寫在前面：
之前介紹經濟周期的時候，將涉及房地産的的內容，單獨拎出寫了一篇，可前翻《想做好投資，不可不知的經濟周期（二）》
經濟周期是講房地産的內在周期邏輯，對于普通老百姓，可操作性不強，
我們的投資，不局限于股市和基金，但凡能夠讓我們的資産保值增值的品種，我們都應該去關注，房地産也是一個重要投資標的
不同的時間窗口，投資不同的品種，在他們低估的時候買入，在他們高估的時候賣出，我們要做的就是盡量讓勝算概率變大，伺機各類資産中輪動盈利。
房地産市場這20年來，房地産充分市場化，房子這個品種有它的特殊性，它看得見摸得著，可以住，與生活息息相關。在中國極具特色性，現實中，你要是聽誰說，某人有很多套房，之前炒房賺了很多錢，衆人一定是羨慕的眼光，此人形象瞬間高大上。你要是說某人炒股，第一印象就是此人不務正業。
本文摘錄來自《馮侖買房這些事兒》，作者就叫馮侖，知名地産商萬通董事長，也是當年能夠從海南大泡沫中全身而退的幸存者之一
1.中國樓市的曆史：1987年，深圳第一塊土地進入市場拍賣開始，推動了國有土地使用權改革，1998年取消了房屋分配制度，房地産逐漸成爲了國民經濟支柱；1978年城鎮居民人均住房面積只有6.7平米，但是現在（2019年）人均住房面積已經達到了40.8平米，這已經達到了發達國家水平，排進了世界前列
2.世界各國對房地産政策分爲三類：1是美國模式，也就是全靠市場來解決住房問題，金融給予巨大的支持。2是新加坡模式，8成住房由政府提供價格穩定的組屋，解決最底層的居住需求，2成完全靠市場調節。叫做私人房屋。等于就是把房子分成了兩大區間，讓保障的歸保障，市場的歸市場。第3種模式是德國模式，以租賃房屋爲主，解決住房問題，一個人一輩子最多買一次房，不能通過買房獲取暴利，更多的鼓勵大家租房
目前我們的政策偏向德國模式，提出的房住不炒，和租房市場建設，基本都是德國的思路，整個樓市，已經進入了一個全新的時代
3.中國的房地産調控，一邊限購，一邊又信貸寬松。一邊房住不炒，一邊還不許開發商降價，有點讓人摸不著頭腦
4.當前很多城市執行的房貸調控政策，叫做認房又認貸，但這其實存在很多分歧，比如怎麽認貸，是公積金還是商貸，全國認貸還是地區認貸，各個城市執行的標准根本不同，這個政策很難一直執行下去，可能時間一長就不了了之。
在中國樓市調控有個特征，那就是一般取消調控，是不會正式發文的。
其實前幾年就有過認房又認貸，結果之後就不嚴格執行了，幾年時間就在認和不認之間來回轉換，結果就是很多人會提前做出反應，反而買漲的預期更強了，最後房價還是暴漲
5.地産圈有個段子，說的是有7種人永遠買不到房子，1是永遠覺得房價會跌的死空頭，2永遠比別人慢一拍的人，3永遠不相信開發商和中介的人，4永遠看而不買的人，5永遠相信專家的人，6永遠都在等房價跌到谷底才出手的人，7永遠想買十全十美的房子的人，永遠在研究最佳購房時機的人（反應的就是人性都是貪婪的）
6.中國進入了老齡化社會，到2020年老年人口達到2.48億，老齡化水平接近五分之一，80歲以上老人就3000萬，2025年更加嚴重，60歲以上老人將達到3個億，但悲催的是，這些老人，現在並不能頤養天年，很多還在爲子女的房子奮鬥。這是要准備給房子送終的節奏。一輩子的幸福都將被房子奪走。老年人應該讓房子來保障你余下的生活，而不是你給房子送終
7.老年人有5種養老模式，1是買適合養老的商品房，離醫院近一點，配套好一點，有電梯，甚至帶院子，2是專業的養老公寓，也就是真正的養老地産，醫養結合的那種，有專業人員提供養老服務在裏面，3是以房養老，你住在自己的房子裏，但是通過倒按揭，把房子抵押給機構獲取每月的生活費，從而大幅提高生活質量。但是這種模式也是最難的，估計子女得跟你拼命，只有無兒無女的老人，才方便這麽做。4是養老院養老，公辦養老院已經一床難求，私立養老院那就看你的經濟實力了。一般都是退休金2-3倍以上。但絕大多數老人可能完全負擔不起，5是老年人買信托保險，提前成爲一間老年公寓的主人，收益可以成爲一張會員卡，享受養老權益，比如提前鎖定一張養老院的床位，免費享受體檢醫療等服務，以前是炒學區房，以後可能會炒這些養老房
