新元銀行同業拆息率（SIBOR）預計在三至四年內逐步退出市場，由新元隔夜利率（SORA）取代。
跟一個月和三個月SIBOR挂鈎的浮動利率配套到時也將退場。華僑銀行（OCBC）在7月中率先推出本地首個跟SORA挂鈎的房貸配套。當前超低利率環境，房貸配套怎麽選？
本地金融市場將邁入單一基准利率，新元銀行同業拆息率（SIBOR）預計在三至四年內逐步退出市場，由新元隔夜利率（SORA）取代。
目前在本地房貸市場，跟一個月和三個月SIBOR挂鈎的浮動利率配套是主要産品之一。基本上，SIBOR過渡到SORA對一般借貸者沒有立即影響。不過，正考慮申請SIBOR配套的房貸族，應確認合約具有後備條款，以便之後可以平穩過渡。
華僑銀行在上個月中率先推出本地第一個SORA房貸配套，專供至少貸款100萬元的已建成私宅買家。
該配套鎖定期（lock-in period）爲一年，利率以放款當天及之前89天的SORA簡單平均來計算，之後每個月調整一次。
目前，配套首兩年的利率爲90天SORA+1.28％。若以8月11日發放貸款計算，首月的房貸利率爲0.1234％＋1.28％＝1.4034％。如果選擇華僑銀行的三個月SIBOR配套，目前息差1％，8月11日的三個月SIBOR爲0.4319％，首三個月的房貸利率爲1.4319％。
理財網站MoneySmart房貸主管吳幼新向《聯合早報》表示，由于SORA房貸是全新産品，借貸者仍不熟悉，因此提出了不少詢問，估計還需要一段時間才能理解SORA利率的特性，接受跟SORA挂鈎的配套。
Redbrick房貸咨詢公司副總裁莊鏆議則透露，SORA配套推出以來銷售“相對緩慢”。他認爲，部分原因或許是相對于其他浮動利率和固定利率配套，SORA配套利率的競爭力不明顯。
莊鏆議說：“由于目前只有華僑銀行推出SORA配套，消費者無從比較，難以判斷用90天平均SORA計算利率是太長還是太短。借貸者若要對SORA有更進一步的了解，須有更多銀行推出各自的配套。”
受訪房貸業者表示，截至目前暫未聽聞其他銀行計劃推出SORA挂鈎房貸配套。
不過，隨著SORA取代SIBOR的時間表已確定，新加坡金融管理局也已從8月份開始提供一個月、三個月和六個月SORA複利數據，市場基准指標趨向完整，銀行預計將陸續推出更多跟SORA挂鈎的房貸配套。
Mortgagewise.sg執行董事吳尚宇認爲，任何銀行要推出這個全新産品，最終的房貸利率應當低于現有的配套，否則很難說服借貸者接受風險，嘗試新産品。他認爲，現階段多數消費者仍將選擇較熟悉的SIBOR配套。
SORA波動性相對大
SORA是銀行間每日早上9時至傍晚6時15分之間進行的無抵押隔夜新元交易的交易量加權平均利率。金管局網站自2005年7月1日就已每日更新，有完整的數據供市場參考及追蹤。
吳幼新說，SIBOR是同業之間的拆息率，而SORA是根據新元實際交易得出的隔夜利率，更爲透明，因此是良好的基准利率。但與此同時，消費者必須接受它的波動性，因爲它對市場因素的反應將更爲迅速。
他說：“曆史數據顯示，它在今年3月美國聯邦儲備局突然大幅降息期間，就下跌得比SIBOR快很多。同樣的，當利率上揚時，它也會更迅速反應。”（見制圖紅線）
雖然SORA本身的波動性大，但華僑銀行的SORA配套，是以過去90天的簡單平均來計算出配套利率。莊鏆議表示，這個“往回看”的計算方式，爲配套利率提供了穩定性（見制圖橙線）。至于SIBOR是“往前看”的利率，因此反映更多當下的市場因素。
吳尚宇則認爲，SIBOR的好處在于跟美國的聯邦基金利率（federal funds rate）的曆史關聯性已經過多年印證，是房貸顧問爲借貸者提供咨詢及展望的基准。“事實上，我認爲本地銀行應該推出跟聯邦基金利率挂鈎的産品，這個産品將會馬上取得成功。”
房貸配套利率 下跌空間不大
不管選擇哪個配套，借貸者還是要回到全球利率走勢的基本面來考量。
吳尚宇表示，目前所有的市場預測都指向聯邦基金利率的超低水平將持續一段時期。“在上一回全球金融危機，超低利率從2009年一直延續到2014年。”
莊鏆議也不認爲利率接下來會突然回升，因爲冠病疫情對經濟造成長期的沖擊。
吳幼新則指出，隨著銀行開始推出更長期的固定利率配套，這顯示利率將繼續保持在超低水平。
受訪房貸咨詢顧問認爲，目前房貸利率變動的主要因素在于銀行所收取的息差。莊鏆議說：“低利率環境對銀行的盈利來說是逆風，如果基准利率繼續下跌，息差估計會上揚。”
吳尚宇則認爲，銀行的息差在近期調高得太快了，他希望市場力量能促使銀行在下半年把息差調低。
不過整體而言，房貸專家指出，目前不論固定利率或不同的浮動利率配套，利率都已偏低，彼此的差距不大，再下跌的空間也不大。
吳幼新說：“如果你不緊密追蹤利率走勢，我建議選擇固定配套，因爲它跟浮動配套的差距極小。如果選擇浮動利率配套，你得問自己，它還能跌多少？”
吳尚宇建議借貸者選擇SIBOR浮動利率配套，因爲固定利率配套平均比浮動配套的利率高出0.20個百分點。他認爲，即使利率在稍後上揚，借貸者還有足夠時間反應，轉到固定利率配套。
兩策略二選一
莊鏆議建議借貸者按各自需求從兩個策略中選擇其一。策略一也是趁利率低迷選擇固定利率配套，對沖掉未來幾年利率上揚的風險，享受現金流狀況平穩、可預測的好處。
策略二是選擇SIBOR或其他利率挂鈎配套，獲得最低市場利率，同時享有整體利率未來幾年更大可能維持在低水平的好處，但同時也找尋提供免費轉換（free conversion）及較短鎖定期的配套，對沖利率上揚的風險。
SIBOR是同業之間的拆息率，而SORA是根據新元實際交易得出的隔夜利率，更爲透明，因此是良好的基准利率。但與此同時，消費者也必須接受它的波動性，因爲它對市場因素的反應更爲迅速。
—— MoneySmart房貸主管吳幼新
任何銀行要推出這個全新的産品，最終的房貸利率應當要低于現有其他配套，不然將難說服借貸者接受風險，嘗試新産品。
—— Mortgagewise.sg執行董事吳尚宇
SORA配套推出以來銷售“相對緩慢”，部分原因或許是相對于其他浮動利率和固定利率配套，SORA配套利率的競爭力不明顯。
——Redbrick房貸咨詢公司副總裁莊鏆議