李蕙心 報道
集體出售項目近日增多，麥士威大廈（Maxwell House）和私人公寓Advance Apartment昨天推出市場招標，要價分別爲2億9500萬元和2650萬元。
麥士威大廈位于麥士威路（Maxwell Road），占地面積爲4萬1801平方英尺，該地段屬于99年地契，目前還剩51年。
負責銷售的房地産咨詢公司高緯環球昨天發表文告說，根據市區重建局2019年總藍圖，這幅地段屬于商業用途，容積率爲4.3。
市建局曾表示會支持改變這幅地段的用途至“商用與住宅”，容積率爲5.6，總樓面面積爲23萬4086平方英尺。
若土地用途改變，容積率將增加30％。商用樓面面積部分不能超過總面積的20％，建築高度必須在平均海拔75公尺以內，相等于21層樓高。
若按2億9500萬元計算，這個商住兩用地段的容積率每平方英尺價格爲1691元，這包括占7％容積率的陽台部分、發展溢價和填補地契年限的費用。
該地段也可用來建造酒店，容積率尺價爲1998元。
高緯環球資本市場主管沈麗美說：“麥士威大廈預計會頗受歡迎，因爲大廈在這個商業兼文化區的位置缺乏住宅項目。”
同樣在昨天公開招標的Advance Apartment是位于芽籠25A巷的一座永久地契公寓。
爲該項目提供銷售咨詢的仲量聯行表示，這幅地段面積爲1萬1429平方英尺，容積率爲2.8，可建造八層樓高的建築。重新發展後的建築總樓面面爲3萬2001平方英尺，可建約34個平均900至925平方英尺的單位。
該地段無須進行可行性研究（Pre-Application Feasibility Study，簡稱PAFS）。
若按2650萬元的要價計算，容積率尺價爲877元，若包括陽台面積和296萬8000元的發展費，容積率尺價則是861元。
仲量聯行資本市場高級總監黃偉慶受訪時說，有發展商詢問是否有較小型的集體出售項目，顯示市場上有這方面的需求，而Advance Apartment的規模不大，相信發展商重新發展該地段後能很快售罄。
另一個原因是位于芽籠的Yuen Sing Mansion在上個月以私下交易的方式售出，是今年來唯一成交的集體出售項目。這個消息讓Advance Apartment屋主對于集體出售計劃成功的信心大增。
麥士威大廈與Advance Apartment的招標截止日期分別爲11月12日和10月27日，時間同樣是下午3時。
商用和住宅項目
至少15個正集體求售
本地目前有至少15個商用和住宅項目集體求售，只有Yuen Sing Mansion成交。私宅市場在阻斷措施後出現反彈，讓想通過集體出售計劃賣掉房子的屋主重燃希望。可是合登亞洲投資銷售總監連镛智指出，集售市場在2018年出台降溫措施後受創，再遭冠病疫情重擊。最近推出的商用項目都無法找到買主，因此他認爲目前仍不合適推出集體出售項目。
“下一個集體出售周期相信會很短，應該會在新私宅數量跌至2萬個以下之後，即從明年第四季持續至2022年第四季。可是屋主的預期價格必須實際，因爲發展商必須爲住宅地段支付不可退還的5％額外買方印花稅。”