再過10幾年，養老院的床位肯定會炒上天。因爲現在421的人口結構下，根本沒有能力實現居家養老。所以大部分老年人可能或早或晚都會選擇養老院，但是床位根本不夠。所以老年人其實應該多替自己想想，你總是考慮子女，替他們買房花光了自己的養老錢，等到你需要錢的時候，子女通常是指望不上的，不光是良心的問題，更重要的是實力不足
8.根據國際經驗，在人均GDP從4000美金到8000美金的時候，這個城市的房價每年都會漲5-10%，人均GDP超過了8000美元，城市格局基本確定，而一旦人均GDP達到1萬美元之後，房價上漲就會趨緩，甚至不再上漲
北京人均GDP已經2萬美元以上了,再加上嚴格的調控，可能隨時就不漲了,有些發展的二線城市，到似乎有潛力,人口增長會給二線城市帶來機會
9.該怎麽判斷一個城市的房價還有沒有潛力，這就要看城市新房和二手房的比例關系，又叫做新房二手房成交比。是評判房價未來會不會大漲的標准，舉個例子北京的新房和二手房的成交比已經是1：1，也就意味著樓市已經基本飽和，而紐約新房二手房的大概是1:4，也就是說賣出5套房，有4套都是二手房，這時候新房價格就很難上漲了
還有一個指標就是人口，人口絕對值在減少，那麽房價就缺乏人口支撐，很難上漲，如果一個城市每年有大量的新增人口流入，那麽樓市就還有希望
10.學區房，前幾年學區房都已經妖魔化了，一個10平米的過道，都能賣出大幾百萬的價格，而且還一房難求。只是因爲這個房子能上周邊的名校，這就是房價綁架教育的典型代表
學區房的背後,其實就是優質人才和優質教育資源的稀缺，好學校永遠是稀缺的，所以學區房也都必然貴的離譜
很多家長買學區房，其實想的就是，我先讓孩子上學，之後再把學區房賣掉，再賺一大筆錢。所以這本身還是自己貪心，不要說只是爲了孩子教育，有買學區房的錢供他一路私立學校，請最好的老師，然後海外留學。對孩子的塑造應該比上某個重點小學更有利。
11.什麽很多人還是不喜歡租房呢？就是他們窮的時候租怕，租非常差的房子，或者是合租房，經常被房東驅趕，但其實你只要租高檔一點的小區，房東比房客更希望穩定。他巴不得你跟他簽一個3-5年的長約；對于租房來說，越破的房子，房東越不好打交道，越好的房子，房東越友善
低端房子經常漲價，高端租房，租金很穩定，大概3年漲一次，頂多漲10%左右，年化漲幅算下來也就3%而已，其它可以搜索公衆號“跑贏通脹”
12.網易做過一個調查，發現女性名下有房的比男性的比例還高，其中女性公務員有房的比例達到82%，女性普遍認爲房産比存款更有安全感
租房中男女雙方也存在不同，女性租房的時候更偏向合租，而且低端租房比例女性低于男性，在2000元以上的租金範圍，女性比例都要更高
無論是租房還是買房，對于房子這個事上，女性的偏好要明顯超過男性，也正是這些心態，讓很多年輕人爲房子所困擾，你不看重房子，覺得房子無所謂，但往往架不住你的另一半，看中房子，或者另一半的家裏人看中房子。所以也就逐漸被這種事情所裹挾
13.從2003年開始，樓市就開始了只漲不跌的神話，中間只出現過局部下跌，和短期下跌，從全國來看還是整體上漲的
