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2021新加坡的最大樓盤鑫悅府（Normanton Park）開盤當天賣出632套，相當于新加坡一個普通小區的體量，也就是說一天售完一個樓盤。
仔細分析數據，發現了一個特別的現象，632套房子裏有65套是被中介買走，占購買者總數的10%。
新加坡一共有3萬名地産中介，全新加坡500萬人，中介只占人口總數0.6%。如果簡單按這個比例，600套裏應該是3套被中介買走。
65：3，地産中介對于鑫悅府超乎尋常的興趣比起大衆，相差2000%，非常明顯。
有人認爲，地産中介因爲職業的原因，比普通人喜歡投資買房，就算刨除掉這個因素，懸殊的數據仍然無法忽視。
尤其還有一點需要提及的是，地産中介作爲自雇人士，無法動用CPF買房，需要全額付現金。所以，用現金買房投的票，也增加了這個選擇的權重。
地産中介作爲業界中人，對于房地産市場的熱度和喜好，無論是接觸開發商還是買家，都有一手的信息。鑫悅府的地産經紀買家群體裏，既有自己買賣過近10套公寓的資深中介，也有第一次買公寓的年輕中介。
這個群體貌似無意識的集體行爲，背後有什麽邏輯？深度交流後，整理歸納出能投資鑫悅府的五大“財富密碼”。
一、硬核性價比
普通人：看的是單價，
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地産經紀：看的是性價比
鑫悅府性價比高。
“在鑫悅府開盤前，我們預測每平方英尺的價格會在1900到2000新幣之間，”SRI公司的Ken說，“根據我們的研究，靠近新加坡南部瀕水區（Greater Southern Waterfront，簡稱GSW）的公寓，通常都在2000新幣以上。”
（新加坡南部瀕水區，計劃將靠近市中心的區域重新規劃。）
而實際上，鑫悅府開盤當天，發布的售價只有1700新幣每平方英尺，敏銳的投資者就發現了價值窪地。Ken作了一下比較，現在新加坡中部偏北的萬國（Buangkok）的一些項目都賣到了1700，大盛港區有一些也要1900了。同樣是1700的單價，無論離烏節路和聖淘沙這些的市中區消費休閑區，還是國立大學和科技園這樣的工作區域，對大多數人來說，鑫悅府的地理位置要好得多。
二、位置的潛力就是投資的空間
普通人：看的是位置，
VS
地産經紀：看的是潛力
從自住還是投資兩個度來看鑫悅府的位置。
第一次買房的Randy是爲了自住。“如果自己駕車出門，出門就是AYE，去到市區大約十幾分鍾，是很方便的。”
討論及走到最近的地鐵站需要12-13分鍾，大家的意見不一。有人覺得有點遠，但有人提到，開發商在建成後頭兩年會免費提供4輛接駁車，將住戶送到緯壹（one north）和肯特崗（Kent Ridge）兩個地鐵站。
（從鑫悅府看向肯特崗和緯壹地鐵站）
已經自己買賣過7間公寓的Ken買鑫悅府是爲了投資，分享了自己的一次買房經曆。
那一次他就買在了地鐵邊上，租出去很容易，但是轉手賣掉時升值空間卻不大。“願意買地鐵房的人很多，所以它的起售價就會很高，這就壓縮了賣掉時的利潤空間。”
“相反，如果你買一個現在別人不太看得到它潛力的房子，未來它變好了，你就會賺很多。鑫悅府就是這樣的情況。”
做了幾十年房産中介，Ken發現，大多數買家關注建好的部分，比較忽視尚未建成的那些。而沒建好的那些，恰好是房産的潛力所在。
他說，這是一個“有價值上億的長期關鍵驅動因素作爲支持（backed up by billion dollar long-term key drivers）”的項目。
其中一個重要的“驅動因素”，就是我們之前文章裏寫過的科技。被科學園、緯壹科技城和新加坡國立大學環繞，有一大批像Shopee（SEA）、Grab、雷蛇這樣的互聯網IT公司和一些低調的生物高科技公司集群，它就是新加坡的科技重鎮。
（雷蛇總部）
20多年來，累積已超過50億新幣，政府還在這片區域持續追加投資， “這片區域是不會‘死’的”——Ken說。
三、投資一定要有易量化的價格指標
普通人：看的是大小，
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地産經紀：看的是成交率
作爲2021新加坡市面上最大的樓盤，很多人想到鑫悅府的第一反應就是：太大了。
光是聽到1800多戶這個數字，很多人就能腦補出打開窗戶看鄰居、跟左鄰右舍搶遊泳池的場景。
其實，在新加坡房産交易相當透明，每筆實際成交價格在網上都可以公開查到，成爲該樓盤市價的重要參考標准。
