實況報道
在私人公寓的範圍內非法停車、U轉，亂丟大型垃圾，一旦被保安人員逮著，在不同公寓所面對的罰款可不一樣。
罰款多少究竟怎麽決定？當你認爲罰款高得離譜，又該向誰投訴？近年來，高庭審理了幾起涉及分層地契項目（包括公寓和商業大廈）
附屬細則（by-laws，簡稱條例）的案件，引發針對管理委員會（MCST）權限的討論，包括管委會是否有權令違例的附屬業主、
住戶和訪客支付罰款？根據建築維修與分層地契管理法令（BMSMA），管委會無權向違例者罰款或施以懲罰。
如果管委會是無牙老虎，又該如何有效制止各類違例事件，包括拖欠管理費、非法停車、隨意丟棄大型物件等。
隨著入住公寓的人越來越多，本期專題邀請了物業管理代理和律師，專注探討“公寓條例”的各種課題。
如果證據確鑿，多數違反公寓條例的附屬業主（subsidiary proprietor）、住戶或訪客會繳付罰款，拒絕付款者一旦被管理委員會（Management Corporation Strata Title）起訴，到法庭或多層地契局（Building Maintenance and Strata Management）解決糾紛，還可能得承擔訴訟費。
物業管理公司（Managing Agent）Wisely 98的董事經理張寶商說，法令授權管委會制訂一套管理房地産的條例，雖然高庭裁定管委會不能施以罰款，但一旦公共設施遭破壞，管委會是可以向違例者收取修複費用。
Wisely 98管理48個多層地契發展項目。張寶商舉例說，如果條例注明非法停車的解鎖費爲100元，管委會就有權征收這筆款項。在公共地方丟棄大型物件的條例原則也一樣。
第一太平戴維斯（Savills）物業管理董事經理曾國鋒說，以亂丟大型垃圾爲例，管理代理可以通過錄像，逮到違例者，然後向他們征收丟棄費。在留給殘障人士的停車位或上下車處非法停車，就以車鎖對付。
解鎖費介于100元至250元，拒絕或拖延付款超過24小時，每天將以額外的50元至100元計算。多層地契局審理過一起案件，一個居民因爲非法停車超過一個月，被令支付超過1萬元的罰款。
他指出，發生糾紛時，管委會可以采取訴訟行動以制止違例行爲，但這樣做的代價高昂。
該公司管理134個公寓多層地契項目。他指出，法令允許管委會制訂條例，制止居民的無理行爲。
“比如，若有人堅持在草地踢足球，我們可以沒收足球。如果他們持續這樣做，我們可征收草地修補費。不過，我們並不可以通過一項條例規定，每一次當他們玩球就罰款100元。
“這種不受歡迎的工作當然不容易，有時我們甚至被辱罵，但只要我們站穩立場，違例事件是能制止的。作爲管理代理，我們必須獲得管委會的支持。即使管委會被取代或者管理代理被取代，無論如何，這是管理物業的正確方法。”
公寓居民質疑管委會權力
住實龍崗公寓、不願透露名字的周東尼（57歲，文員），則質疑管委會的權力。
他說，今年初，公寓管委會發通告說，去年10月的會員大會已通過，要拖欠管理費和累積基金（sinking fund）的住戶，支付24%的年利息。
通告說，新條例今年1月起生效，並提醒住戶記得付款，避免另付利息。
周東尼表明自己按時繳付管理費，但知道一些居民“臭款”，故意拖欠。
“過去的拖欠年利率是12%，如今調高一倍，跟信用卡公司一樣。管委會有這樣的權力嗎？想收多少利息就多少嗎？”
Wisely 98董事經理張寶商說，若要提高拖欠利息，管委會必須在常年會員大會上，將它列入動議，會員可以表決接受與否。
“即使大會通過，任何附屬業主如果認爲年率不合理，他也有權把事件提呈到多層地契局審議。”
第一太平戴維斯的董事經理曾國鋒說，拖欠款項的年利率一般是10%或12%，但也有征收24%或36%的。
他說，24%年利率看似很高，其實不然。以三個月1000元的管理費來說，一年的拖欠利息是240元，每天約6角6分，一個月約20元。
“多層地契局有權調整任何的拖欠年利率，但至今還沒人針對拖欠年利率向該局上訴，要求減少。”
張寶商和曾國鋒也提到附屬業主出席會員大會的重要性。
曾國鋒也是物業管理協會會長。他說，根據法令，要召開會員大會，出席者必須占分層地契份額（share value）的30％。如果無法達到法定人數（quorum），就須延遲半小時。如果只有主席在場，會議可以進行；半小時後即使只有兩個附屬業主在場，大會也可以召開。
曾國鋒說：“沒必要顧慮缺席者的投訴。一般的出席率是10%左右。即使只有兩人出席，大會也該召開。這樣才公平，因爲無法保證大會延遲後，會有更多人出席。”
張寶商說，召開常年會員大會是爲了附屬業主利益。“如果附屬業主選擇不要出席，就只能怪自己了。”
插圖／劉奕村