中國的樓市調控叫做無規律調控，在最密集的時候，政策密集發布，一個月一次，甚至半個月就一次，在2006年，2010年，2013年和2017年，這是房地産調控的主要四個時段，從中間也能總結一些規律，基本3-4年一次，調控兩年，松兩年，松的那兩年就會造成房價的報複性反彈，然後就再次調控，只有這最近的一次調控，比較凶猛，已經持續了2年多的時間，快跟下一次連上了。一開始是國字號政策，比如我們熟悉的國八條，國五條，新國八條，330新政，317新政，後來開始因城施策，各地開始發布政策，比如京八條，滬九條
14.房價問題不該看市場，而應該看市長。之前的全國人大調查顯示，地方政府在兌現保障房工作目標的時候，只完成了26%，說明之前，根本就不重視這塊，如今大環境才有所轉變，又是因城施策，又是各種限制，還要租購同權，房産稅，政府終于找到了問題所在，不再把責任都推給開發商，而是開始從制度上去想辦法。也就是說，普通老百姓的住房問題，不應該是開發商去扛的，而應該是各位市長的責任
15.房價太高主要是預期推動，調控房價不如調控預期。我們現在各種各樣的房子越來越多，什麽經適房，公租房，廉租房，共産房等等，看似是要解決經濟問題，但是定力往往不夠，每次經濟一不好，就又要通過樓市拉動經濟增長。這就導致了政策左右搖擺，最後你再說什麽房住不炒，人家也不信了。因爲之前太相信你，結果吃虧吃大了
16.目前國內樓市已經達到了一個相對飽和的階段，主要有三個指標，1是上面講的，新房和二手房的銷售比，一般過了1：1就有風險了，北京上海都過了2：3，2是人口增量，之前除了北上廣深之外，人口還保持增量的城市不超過10個，大部分城市人口都是負增長的，現在北上控制人口，這些擠出的人口會流到二線和新一線去。但是總體來看，人口增長的城市也肯定是極少數。第3個指標就是經濟，人均GDP達到8000美金以後，大部分住房問題就都解決了。現如今我們國家一線城市就不說了，絕大部分二線也已經過了這個標准。所以根據美國的經驗，我們基本已經住宅飽和了。現在能做的恐怕也就是細分市場了比如單親公寓，養老公寓，藍領公寓等等
17.央行降准和房地産的關系，首先降准對于信貸端成本下降有作用，銀行層面可以提高利差，降低負債端的成本，第二流動性影響中性，單憑降准不能解釋爲貨幣寬松。第三，降准有利于改善抵押貸款，銀行成本下降，最終會傳導到資産端，抵押貸款利率會有所下降。第四龍頭企業優勢被放大，他們可以憑借信貸額度上升，放大自己的融資優勢。
從曆史來看，降准一般都被視爲樓市的利好，2008年，2011年和2015年的樓市大放松，都是從降准開始的。降准之後，銷售額都存在明顯複蘇的迹象。基本持續時間在一年以上
18.房住不炒是一個重要的分界線，這句話提出之後，房地産市場的走向就徹底變了。
第一從政府角度來說，未來住宅體系和居住政策，都會偏向于居住，盡量保證人民有房住，注意這裏說的是有房住，而不一定是産權。
第二，強調住的屬性，將成爲未來政策的基點，包括租賃房源和共有産權房的供應，未來這塊還會持續。
第三，中國房價一直上漲的時代過去了，未來總體房價將保持穩定，不排除個別地方下降的局面
第四，住房制度會更傾向于租賃，租賃市場會被當成重點，越來越被重視。也會進一步的降低租房者的負擔。
第五，樓市會出現明顯分化，一二線城市會向上面所說的方向發展，而三四五線城市可能還有一段建設期要走。發展不平衡，將成爲未來的主要表現形式。
第六，三四五線沒什麽租賃需求，所以可能還是以買房爲主，這些地方政策會依舊配合去庫存。
第七，政策以後會更加傾向于長期範圍，並管理人民的住房預期
第八點限價限售會成爲核心政策，直到新的趨勢確立起來，這些政策才可能取消，所以大家要做好准備，這不是一個短期政策，可能會維持3-5年的時間。
第九，對開發商和地方政府，以及購房人來說，必須要承擔樓市轉折期的陣痛。
第十，以後住房的分類會越來越細，100%産權，共有産權，租賃房各種各樣的房子都有，這些房子相互之間不流通，滿足不同的居住需求。最終會通過房産稅來調節資源占用不平衡的問題，也就是說，調節房産持有不均衡上的矛盾，目的就是要讓住房持有回到公平的軌道，擁有多套房的投資客，應該盡快出手甩賣。否則可能會麻煩
