市場拾遺
冠病疫情當前，新加坡會計與企業管制局以及新加坡交易所監管公司要求上市公司的董事會以及管理層，確保資産的價值反映疫情的沖擊，以避免高估它們的公允價值（fair value）。從最近的業績報告顯示，不少房地産公司爲投資房地産的公允價值大幅度減值，導致它們的盈利猛跌或轉盈爲虧。
公允價值是按市價重新爲資産估價，但是在疫情下，房地産的市價漂浮不定，因此公允價值的減值是否足夠或過多，涉及許多主觀的判斷。此外，不同房地産公司在處理公允價值的方式不同，也加大了股市投資者對房地産股估值的難度。
在房地産股中，華業集團（UOL）以及凱德集團（CapitaLand）爲投資房地産錄得的公允價值損失最高。
華業集團在截至6月底的半年業績中，爲投資房地産的公允價值減值2.64億元，而去年同期則取得1.82億元的公允價值收益。公允價值屬于非現金項目，不影響現金流，但是它的賬面收益或虧損反映在損益表上。投資房地産的公允價值減值，導致華業集團今年上半年歸屬股東的虧損達8214萬元，而去年同期則有2.68億元的盈利。
另一方面，凱德集團也因爲公允價值損失而導致今年上半年的歸屬股東淨利下跌89％，報9660萬元。它的公允價值損失主要來自旗下兩家房地産投資信托（REIT）的資産減值。
這兩家REIT是正在進行合並的凱德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）以及凱德商務産業信托（CapitaLand Commercial Trust）。它們最近分別爲資産減值3.83億元以及1.94億元，總額5.77億元。凱德集團在這兩家REIT持有約三成的股權，因此集團錄得公允價值損失1.73億元。
凱德集團表示，上述兩家REIT因爲進行合並而提早重估資産，集團的其他投資房地産將在年底進行年度重估。換句話說，凱德集團上半年的業績，還沒有充分反映疫情的沖擊。不過，它指出，假設上半年集團所有的投資資産估值下跌1％，集團歸屬股東淨利9660萬元將轉爲虧損2.5億元，而淨債務（債務與股本比率）也從0.64倍提高至0.65倍。
由于投資房地産的會計處理方式，在市況好的時候，公允價值的收益推高了房地産公司的盈利。去年上半年，凱德集團在投資房地産獲得公允價值收益3.79億元，占了集團淨利的43％。但疫情當前，房地産市場走勢不明朗，房地産公司的公允價值從收益轉爲虧損。
有房地産公司表示，在當前不確定的環境下，公允價值的估值可能在短時間內出現巨大的變化。
國浩房地産（GuocoLand）截至6月底全年歸屬股東淨利下跌55％，報1.14億元。它爲投資房地産的公允價值減值830萬元，而去年同期則取得公允價值收益1.97億元。此外，它也爲聯營公司的投資減值4700萬元。
它指出，獨立估價師的報告強調，疫情導致房地産的估價不確定，公允價值可能瞬間出現令人意想不到的重大變化。因此，投資者根據這些估價做出投資時，必須格外小心。
城市發展（City Developments）截至6月底的半年歸屬股東淨利下跌99％，報315萬元。城市發展旗下的酒店業深受疫情沖擊，在今年上半年，它爲海外的酒店資産減值3390萬元。不過，旗下的城市酒店信托（CDL Hospitality Trust）的資産要在年底才進行重估。
它指出，在疫情下，酒店業的未來現金流波動大，而酒店資産的買賣也有限，因此在目前的市場難以有估價的准繩。疫情還在全球肆虐，旅遊業的複蘇有賴于諸多因素如國際航空旅遊量、邊境管制、主要旅遊市場的經濟複蘇以及疫苗的面世，而這些因素目前還是未知與在演變中。
股市投資者
把焦點轉向房地産股
然而，冠病疫苗的研發提速，有六種疫苗進入了第三期也就是最後階段的臨床試驗階段，令向前看的股市投資者，把焦點轉向那些飽受冠病疫情沖擊的投資板塊，包括房地産股。
房地産股的股價，普遍上都比賬面資産價值低了許多。華業目前的股價是6.58元，而每股賬面淨資産值是11.34元；凱德集團的股價是2.78元，每股資産值4.73元；城市發展股價7.99元，每股資産值11.66元；國浩房地産股價報1.46元，每股資産值是3.47元。
其次，利率處于低水平，降低了抵押房貸的利息開支。美國聯邦儲備局上周再度重申維持低利率一段長時間，爲資産價格托底。此外，全球政府在救市時大水漫灌，導致市場的資金泛濫，也使股市與房市偏離了經濟的基本面。房地産公司表示，在6月初病毒阻斷措施放松後，私宅的“積壓需求”在市場開始顯現。
不過，疫情的發展以及疫苗面世的時間，還是充滿變數。此外，疫情導致人們的生活與作業方式的改變，可能對房地産市場造成結構性的改變，如居家辦公的新常態可能影響辦公樓的需求，從而導致投資房地産的公允價值繼續下跌。另一方面，股市與房市偏離經濟基本面能持續多久，也是一個未知。
房地産股的賬面價值普遍上遠高過股價，反映了上述的風險因素。在市況好的時候，公允價值爲房地産公司的業績錦上添花；但在市況壞的時候，公允價值則讓它們雪上加霜。