一個小的樓盤，1年裏可能只有1到2次交易，在樓市整體上漲的大環境下，卻缺乏近期的交易，就只能參考一兩年前的成交價格，賣房者難免吃虧。
而一個大型樓盤，1個月裏的交易可能就有上10次，價格更新及時，在房市交投旺盛的時期，更容易體現出漲勢。
Randy跟蹤研究了新加坡幾個超過1000戶的超大型項目，都印證了這個規律。
另外，因爲項目面積實在太大，所以實際建築只占到了總面積的20%。也就是說有剩下80%的面積，可以用來建遊泳池、涼亭等設施。比如遊泳池，不僅有國際比賽中用的50米泳池，還有150米長的超大泳池。
（從平面圖可見，鑫悅府內的高樓呈大V型排列）
幾座高樓呈大開口V型排列，往外看根本看不到鄰居，往內看兩棟樓之間最近距離也有200米，比一般公寓的30-40米多了五倍。
四、海景不應是昙花一現的海市蜃樓
普通人：看的是現在的海景，
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地産經紀：看的是未來的海景
鑫悅府靠近西南部海岸，加上項目墊高了19米（相當于6層樓的高度），所以即使買相對低的樓層也能有很好的視野。
新加坡大多數海景項目，都是要跨過高速公路才能看到海景的。比如東海岸一帶的海景公寓要跨過ECP，西海岸金文泰一帶的海景公寓要跨過AYE。
（東海岸的公寓大都在ECP以北）
但是鑫悅府正好在AYE的前面，不用跨過高速公路，透過肯特崗就能看到海景。
（鑫悅府在AYE以南）
但是海景房這種熱門賣點，常常陷入階段性的誤區。這兩年看起來還是海景房，過兩年後，海景房前面就樹起了新的“海景房”，海景房就成了“內陸房”。
經驗豐富的買家們連未來的變數都考慮在內。新加坡政府2019年的總藍圖（Master Plan）可見，未來鑫悅府和海岸線之間未來毫無障礙。
從北向南，第一個阻礙是肯特崗公園，按照政府建設一條“濱海綠色長廊”的規劃，不可能建什麽高層建築。
再往南是巴西班讓地區。這片地區目前的容積率只有1.4，也就是說樓高限制在5樓，目前無法阻擋海景。
（2019總藍圖。肉粉色爲住宅用地。巴西班讓地區的住宅用地容積率均爲1.4。）
那政府之後是否會調高巴西班讓的容積率呢？
Ken認爲不太可能。因爲巴西班讓是政府在新加坡限制單位總數的9個區之一，而且政府還規定之後巴西班讓新項目的平均單位面積要達到100平米以上，也就意味著不能再建1-2房的小戶型。
限制單位總數和平均單位面積，就說明政府想要控制巴西班讓的居民數量，因此容積率很難提高。
巴西班讓再往南，就是海岸線了。
海景視野暢通無阻。
（圖源：“新加坡鑫豐”公衆號，kingsfordproperty）
五、全國一盤大棋
普通人：投資的是房子，
VS
地産經紀：投資的是未來
“李顯龍總理2019年國慶講話時，花了好幾分鍾講到了南部瀕水區。我認爲未來的10到15年，總藍圖的最大關注點就在這裏。“
現在巴西班讓港有一條路Buona Vista Road，建到肯特崗公園就斷了。但是從2019年的總藍圖可以看出，政府會把這條路建到科學園。鑫悅府也專門爲那條路名留了一個進出口。
（總藍圖中規劃修建的Buona Vista Road。）
這條路建成之後，從鑫悅府到南部瀕水區，只有2-3分鍾的車程。
“現在有些人會覺得它偏，但是這條路建好之後，就完全不一樣了。換句話說，正是因爲後來這片地區還有很多發展，政府現在才會花錢修路。”Ken曆次房産投資都斬獲頗豐，可能就是這樣的大局觀和前瞻性。
買不買房，什麽時候買，永遠是個問題
2020年新加坡房市火熱，甚至到了政府出來試圖降溫的程度，是不是價格已經到了高位？現在進場，是不是已經錯了最佳時機？
Ken的回答很簡單，要想清楚這個問題，不要受到任何指標、數據的幹擾，只看房産市場的供需關系。如果市場上的房子不多，需求又還在，那麽價格就會漲。
2018年，開發商手裏的房子太多，所以當時價格很低。兩年的時間過去，現在已經是賣得七七八八。
如果未來政府不放出新的地，那麽有限的地皮加上開發商項目售清，房市價格就會走高。
鑫悅府作爲2021年新加坡房市第一大盤，也有風向標的作用。這篇深度訪談分析，希望包括購買的因素和不購買的因素，給大家帶來一些參考信息。
（本文成稿感謝許多人士的支持，尤其鳴謝SRI房産經紀 Ken Low和Propnex房産經紀Randy Lai配合我們深度的提問，耐心地解釋。）
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