19.限售，買了在多少年內不讓賣，一般使用在上漲過快，上漲幅度太大的地區，限售的本質就是去杠杆，阻止高杠杆資金進入樓市，增加他們的投機成本
20.房産稅的立法從2013年開始，但進展緩慢，房産稅遲早會出，針對的是住房保有和存量資産，讓一人擁有多套房産坐等升值的付出代價，對于70年土地使用權的問題，官方給了到期可以續期的明確答複，這爲房産稅出台，掃除了最後一道屏障、
房産稅已經包含在房地産稅裏面，會調整整個稅制結構，不會簡單到只是增加一個稅收的渠道，房地産上的稅已經很多了，比如萬科，當利潤50多億時，它需要繳稅100多億
買新房，一般交夠3%的契稅即可，而買二手房，要交契稅、個人所得稅和增值稅，個人所得稅和增值稅要看原房源是否滿五唯一，還要看是不是普通住宅。
21.租購同權，目前實際進展並不順利，前幾年呼聲很高；買房劃算還是租房劃算，要在租購同權前提下，這筆經濟賬才好算。買學區房後，一定要到派出所核實一下，學籍是否被占用
22.換租，把自己的小房子租出去，再補差價租個大點的房子，從而實現更好的生活，這需要調整自己的心態，比如租房不是自己的不自在
23.房地産未來價格趨勢指標：1.GDP，人均GDP達到8000美元，就是飽和狀態（注：目前一二線城市都在這個水平上），2新房銷售與二手房銷售比例1:1,就是飽和（注：北京和上海已經飽和），3人口增量，如果城市人口在不斷減少房價很難持續上漲，4.積極人口因素，也就是有多少受過良好教育的外來者，有錢人進來，低端人口清走，地方政策雖然控制人口，房價大跌的可能性不大，比如北京、上海 ，5經濟增長，更准確的說是地方有沒有産業支撐，是新興産業還是傳統産業，互聯網産業多的地方，未來發展空間就比較大，目前全國排名前2000名的互聯網企業，60%在北京，30%在深圳，10%在上海和杭州，其他地方基本沒有，6稅收，7彙率，8預期，百姓對某個地方有長久的發展預期，就會到那個地方買房，比如現在東北人都來南方
24.看房價要看全市二手房的價格，而不是新房，二手房是真正的成交價格，新房可能是開發商爲達業績或口碑，簽陰陽合同等外科手段，花多少錢買了不是房子的市值，房子真正的價值是二手市場的成交價格
25.新房價格刻意被政府壓低，價格明顯低于周邊二手房，形成了套利空間，這反而催生了樓市的火爆，二手房價格也未必靠譜，標價雖高，等真要賣出的時候，可能不是這個價了。
26.樓市有金九銀十的說法，一到9月銷售旺季，開發商一般會提前蓄客，批量開盤，制造千套房源一搶而光的假象，制造購房者徹夜排隊，恰恰說明開發商有資金壓力，想要加速回款。（注：2019年的金九銀十基本已經完蛋）
27.找到房價的拐點：可以關注房産中介的數據，挂牌量持續增多，說明賣房的多，買房的少，供大于求，房價議價空間加大，如果帶客量增加，說明買房的增多，此時賣家占優勢。帶看量增加後的幾個月，樓市成交量複蘇，之後就是房價回暖。
28.首付貸的創造降低了買房的門檻，緩解了前期自有資金的不足的問題，也放大了資金杠杆，首付貸在房價上漲的時候，相安無事，反而加速了賺錢的速度，同時，也放進了一些資質不夠的入場。房價一旦下跌，就會出現斷供和違約，整個金融系統會遭受重創，然後實體經濟也會跟著倒黴。
首付貸讓房市抗風險能力降低，之前跌5成都不會有問題，首付貸後跌2成就會爆發大問題；它實際是假消費，真買房，讓進入真正消費和實體經濟的錢進一步減少，同時催生樓市泡沫；首付貸其實一直在打擦邊球，對于經濟和樓市百害而無一利，根據打擊首付貸的決心，也能判斷調控樓市的決心（關注首付貸的比例）
