財經人語
周文龍
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幾個月前，當我采訪凱德集團（CapitaLand）首席執行官李志勤時，他表示冠病疫情對集團業務造成負面影響的確很大。然而在疫情巨大沖擊下，他考慮的並非采取保守策略——先安安穩穩地度過這段艱難時期再說。相反的，他選擇逆勢出擊，准備利用疫情契機變強變大。
他當時說：“凱德要做好，就必須要有規模，要做大。因爲做大了，它才有影響力，能吸引到更好的項目和優秀人才，進而提高競爭優勢。”
果不其然，凱德前天宣布曆來最大重組計劃，把房地産開發業務私有化，同時把投資管理平台和旅宿業務整合，以創建亞洲最大房地産投資管理公司。
在完成重組後，新設立的凱德投資管理（CapitaLand Investment Management，簡稱CLIM），資産管理規模達1150億元，除了預計是亞洲最大房地産投資管理公司。它也將是全球第三大上市房地産投資管理公司，僅排在加拿大的布魯克菲爾德資産管理公司（Brookfield Asset Management）和黑石集團（Blackstone Group）之後。
從凱德與星橋—騰飛的合並，凱德綜合商業信托（CICT）的設立，到去年宣布把中國新經濟資産的投資大增至50億元，李志勤上任兩年多以來，出手參與的交易或計劃，無一不是令市場熱議的大動作。這次的重組計劃涉及1150億元交易，以及把凱德集團除牌私有化，更是非常大膽的舉動。
爲什麽他要這麽做呢？簡單地說，就是要讓凱德追求更迅速增長，滿足投資者的收益率要求。
科技顛覆房地産行業
李志勤在前天的記者會上指出，現在業務周期越來越短，投資者的耐心程度和等待項目回收時間降低。凱德的房地産開發業務雖然有增長潛能，但這類項目投入資本大，醞釀期長，屬于較長時間才能取得回報的耐心資本（patient capital）。
相比之下，凱德投資管理的房地産項目具有在三年內脫售套現，獲取收益的潛力。在要求更快回報的年代，這類項目無疑更受投資者青睐，股票估值更高。
李志勤的看法反映了房地産行業這些年的轉變。過去，傳統發展商的資金循環模式是“買地—發展項目—經營管理—脫售套現”，獲利後再把資金轉到下一個項目。無論是發展住宅項目、辦公樓和零售商場，許多發展商都靠這一招走天涯，錢滾錢逐漸成爲實力雄厚的發展商。
然而，科技的顛覆能力影響了房地産業發展，周期變化更快，令傳統發展商這招資金循環模式已漸漸失去效應。
舉例來說，零售商場過去是最吃香的房地産類別，但電子商務崛起令零售商面臨被淘汰的威脅，零售商場需求大幅下滑。又例如辦公樓的租金收益向來穩定，可是疫情帶動了遠程辦公風潮，發展商花了好幾年建成的嶄新辦公樓，現在可能會變成無人問津的大白象，辦公樓租金面對下行壓力。
通過重組業務，李志勤將把房地産開發業務分隔開來，把重心放在投資管理，特別是“經營管理—脫售套現”這部分，這不僅能加快資金循環速度，而且這部分投資都屬于輕資産，包括利用“他人的錢”（other people’s money）的第三方資本進行投資。
短期股價將上漲
凱德業務重組，對股民意味著什麽呢？
短期來看，凱德股價應會上漲。根據擬議計劃，凱德股東所獲得的現金和股本推算價值（implied value）爲每股4.102元，較它上周五的交易價高出24％。凱德昨天恢複交易，一開市就上揚21％至3.99元，隨後回落至3.75元，漲了13.29％。
根據凱德提供的資料，傳統房地産商的預示市盈率（forward P/E）一般爲9.3倍，凱德稍微高一些，達15.8倍，但仍不如聯實集團（Lendlease Group）和嘉民集團（Goodman Group）等房地産投資管理公司的19.4倍。因此，新上市的凱德投資管理公司有可能以溢價交易。
不過，2017年本地除牌的亞騰資産管理公司（ARA Asset Management），同樣爲房地産投資管理公司。它在宣布除牌前的市盈率約15.3倍，比全球同行甚至凱德還低。
亞騰可能于今年在新加坡重新上市，它目前的資産管理規模爲1190億元，到時它將是凱德強有力的競爭對手。
事實上，貨幣寬松使全球市場充斥了大量資金，許多投資機構進行大規模房地産投資，導致資産價值高漲，趨向泡沫化。在這種充滿挑戰的前景下，凱德要如何更好地配置投資組合，以滿足投資者想要的回報率，同時又不會承擔超額風險，這對李志勤和凱德團隊都是重大考驗。
正如李志勤在記者會上強調，業務重組只是凱德的第一步，集團下來的發展道路還很漫長。