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新加坡的房子是相當穩定滴，對房地産的把控也是相當的給力，畢竟這裏有全球最讓人羨慕的組屋，基本上不爲買不起房子發愁，當前前提是你要進入新加坡的圈圈，圈裏的人才能有這樣的福利！
不過，最近新加坡的房地産市場開始複蘇，對于連組屋也買不起的絕版屌絲，也勉強關注了一下，一看房貸，我去，居然有這麽多的套路，瞬間有點小蒙，各家銀行的房貸居然套路還不同。
先看一則新加坡房貸利率小姿勢：
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新元銀行同業拆息率（SIBOR），新加坡銀行間互相借貸的利率。貸款配套通常會是SIBOR＋利差。
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現行利率（board rate），銀行內定利率，主要根據銀行內部資金成本而定，一般不透明。定期存款利率其實也是現行利率的一種。
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固定利率（fixed rate）銀行承諾在固定年限的利率是固定的。
由于含利率成本風險，這類利率通常會較高。
新加坡貸款主要分成固定利率和浮動利率兩大類，按期限分又分成有鎖定期和沒有鎖定期兩種。
固定利率是大家喜聞樂見的一種配套。在約定的某段年限裏，每個月利率固定，還貸額度也固定。
浮動利率顧名思義，就是利率隨時和股票一樣有漲跌。通常約定一段時間波動一次。這個時間可以是一個月，三個月，六個月，或者一年。比起固定利率來說，浮動利率每幾個月就會變一次，挺麻煩，但它的優點很明顯就是比固定配套更低的利率。
而爲了吸引客戶，各家銀行圍繞浮動利率也是頻頻出招，讓人有點眼花缭亂的趕腳！
最近比較流行的套路是“OHR”，據業內人士說是從“SIBOR”演變而來。
“SIBOR”即新加坡銀行同業拆放利率，指新加坡貨幣市場上，銀行與銀行之間的一年期以下的短期資金借貸利率。
SIBOR的單位通常爲基點，一個基點相當于0.01%，比如SIBOR當天的短期利率爲3.4%，上浮20個基點，則利率爲3.6%。SIBOR與房市有著千絲萬縷的關系，SIBOR的變動，會影響到房市的變動。市面上大部分的浮動利率配套跟SIBOR利率挂鈎。最普遍使用的是三個月SIBOR利率。
舉個栗子——
例如一家銀行的一項定存利率房貸，第一年的利率等于36個月定存的利率加上0.18％，銀行36個月的定存利率現在是1.2％，房貸第一年的利率就是1.38％。這是利率的計算。
如果配套鎖定期是三年。固定利率只有兩年。那第三年是啥情況？
第三年利率的計算公式是這樣，36FDMR+1.15
再深入舉個栗子——
某銀行最近的浮動利率配套，跟一個月SIBOR挂鈎。
利率計算公式: 一個月SIBOR+0.65。兩年鎖定期。
用一個月SIBOR計算，利率1.40%.
一百萬的房子，貸款80萬，貸30年，每個月還貸2722。
“OHR”是華僑銀行（OCBC）今年10月推出新套路，全稱爲“OCBC Home Rate”配套，簡稱“OHR”。它是根據一段“長時間”的一個月和三個月平均新元銀行同業拆息率（SIBOR）計算，目前是1％。所謂的“長時間”，根本沒有界定，但據內幕揭露是12年。
如果選擇首兩年固定配套（OHR+固定利差（Spread））或是浮動配套（OHR+浮動利差）。首兩年固定利率配套目前是1％＋0.65％，相等于1.65％。
但“OHR”還是受“SIBOR”的影響。
過去10年的一個月和三個月平均SIBOR的高峰期，2007年爲2.5％，2008年達3.5％，但12年平均還是低于1％。換句話說，如果2018年的SIBOR少于3％，未來兩年的OHR會跌到1％以下。
OHR基本上還是由華僑銀行制訂，並不透明，那兩年後SIBOR的漲幅就會影響OHR。
要選擇固定或浮動配套，考量和其他配套是一樣的。固定利率在首兩年不必擔心任何變化，但之後的利差往往會比浮動利差來得高。另一方面，按照OHR的算法，浮動利率其實也相當穩定。
總的來說，如果OHR接下來維持在1％左右，只有利差的變動，那這個配套其實比與固定存款利率挂鈎的配套更穩定，因爲後者還要考慮定存利率和利差這兩者變化。
再說說星展集團（DBS）是固定存款利率（Fixed Home Rate，簡稱FHR）配套的始祖，2014年推出與12個月或24個月固定存款利率挂鈎的房貸配套時，在市場造成轟動。之後，星展集團又陸續推出18個月和九個月配套，今年11月再推出八個月（FHR8）配套。
所謂的FHR8，是指1000元至9999元的八個月定存利率＋利差計算，目前是0.2％＋1.45％，相等于1.65％。
固定或浮動利率、新貸或轉貸（refinance）的利差會有不同。無論如何，挂鈎的定存期限越短，代表利率越低，如FHR8是0.2％，FHR9是0.25％，FHR18是0.6％，這對買房的小夥伴來說是好事。
值得提醒，定存利率也是浮動的，如果經濟大環境改變、利率上調，銀行得付高定存利率來吸引存戶，與定存利率挂鈎的FHR配套也會跟著上升。
有專家分析，由于SIBOR明年起應該會上揚，如果現有房貸只是單純地和SIBOR挂鈎，可考慮轉換成OHR。
如果原有房貸已是和定存利率挂鈎的配套，是否該轉換成和SIBOR挂鈎的OHR，則要進一步研究和考慮。所挂鈎利率的波動幅度和曆史表現是一大考量。
舉例來說，今天一個月SIBOR可以是1.6％，10年高位卻是高出2.5％。大華銀行（UOB）的15個月定存利率配套（Fixed Deposit Pegged Rate，簡稱15FDPR）的利率今天可以是1.65％，但10年高位只多了0.8％。因此，較保守人士應該會較適合與定存利率挂鈎的配套。
此外，SIBOR 主要和美元彙率以及美國利率挂鈎，如果美國加息，SIBOR 往往隨之攀升。
有分析指出，市場普遍預計美國聯邦儲備局將在12月加息，SIBOR上周三飙高，三個月SIBOR從1.13％漲至1.20％。甚至有人預測房貸利率明年會上調到2％。
新加坡金融管理局（MAS）從2013年起就提醒民衆利率會“正常化”（normalisation）。這說明了目前偏低的利率不是正常的，但這麽多年來大家已經習慣。
所以，不要過度舉債，但也不要把身上所有的錢都拿去還房貸，應保留足夠流動資金周轉應急。
銀行間貸款利率會走高，但應該是循序漸進和可處理範圍內。目前房貸平均值約1.5％，預料新房貸明年的增幅會介于0.2％至0.5％。
還有分析師大膽預測，房貸利率明年會邁向2％，因爲聯儲局升息會促使全球利率上揚，過去一個月房貸利率已從1.3％上升至1.65％也進一步證明了這一點。未來三至五年會維持高利率。
所以，小夥伴們買房要慎重哦！
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新加坡圈房産專欄作者：吳洲