29.小産權房，不要期望回到合法的軌道上，也就是大家說的小産權房轉正，不要抱有幻想；小産權房，只是老百姓的稱呼，真正的情況是沒産權，土地使用者沒有繳納土地出讓金，房屋也沒有國家認可的産權證明， 都是鄉政府和村政府的一紙合同而已，目前，小産權房比有産權房便宜，私下交易不用交任何稅費。
小産權房，不可能轉正，它也不是財産權，而是一個使用權，投資層面看，不具備變現的可能性。從法的層面，小産權房是違法建築，若國家讓其轉正，就是鼓勵違法，以後還有誰當良民，不要指望法不責衆
30.售樓小姐一般會營造房子都賣完了，就只剩下一兩套的緊俏感，有時會告訴你有個特價房，讓你以爲撿到了一個大便宜，特價房的2種情況，一是房子本身不好，比如位置、采光不好，二是先提價再打折。
31.地鐵在規劃，漲房價，地鐵已經建成，漲房租。所以，地鐵在規劃的時候，就已經反應在房價裏面了；修通機場和高鐵，房價整體上漲，但離得特別近的房子，反而會因噪音和人群密集貶值。
32.買房前，要做好心理准備，漲跌都是有可能的，沒人保證永遠上漲，而且房價越高，它不漲反降的可能性更大。更不要看到別人在房子上面賺了錢，自己紅了眼，也跟風買。公衆號“跑贏通脹”
33.買房前想清楚，自己是否真的剛需，也就是沒房就過不下去了，如果是真剛需，就盡量早買，否者房價再漲，心態會崩潰，如果可以再等等，通常都不是剛需，只是看別人賺錢，心生貪念而已。
34.如果有創業的打算，就更不應該買房，因爲創業不確定，買房也不確定，倆個不確定事情疊加一起，一旦出現風險，事業生活雙雙陷入窘境，到時候壓力會很大，要想在事業上奮鬥，生活上選擇一種最低的消耗方式。
35.選房子，盡量選擇地段，比如交通、教育、醫療、購物等能讓生活更舒適的配套設施。房子的大小人能很快適應，但通勤的煩惱，卻會越來越折磨。當代年輕人經常換工作，房子不可能經常換，交通方便也很重要。
36.國家對房子的調控基本一個"穩"字，讓房價穩步調整，政策還會削峰填谷，讓之前沒漲的地方，房價漲一下，之前漲太多的地方，抑制一下，防止出現反彈
37.年底不買房，一年又白忙，春節前，樓市會比較清淡，節後出現小陽春。一是購房熱情增加，同時供應量也增加，二是各家銀行貸款額度充裕。
38.中國樓市的奇葩現象：有些人壓一輩子的積蓄去買房，買完後遇到樓市調控，結果房價跌了，于是就哭著鬧著打砸售樓處，跟開發商死磕，磕著磕著，發現房價又漲了，然後又趕緊撤訴
39.房子你只要一直住著不賣，不管它期間怎麽波動，都不要去關注，即使短期跌了，站在産期來看也會漲回來，但如果你是投資客，甚至是借錢投資，很可能會因房價的波動而損失慘重，現在有很多其它方面的投資比買房投資更劃算，比如股市
40.買房的誤區：
A買二手房：計算的首付有差異，二手房的首付包含了稅費和其它費用，有些地方二手房還受指導價影響，購買時多和中介溝通，不要定金都交了，後面具體計算出錢時傻眼了。
B.買新房：不要被樣板間騙了，樣板間是美顔後的效果，做了很多視覺的誤導，比如樣板間不放衣櫃從而顯得房間大很多，比如床和沙發比正常尺寸小，從而影響你的判斷，有些在一些細節寫著，此處並非交房標准，等拿到毛坯房後發現做不成樣板間那效果。買房時，看完樣板房 還要看毛坯房，並且分不同時間段去看，采光、通風、潮濕、隔音、漏水等都要好好看下，收房的時候，最好帶上專業的工長去驗收，最近的建築，因開發商想早點回款，建設速度太快，房子蓋的質量堪憂。
41.房子的2個貸款方式：等額本金和等額本息。等額本金，就是每個月還的本金是一樣的，但還的利息不一樣，前面還的利息多，隨著你不斷還貸款本金，利息越來越少，所以，這種貸款方式，前面每個月還款多，後面還的少。而等額本息，就是每個月還同樣的錢，並且前幾年還的錢利息多本金少。同樣貸款，等額本金要比等額本息還的錢要少，選擇哪種貸款方式，應該根據自己的未來經濟收入來決定。（注：最近出了新規，建議選擇LPR的方式）
