就勢
論市
周文龍
降溫措施推出一年後，樓市現在是繼續吹冷風，還是已經讓人感覺暖呼呼？裝滿半杯子的水，是半滿還是半空，
由于角度不同，看見的風景和得出的結論會不同。一些市場人士就對目前的樓市並不抱樂觀的看法。
市場變幻莫測，這是老生常談，但過去一個月我對這句話的感受特別深刻。
去年7月，政府重拳出擊推出房地産降溫措施，令剛發熱的樓市迅速冷卻下來。一年過去了，樓市似乎又開始暖和起來。
本月初，市區重建局私宅價格指數顯示，我國整體私宅價格自去年7月以來首次出現回彈，今年第二季整體私宅價格指數爲150.5，爲五年來新高。同之前的一季相比，私宅價格上升1.3％；同去年第三季相比，私宅價格則上揚0.5％。
與此同時，高檔私宅買家最近有回流迹象，令市場出現“小陽春”，不僅私宅銷量上揚，有項目的每平方英尺售價還達到4927元，創下六年新高。
上周，英國科技公司戴森（Dyson）創辦人詹姆斯·戴森（James Dyson）砸下7380萬元在本地置産，買下華利世家（Wallich Residence）的超級頂層豪宅（super penthouse），創下本地最貴公寓新紀錄，更引起市場熱議。
該新聞出爐隔天，我在新加坡産業發展商公會（REDAS）一項研討會上，碰到華利世家發展商國浩房地産（Guocoland）新加坡集團董事經理鄭馨堯。我上前向他祝賀時，他雖然不願談及這宗交易的細節，但喜悅之情溢于言表。
顯然地，他對這宗交易十分滿意。因爲除了有龐大收益進賬，他還成功爲華利世家找到身份顯赫的買家，無形中拉高了這個項目的形象和吸引力。
華利世家超級頂級豪宅
要價逾億成交價7380萬元
華利世家是本地最高私宅項目，位于丹戎巴葛中心（Tanjong Pagar Centre）上方。戴森所買下的超級頂層豪宅，位于大樓的第62層至64層，三層樓的面積總共約2萬1100平方尺，裏頭設施應有盡有，包括私人電梯、酒窖、甚至遊泳池和觀景台等，俨然是一幢空中別墅。
記得兩年前專訪鄭馨堯時，他首次公開單位要價爲1億零800萬元，比當時阿裏巴巴創辦人之一孫彤宇以5100萬元買下的最貴公寓，多了一倍以上。我心中暗忖，這種天價大概只能找像阿裏巴巴公司級別的大企業總裁，才有能力出手買下，但全世界有多少家像阿裏巴巴級別的公司呢？
沒想到兩年後，這個單位成功出售了。雖然成交價7380萬元比原來的要價來得低，但仍然打破面簿聯合創辦人薩維林（Eduardo Saverin）前年以6000萬元買下烏節路Sculptura Ardmore單位的紀錄，爲豪宅市場房價立下新基准。
就像船錨一經抛出，馬上在水面上泛起一圈圈漣漪一樣。盡管戴森天價買下的豪宅只是一宗交易，但它在心理層面所産生的影響卻是深遠且迅速的，不僅會影響周圍房子，甚至是整個房地産市場的價格。
外國買家出手本地買房
戴森天價買豪宅的消息傳出幾天後，發展商凱德集團（CapitaLand）在歐南園的私宅項目One Pearl Bank開放銷售展廳，一個周末吸引超過4000人參觀，場面非常熱鬧。
回想起來，2017年樓市買氣回彈，部分因素也是因爲之前一年凱德推出的禧悅閣（Cairnhill Nine）項目大賣，爲私宅市場注入了一劑強心針。One Pearl Bank昨天開盤，截至下午1時展銷廳已有許多潛在買家在排隊。這個新樓盤的銷售情況是否會爲市場帶來另一個“禧悅閣效應”，令人十分期待。
另一方面，正當一些本地買家說私宅太貴買不起時，外國買家卻頻頻出手在本地購房。
最近由于受到中美貿易戰影響和香港動蕩局勢的沖擊，已促使許多中國買家轉向本地樓市投資。
過去三個月，他們買了至少四個各值2000萬元到3000萬元的豪宅，包括鉑瑞雅居（Boulevard 88）的一個2800萬元（4936元尺價）單位。利斯蘇富比（List Sotheby’s）提供的數據也顯示，上半年豪華公寓市場共有169宗交易，總值14億元，其中外國和永久居民買家占七成。
展望下半年，發展商並沒有放緩私宅銷售的步伐，市場預計有至少14個新私宅項目登場，單位總數超過5000個。
上述種種迹象令人不禁思忖，降溫措施推出一年後，樓市現在到底是繼續吹冷風，還是已經讓人感覺暖呼呼？
裝滿半杯子的水，是半滿還是半空，由于角度不同，看見的風景和得出的結論會不同。
一些市場人士就對目前樓市並不抱有如此樂觀的看法。
例如，産業發展商公會會長謝仰豐認爲，本地私宅價格雖稍有起色，但隨著我國今年的經濟增長預計放緩，新私宅需求將維持疲弱，樓市實則更具挑戰性。
他受訪時說，最近高檔私宅的表現或許不錯，但即便如此，它的數量不多，難以扭轉整體樓市的疲弱局面。
私宅供應過剩或是“未爆彈”
仲量聯行研究與咨詢部高級董事王德輝則指出，房價雖然沒有顯著下跌，但樓市其實隱含更巨大的危機，特別是它還潛伏巨彈——私宅供應過剩。
根據市建局數據，目前未完工私宅有多達4萬4000個單位未售出，另外已完工私宅則有2萬4000個單位空置。如果以一年的新私宅需求量爲七八千個單位來計算，樓市大概需要八年至10年才能完全消化所有供應，供應過剩情況顯然嚴重。
萬一全球經濟進一步放緩，樓市更可能陷入嚴酷寒冬。
我不知道現在樓市的“半杯水”到底是半滿還是半空，但我知道喝水時最好慢慢喝，也要講究溫度，因爲水太熱容易燙傷舌頭，太冷也會傷到腸胃。