就勢
論市
馮嘉年
我國接下來一定要避免的，是如2010年至2012年間的樓價飙漲。
和當年的情況類似，全球利率如今處于超低水平，央行大規模量化寬松雖然扶持了經濟活動，也導致資産市場膨脹。
在這個周期階段進場的購屋者，其實承受著顯著的長期財務風險。
農曆新年期間跟老同學聚會，聽一名從事資訊科技業的老友分享了過去一年的“巨變”。
他不但換了工作，這一年來的個人投資更大有斬獲，去年初大手筆買進科技和醫療領域的基金，回報率超過100％。
不僅如此，科技觸覺敏銳的他老早就投資比特幣（bitcoin），連其他較冷門的虛擬貨幣也涉足，這一年來回報率有多可觀自是不在話下。在座其他同學聽得一愣一愣，難免自歎沒那眼光和福分。
此君目前的煩惱是：該不該進場買私宅？
他看到新聞報道，內閣部長包括副總理兼經濟政策統籌部長及財政部長王瑞傑這一個多月來好幾次對樓市走勢發出警語，因此跟許多人一樣，猜測政府可能即將出手爲樓市降溫。
但他並不像一些買家那樣趁降溫措施未推出前進場，而是擔心降溫措施若推出，樓市行情可能急轉彎。換句話說，若不是決策者的警示，他可能已進場，爲1月份創下兩年半新高的新私宅銷量多添一筆交易。
事實上，由于經曆過比特幣價格的大起大落，他也深悉目前金融市場資金充斥、炒風盛行的狀況不會持久，才想把部分資金轉到房地産。決策者持續警惕各界慎防樓市過熱，部分原因可能就是察覺到情況跟他類似的投資者，恐怕不在少數。
王瑞傑最近一次針對樓市發言是在2月16日公布財政預算案後隔天。他接受彭博電視訪問時警告，低利率可能造成房地産價格扭曲，導致房地産投資的巨大風險，而政府不願看到房地産市場走勢超越經濟基本面。
剛在周二，總理公署部長兼財政部及國家發展部第二部長英蘭妮出席新加坡産業發展商公會（REDAS）新春活動也提醒本地發展商在投標地段時應保持專業、負責任和謹慎，不要激起樓市的過熱情緒。潛在購屋者也須對市場動態保持警覺，特別是留意個人償還房貸的能力。
樓市走勢超越經濟基本面就應推出降溫措施
政府會不會推出降溫措施，何時出手，關鍵其實在于王瑞傑所說的“房地産市場走勢超越經濟基本面”，是否正在發生。
問題是，即便是往回看，要從曆史數據評估樓市走勢是否超越經濟基本面尚且不易，要對當下正在發生的狀況做出判斷更是艱難，而且見仁見智。
2009年下半年，我國經濟開始從全球金融危機複蘇，整體私宅價格在當年首兩季重挫後，在第三季強勁回彈15.7％，過後連續10個季度上揚，2010年和2011年勁升17.6％和5.9％。一直要到2013年中，政府推出房貸總償債率框架（TDSR）爲市場降溫後，私宅價格漲勢才逆轉。
同一期間，我國經濟在2010年強勁增長14.5％，2011年也增長6.3％。若粗略地單看宏觀走勢，在當時研判私宅市場並沒有超越經濟基本面，恐怕也不爲過。
來到當下，面對冠病疫情沖擊，整體私宅價格僅在2020年第一季環比下滑1％，過後三季都走高，全年上揚2.2％。
同一期間，我國經濟在第二到第四季都陷入同比萎縮，全年5.4％跌幅更是曆年最糟。但以環比走勢看，我國經濟在去年下半年回彈，隨著疫苗接種，經濟重開，今年有望增長4％至6％。若私宅價格和銷量同時也繼續持穩，可爲整個産業鏈包括發展商、銷售代理和建築業者的平穩複蘇和就業帶來支持力量。
我國接下來一定要避免的，是如2010年至2012年間的樓價飙漲。和當年的情況類似，全球利率如今處于超低水平，央行大規模量化寬松雖然扶持了經濟活動，也導致資産市場膨脹。
在這個周期階段進場的購屋者，其實承受著顯著的長期財務風險。我自己就是個反面教材。
跟私宅一樣，組屋轉售價也在2010年至2012年間節節上揚。我在2011年底結婚，原本打算爲長遠安居而直接買五房式組屋，礙于樓市正火，不夠現金支付當時仍存在且普遍高漲的溢價，最終買了四房式。
我2015年獲得公民權，當時組屋轉售價格已從2013年的頂峰下挫。考慮良久，在預期虧損的情況下，我仍申請了五房式預購租屋，以擁有更大的居住空間。2018年入夥時，我脫售舊屋，由于使用公積金支付房貸，甚至得向公積金局申請豁免償還一筆不小的應計利息（accrued interest）。
若當年房價沒高漲後再下挫，我應該有足夠現金購買原本想要的五房式組屋，後來也不會蒙虧。算一算，這筆錢相當于好幾年的儲蓄，存放在公積金戶頭和拿來投資，將來可多累積六位數的退休金。
無論如何，我的情況已算幸運。後來幾年利率沒有顯著高漲，導致房貸超出可負擔範圍。我的工作和收入也算穩定。
然而，今後幾年的形勢不可同日而語。冠病疫情已對社會、經濟帶來前所未有的顛覆和不確定性。
從利率走勢和資金流動性看，龐大的財政和貨幣政策支援不會永久持續，任何變動都可能造成極大震蕩，影響各個資産市場，而且可能比預期更早發生。從就業市場看，許多工作即使當下未受影響，也難保不會在接下來的疫情演變和産業轉型中受沖擊，打破更多飯碗。主導房價走勢最根本的長期市場供需，也出現了不可測的風險因素，例如經濟結構轉變對未來人口增長的影響難料。
決策者在此刻發出警示，意義在于讓房地産市場供需各方意識到各自的潛在風險，希望通過市場自我調節找到可持續的平衡點，讓樓市不致偏離以民爲本的初衷，避免政府最終不得不出手降溫。