如果有意向提前還款，應該選擇等額本金更合適；選擇等額本息，是打算打持久戰，這種提前還款不劃算。
42.銀行貸款緊縮通常受三個因素影響：1是銀行每年有房貸額度，在房子上的預算快用完時，就會削減貸款數量，2是銀行的信貸受政策影響，比如央行和銀保監會直接窗口指導意見，老爸開腔了能不聽嗎？3是銀行自主行爲，銀行自己要收益最大化；銀行發放房貸後，有20%的資金占用成本（給央行），而銀行拿同樣的錢買國開債，是沒有成本的，通常銀行有個自己的公式，房貸利率=1.2倍的國開債利率，如果國開債利率上行，房貸利率也必將上行，銀行發房貸不如自己直接買國開債劃算，于是就減少房子貸款額度，不要在調控緊縮的時候去貸款，否則手續會非常麻煩，如果選擇公積金和商業組合貸，就更複雜了
43.提前還貸，有的銀行要求借款人繳納違約金，還有的銀行要求罰息，可見銀行不希望你提前還貸，因爲會影響他們的利息收入；
不建議提前還貸的三種情況：
A.央行降息，還款壓力降低，資産也會增值，可用提前還貸的錢不如去投資
B.等額本息的貸款，已經還一半了，此時就相當于你已經把利息還的差不多了，現在還本金了，提前還貸就吃大虧了
C.等額本金貸款，時間超過了三分之一，此時你在提前還貸不太劃算，也就是說當月還款，本金超過利息的時候，提前還貸就失去了意義
總之，提前還貸的目的是減小給銀行利息，當你給銀行的利息已經不多了，就沒必要提前還貸了。
另外，當你的利息特別低的時候，比如公積金貸款3.25%，或者商業貸利率是有折扣的時候拿到的，也沒有必要提前還貸，把這錢在銀行隨便買點保本型穩健理財産品，都有利息差賺。
44.現在的貸款利率4.88%算是比較低的，比如1995年的貸款利率達到逆天的15.3%，2007年的貸款7.83%，
45.當涉及到換房時，是先買後賣，還是先賣後買，或者同時買賣，之前房價一路上漲，所以先買後賣會占便宜，如果未來房價下跌，可能是先賣後買更劃算，如果想保守，建議買賣同時進行，這邊交了定金，那邊趕緊把房子賣出去。最後網簽能同時進行，如果真的要賣房，應該先挂出去，看市場的反饋，有的房子標價很高，但半年連個看房的都沒有，說明價格是虛假的，當真的有人來看房了，注意是來看房，實地看房，你再根據看房的人數加價或降價，再強調一遍，實地看房出價，才是你房子真正的價格（注：非常重要，網上標價都是紙面財富，看房出價才是你真實財富）。
另外，買房賣房，都要在你對這個東西不迫切的時候，你才有話語權，等你緊急到必須買或者賣時候，那只有挨坑的份
46.共有産權房，這種房子就是政府和購房人共同出資，分擔比例，以前叫自住型商品房，它是一面照妖鏡，一下就能測出這座城市到底有多少剛需。共有産權房真正做到了房住不炒，你自己享受百分百的福利，但你想在上面賺錢，幾乎不可能。原理很簡單，若能接受共有産權房，基本只想自住，不想賣。北京共有産權房棄購率一度達到70%，在距被棄購房幾公裏處房價高出一倍以上，他們原以爲有價差可以套利，後來發現共有産權房根本無法套現才趕緊棄購
47.共有産權房的申購條件：單身必須滿30歲，離婚必須滿3年以上，同時之前也沒有任何房子出售記錄，若累積棄購2次，3年內不得再申購，選房後不交定金，或者交定金後又想退的，均算棄購，定金也不會退給你。這種共有産權房以後不能轉爲商品房，只能在這種苛刻條件的購房人間流通
48.面積和戶型一直是購房者關注的重要問題，好的戶型可以彌補面積的不足，不要光看面積，面積要和使用場景結合起來才有意義
