就勢
論市
周文龍
爲了避免私宅供應量大起大跌，政府或許可以考慮調整ABSD條例的銷售率要求，從必須全部賣出改成至少賣出八成。
另外，政府或許能根據不同規模的項目調整ABSD期限，給予較大型項目多一兩年時間賣完單位。
這有助于緩解供應量的大起大跌，同時達到限制發展商定價能力的目的，確保他們不會囤積居奇。
步入3月份，天氣變得異常炎熱。據氣象局資料顯示，受東北季候風影響，這個月的天氣將持續炎熱和幹燥，最高氣溫可達35攝氏度。
反觀本地樓市，3月份依然感受到絲絲寒意。
前個星期，今年首個霸級私宅項目“悅湖苑”（The Florence Residences）開盤，200個供售單位賣出近60個單位，相等于三成售出。但如果以項目總數1410個單位來看，銷量實則還不到一成。
上個星期，幾個精品公寓項目推出市場，銷售率也相對較低，例如位于東海岸一帶的One Meyer，66個單位只賣出九個單位，銷售率約13.6％。
樓價近期走軟，新私宅交易活動淡靜，主要是受政府于去年7月推出房地産降溫措施的影響，特別是額外買方印花稅（ABSD）的上調，令買家對私宅的熱度下降。房價也從去年強勁上揚的態勢，轉爲現在趨穩持平的狀況。
有市場人士認爲，現在樓市“溫度”不冷不熱，房價既不會漲太快，也沒有大跌，大致保持和經濟增長的一樣幅度，正是政府樂于見到的“金發女孩”（Goldilocks）狀態。
不過有時候，看似平靜的表面下，潛伏著的危機或許更大。
上個月，産業發展商公會（REDAS）舉行新春午宴，新任會長謝仰豐提醒，如果政府不重新檢討土地ABSD相關措施，預料下來四五年內，樓市將重現發展商爭搶土地的局面，房價屆時可能又會高漲。
前幾天博納産業總裁伊斯邁也發出呼籲，希望政府能考慮讓組屋提升者豁免繳付ABSD，讓國人一圓擁有私宅的夢想。
與一些分析師談起這個課題時，他們不以爲然，並認爲政府推出降溫措施至今不過半年多，此時談論放寬降溫措施不合時宜。甚至有分析師認爲，除非出現了突如其來的沖擊導致樓市崩盤，否則政府將會固守立場，甚至可能把ABSD變成一頭“聖牛”。
的確，此時談論調整ABSD或許不合時宜但並非不合理，最近宰割聖牛似乎蔚成風氣，連堅持了近40年的中學分流制度也將走入曆史，ABSD難道不具放寬調整的可能性、它真是一頭不容宰割的聖牛嗎？
政府去年推出的降溫措施，把企業購買住宅房地産（包括地皮）所須支付的ABSD從15％提高至25％，另外還加上一筆無法退回的5％印花稅。此舉目的是要抑制土地價格高漲，並爲火熱的集體出售市場降溫。
吊詭的是，去年土地價格高漲，在很大程度上卻是前幾輪ABSD上調所惹的“禍”。
發展商一口氣吞下
ABSD“苦口良藥”
ABSD條例自2011年12月開始推出，根據條例，發展商必須在買下住宅地皮的五年內完成工程，並將所有單位賣出，否則須支付的ABSD相等于土地價格的10％。2013年1月，ABSD調高至15％。
爲了避免支付數以千萬元計的ABSD稅款，發展商不得不鉚足全力，盡快在五年內把單位賣出。這無形中刺激了他們的消化能力大增，很快地便把土地庫存給耗盡了。缺乏可供發展的地皮，“肚子餓”的發展商對土地的需求自然更強，胃口大開而食欲也更旺盛。
2016年至2017年時期，發展商幾乎在同一時間開始爭奪土地，面對激烈的競爭，土地價格連帶房價迅速飙升。
每項措施都有其效益，必然也得有所取舍。短期來看，ABSD有抑制土地價格和房價的作用；中長期來看，它卻可能造成樓市進入波動起伏更大的五年周期，一下子供應過剩，一下子又供應緊張。
有發展商幹脆把這一帖“苦口良藥”一口氣吞下，甯願支付ABSD，用金錢換時間，慢慢以高價賣出手上單位，也不願受五年期限束縛。
例如，嘉禦苑（The Crest）五年期限幾年前已到，仍有單位未售出，發展商永泰控股支付約6440萬元的ABSD後，至今還在繼續賣房子。
一名發展商說，既然新加坡房地産的長遠發展穩健，房價長期是呈上行趨勢，只要把約30％的ABSD作爲成本計入銷售價格中，房價總一天會升到這個水平。換言之，ABSD最終很可能轉嫁到買家身上，這苦口良藥是否會變成毒藥呢？
爲了避免供應量大起大跌，政府或許可以考慮調整ABSD條例的銷售率要求，從必須全部賣出改成至少賣出八成。另外，政府或許能根據不同規模的項目調整ABSD期限，給予較大型項目多一兩年時間賣完單位。這有助于緩解供應量的大起大跌，同時又達到限制發展商定價能力的目的，確保他們不會囤積居奇。
樓市像天氣充滿變數
探討ABSD帶來的影響，還離不開一個重要問題——發展商扮演的角色是什麽？
每每談到房價高漲，許多人普遍將原因歸咎于發展商炒作房價，從中牟取暴利，似乎是除了直接利益驅使之外，發展商對我國房地産市場並不起著突出的作用。事實上，發展商作爲房地産界的中堅力量，對催化經濟增長和城市建設有著積極貢獻，如果純粹從利益角度來看，現在樓市面對ABSD壓力，盈利空間縮窄，他們大可選擇放棄本地樓市，往海外發展。
政府今年將發布新的發展總藍圖，這個每五年一次的總體規劃圖將勾勒出我國接下來10年至15年的發展方向。未來的新加坡應該如何規劃，以保持重要的競爭優勢，繼續成爲全球最佳居住和投資地點之一。這一切都需要政府和私人發展商的緊密協調和合作。政府可借此機會闡明未來樓市發展的大方向，包括與發展商一起檢討和改善降溫措施的內容、機制和力度，以降低措施帶來的風險。ABSD不是、也不應該是聖牛，發展商也不應輕易成爲房價居高不下的代罪羔羊。
樓市就像天氣一樣，充滿變數，豔陽高照時也會出現狂風暴雨。政府應該繼續密切留意樓市變動，樓市過熱可適時降溫，一旦樓市進入寒冬，稍微讓它暖暖身子又何嘗不可？