻道地段項目* | 1101 |
| 5 | 諾曼頓園地段項目* | 1882 |
| 5 | Parc Clematis* | 1468 |
| 9 | Haus on Handy | 188 |
| 9 | Frasers Residence Promenade | 500 |
| 10 | 富雅軒 | 476 |
| 15 | 前安珀園地段 | 616 |
| 18 | 聚寶園* | 2225 |
| 19 | 悅湖苑* | 1410 |
| 19 | 迎昕園 | 250 |
| *霸型項目；來源：仲量聯行 |