49.棚改貨幣化安置，激活了三線以下的樓市，相當于一個地方集中投放大量貨幣，有些地方貨幣化安置達到100%，拆遷戶拿到一筆錢，然後去買房，這些人中有的還會另外再貸款，相當于把資金放大了好幾倍，這麽多錢全部流入樓市，房價也就水漲船高。2017年棚改拉動住宅增速達到4.41%，而且大部分集中在三四線城市，如果沒有棚改貨幣化安置，中國住宅增速可能不到1%；這也棚改的城市，如果沒有産業支撐，人口就會流出，當時一味地追熱點買房的人，無疑是高位接盤。
50.防坑指南&中介的銷售套路（技巧）：
A：告訴購房者剛出一套特別合適的房源，把買家誘惑出來，但是到現場一看，這套房只是挂牌價合適，交易費卻很高。或者他幹脆就告訴你，這套房剛剛已經賣了，然後告訴你還有幾套可以看。後面這幾套才是他的真正目的
B：每次帶你看2-3套，不多不少，這是不讓你産生太多選擇的空間。那樣反而影響你下決心
C:上來不會帶你看最好的房源，而是給你按照，中差好的順序，先看一般的，再看差的，最後看好的，這樣會增加你的體驗感，以便促成你在好房源那裏成交
D：給客戶制造搶購氣氛，說馬上這套房就沒有了，上午已經有人要交定金了等等。不給你太多思考時間。而且每次看房之後第一時間逼著你反饋
E:對于購房者有意向的房源，中介會主動領你過去，前後左右的多轉悠幾趟。以便你進一步種草
F：通過三句話極限施壓，1是這套房過一陣肯定漲價，2限購限貸馬上就要取消，3商住房價格還要大漲，現在降價就是爲了以後漲價。他就是投其所好，知道你買房就喜歡漲價。也最害怕漲價
G：逼你決定。只要買家出價，中介就一定會否定，讓客戶打消低價買入的念頭，他的目的並不是幫買家低價買房，也不是幫賣家高價賣房，而是要盡量讓雙方盡快成交，所以他會努力讓雙方的出價接近
H.付款： 定金，是具有法律效力的， 買方違約，定金不退，賣方違約雙倍返還；訂金，則沒有法律效力，誰違約都可以，都要把錢退回去；
買賣二手房必須要走資金的三方監管，也就是買賣雙方加中介共同管理的賬戶，如果不做資金監管，那麽賣方很可能收錢之後，拖著不辦過戶，而你做了資金監管，那麽賣家不過戶，他是拿不到錢的
I.二手房是按照評估計算貸款額度的，評估就要涉及朝向，樓層，建築年代等等問題，商業貸款一般只是評估值的8-9成甚至更低，所以買二手房，不能簡單地算3成首付。你的首付肯定比房價的3成更高，有的時候還高不少。
J.了解清楚，房子是否帶租約，有的買賣雙方都交房了，裏面還有租戶，這就需要租戶也到場，然後清算，水電費。還要跟賣家商量租約的問題
K.租戶一般享有，在同等條件下，優先購買這套房子的權利，所以買家一定要讓房主出具，租戶親筆簽名的，放棄優先購買權的聲明，以免産生法律糾紛
L.房價低于同區域很多的房子，很可能是假房源，買房時必須得去現場看。而且要求房産中介出示房産證的照片
M.自然災害和不可抗力，雙方都要承擔損失，也都不承擔責任，比如交完定金，限購了，買房人突然不具備買房資格了，或者賣房人的房子被限售了，這都只能認倒黴，雙方友好協商，各退一步。
N.買房的人，爲了確保賣家不隱瞞一些重要信息，應該多方求證，問問鄰居，保安什麽的，比如有些凶宅
O.買賣雙方都要在事先簽訂好協議，約定好違約責任和賠償標准，房價上漲的過程中，經常出現賣家坐地起價幾十萬，而房價下跌的時候，買家也容易反複還價
51.租金漲幅其實遠遠落後于房價漲幅，所以租金跟房價的關系並不大
租金跟什麽有關？
租金的漲幅基本等于一個城市平均收入的漲幅，個別時間受到一些周期的影響，但長期下來，租金一定穩步提升，也同時不會漲幅很大
如果您覺得租房的壓力越來越大，說明你在過去幾年，收入漲幅跑輸了平均水平。你在人群競爭中的排名正在下降。這就提醒你，其實該努力奮鬥了。
52.房租肯定還會漲，但是還會依然以每年5-6%的速度增長，不會出現大幅上漲，一旦大幅上漲了，就肯定是資本作祟了。就像2017年底到2018年資本燒錢入局，後來監管一出手，這些資本退潮，北京的房租馬上又恢複了平靜，還出現了穩步下降的走勢。
