在零售領域，亞洲以外的地區普遍迎來估值上修，在大多數市場中，零售業在電商沖擊下表現疲軟。明智的投資者應該忽略噪聲，並專注于占主導地位和具有韌性的零售資産屬性和市場。敏銳的投資者應當密切注視已經經曆一些資本價值調整，但具備較大的買入並翻新操作空間的零售資産。
對于亞洲市場而言，鼠年的到來標志著十二生肖開啓了新的一輪。貿易和地緣政治緊張局勢引發的不確定性，加劇扭轉了年初時的總體增長勢頭，2019年豬年期間全球增長陷入多年低谷。
平心而論，大多數亞洲經濟體在壓力下表現強韌，還有許多經濟體有足夠的空間來實施各種支持性的貨幣和財政對策。亞洲的商業房地産依然吸引投資者，盡管對價格風險的謹慎態度升溫，尤其處在全球市場情緒疲軟的背景下。
在2008年，即上一個鼠年，全球經濟和金融市場經曆了一個動蕩時期。由于租戶需求和資本價值大幅承壓，亞洲房地産並沒有幸免。2008年，美國選出了一名新總統。出于多個原因，此次大選被載入史冊。同樣在2008年，汶川大地震重創四川，而全球人民共同向中國伸出了援手。
這個鼠年會給房地産投資者帶來什麽？我們不會冒險提出任何大膽的預測或說教性質的猜測，但很樂意就房地産領域的參與者在來年如何定位發表一些看法。
在中國的十二生肖中，老鼠排第一並非沒有根據。根據民間傳說，在十二生肖比賽排次序時，老鼠躥進了牛耳朵，搭上順風車在終點飛身一躍偷走了本屬于其他動物的勝利。這就是老鼠所展示的聰慧、靈敏和專注。在2020年，投資者應該采用同樣的操作原則，但要多加一條，就是降低風險。
除非加征關稅完全取消 V型複蘇難出現
爲何要采取謹慎態度？2019年的最後數月，中美貿易爭端達成了某種形式的和解，雙方已經敲定初步協議。全球經濟景氣會立刻反彈嗎？除非完全取消現行或即將加征的關稅，否則即使在地緣政治更加明朗的情況下，也不太可能出現V型複蘇。
從目前對科技行業周期日趨成熟、美國即將舉行大選，以及中國經濟持續結構性放緩的擔憂來看，我們仍然處于趨險模式。最後一點特別重要，鑒于亞洲經濟的區域化導致對中國經濟更加依賴，中國經濟放緩間接影響了亞洲的商業房地産市場。無論2019年爆發的貿易緊張局勢是否發生，這些風險因素從未真正獲得緩解。
盡管如此，常言道，切莫爲嚇跑耗子而燒掉房子，相對應的中國俗語是掘室求鼠。我們必須意識到2020年宏觀經濟下行的風險，但房地産投資者無須過度反應。聰慧、靈敏和專注的投資者不應該把目光局限于當前的經濟周期，而是應該將注意力轉移到主要亞洲市場的子市場和資産選擇上。
在短期供應狀況仍然受限的市場中，例如新加坡、悉尼和墨爾本的辦公樓領域，租賃市場的表現仍領先于經濟，從而將支撐未來幾年的收入回報。鑒于核心區域的定價依然高企，明智的投資者應當靈活地發掘管理不善的資産，並專注于推動收入回歸。
在澳大利亞市場上，期限更長的租賃結構爲部分辦公樓資産的購買者帶來了機會，即使市場租金再回歸正常，也仍可以從回歸上行中受益。
澳洲區域市場具潛力
此外，靈活的投資者還可以將目光投向布裏斯班那樣的區域市場，與上一輪經濟低迷期間相比，布裏斯班現在更具多樣性和韌性。在區域市場中，應重點關注收購高質量資産，這些資産仍比主要市場具有一定的價格優勢。
在零售領域，亞洲以外的地區普遍迎來估值上修，在大多數市場中，零售業在電商沖擊下表現疲軟。明智的投資者應該忽略噪聲，並專注于占主導地位和具有韌性的零售資産屬性和市場。
繼續布局亞洲市場
事實是，大多數亞洲城市的布局都支持零售業，在某種程度上，我們預計該行業不會全面崩潰。敏銳的投資者應當密切注視已經經曆一些資本價值調整，但具備較大的買入並翻新操作空間的零售資産。必須重點關注資産和租戶結構增強的實施，以增加客流和消費。
過去一年，日本經濟出現了不太顯著的下滑，但這不會削弱東京和大阪等大都市的相對吸引力。當局對這些城市的商業房地産和多單元住宅市場提供了支持。除了日本的人口結構壓力之外，聰明的投資者將能夠甄別有利于投資的結構性主題，例如區域性質的人口增長。核心板塊面臨來自日本房地産投資信托基金的激烈競爭，靈活的投資者將著眼于增值和發展至核心策略，專注于提升內在價值，並將房地産投資信托作爲主要的退出渠道。
在來年，投資者應繼續布局亞洲市場，但建議堅持投資具有優勢的地段和高質量的資産。對于具有較高風險的策略，則需要與當地知名企業建立明確合作關系。
（作者是瑞銀資産管理部亞太區研究與策略主管）