53.明星也有很多是租房住的，比如金星，他自己就在節目中爆料，自己住的房子價值上億，但其實只是他租的，他說有沒有房子無所謂，重要的是生活品質，他花每年100萬，就能租上億的房子，生活品質肯定不是那些上千萬的房子可以比的
54.國家倡導的租購同權，有些人理解錯了，以爲可以通過租房就解決子女教育問題，甚至不光要上學，還要上好學校，重點校，這就理解偏激了，學區房價格被爆炒的本質並不是房子，而在于學區，他的背後是教育資源供給不足，好學位稀缺，所以這個不解決，你買房都不一定能上好學校，就更不要提租房了。在經濟學上，只要有資源是稀缺的，必然是價高者得，所以你這也就注定了，租購同權不可能解決上好學校的問題，只能解決你有學上的問題。
但是隨著我們的人口結構變化，新生兒越來越少，教育資源越來越多元化，公立重點不再是唯一選擇，未來教育資源，會逐漸沒那麽稀缺了，這個矛盾就可以解決了。但現在恐怕還看不到，很多家長也等不起。
55.十年租金堪比首付，爲什麽還要租房，生活中很多人想不通，他們認爲，買房好歹是自己的，租房10年後，自己還是什麽都沒有，白白把錢錢給了別人，但這其實都是建立在房價一直上漲的基礎上；如果房價每年下跌10%，再算算，肯定是租房更劃算。
56.環京的房産，幾乎沒有剛需全是投資，2015年前房價只有每平6000，後來借勢炒到了3萬，而限購以來，房價又跌了一半，甚至根本賣不掉，環京房價，一個三四線的城市炒到了准一線的價格，爲什麽要提環京的樓市，因爲環京就是房住不炒的標志，只要房住不炒還在堅持，環京就不會解封，他就是一面旗幟，哪天環京樓市解封，說明房住不炒政策也就結束了。
57.大連城市2018年執行比較嚴格的限購，但仍未阻擋房價的上漲，2019年大連加碼，房價只能跌不能漲，媒體稱限漲令，後來大連還被住建部納入重點監控城市，這才抑制了房價，大連房價上漲，是從2016年去庫存刺激引起的，其實根本沒有那麽多需求，遲早怎麽上漲，怎麽跌回去
58.2015年之前，其實一提高房價就是北上廣深，除了這幾個城市，其他城市的房價甚至都不過萬，根本算不上是高房價，2015年之後，先是北上廣深領漲，2016年之後我們開始去庫存，結果北上廣深熄火了，其他城市猛漲
59.現在態度比較暧昧的是深圳，深圳從沒說限制人口，他本來就人口年輕，也是外來人口組成的城市，現在依舊在搶人，所以深圳未來的動力比北京上海要大，但深圳也有一個雷，那就是隔壁，如果香港因爲一次風波房價跌下來，深圳必然受到重創
未來北京上海肯定還是限制人口，不但不參與搶人，還會主動疏解人口，北京和上海這兩個城市，除非你特別優秀，否則很難留的下來，而去深圳的機會更大
60.三四線的去庫存之中，産生了一個口號，叫做返鄉置業，
2017年開始，返鄉置業的新一線城市前五名是，重慶，蘇州，成都，武漢和南京，這也都在後面出現了大幅的上漲，二線城市前五名南通，合肥，徐州，泉州和溫州，三線返鄉置業的重點是鹽城，安慶，泰州，淮安，嶽陽
61.推動的返鄉置業的幾個因素：
1是一線城市房價太高，大家已經看不到希望，2是強二線和三線快速崛起，也出現了一些産業機會，3是高鐵和城際鐵路開通，大大方便了交通，4是二三線租賃市場崛起，自己可以買房子賺取租金。回報率出現。5非一線搶人大戰出現，讓一些在北京上海絕望的人，心態動搖。6.棚改貨幣化安置加去庫存，帶動了一線之外的樓市暴漲，讓這些人突然發現，原來不止北上廣深可以漲價，三四線的房子也能漲價
三四線的房子你買進來容易，變現可就困難了。現在除了新一線和二線頭部城市，其他城市基本已經出現流動性枯竭。辛辛苦苦搶到的房子，恐怕再也無力變現
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