王瑞傑和李智陞的演講可能只是對市場好言提醒，是重複一貫的說法。
但說者無心，聽者有意，導致他們的一些講話被放大，甚至斷章取義，並利用來炒作市場。
這可能會造成對市場發出不正確的信息，嚴重的話，還會導致市場失衡。
本地私宅市場果然“牛”，房價連續四個季度攀高，今年第一季環比漲2.9%，是2018年第二季以來最大的增速，當時環比漲幅是3.4%，也正是上一輪房市降溫措施出台的時候。
上周四，這一最新數據一出爐，分析師馬上高喊：“政府實施新一輪降溫措施的可能性更高了。”
說“可能性更高”，是因爲早前這“謠言”已在市場傳得沸沸揚揚，尤其是今年1月18日，副總理兼經濟政策統籌部長及財政部長王瑞傑和國家發展部長李智陞，分別在不同場合發表關于“政府將密切關注房地産市場走勢，必要時會調整政策”的一席話後，更讓業界人士解讀爲政府是在暗示“降溫措施快來了”。
在他們之後，總理公署部長兼財政部及國家發展部第二部長英蘭妮在出席新加坡産業發展商公會新春活動時，也提醒本地發展商在投標地段時應保持專業、負責任和謹慎的態度，不要激起樓市的過熱情緒。
她的講話也同樣被解讀爲“新一輪降溫措施逼近了，這回針對發展商”。
在短短時間內，三位內閣成員在不同場合向房地産界發出警示喊話，讓業界更加相信自己的解讀沒有錯。
于是，市場開始對新一輪降溫措施諸多揣測，除了調高額外買方印花稅（ABSD）和收緊總償債比率（TDSR）外，還預估政府或許會推出新措施如資本利得稅（capital gain tax）和私宅交易消費稅等。
有房地産專家繪聲繪影，說得好像自己參與降溫措施計劃一樣，甚至還說“計劃書已在部長的辦公桌櫃，等待適當時機拿出來”。
據說，部長的話還真讓私宅市場整個産業鏈加速轉動了起來，發展商快馬加鞭地准備把未售出單位脫手或提早推出新項目，有些房屋經紀更是趁機鼓動市場情緒，催促買家盡快在措施實施之前進場。原本有計劃進場的買家更是人心惶惶，有些甚至一時心急買下不是很滿意的單位。
擔心額外繳稅買家倉促交易
爲了避免繳付私宅交易消費稅，不少買家倉促完成交易，一些有地豪宅和優質洋房的屋主，也趕在利得稅實施前賣掉房子，造成今年第一季有地住宅價格大漲5.6%，扭轉上一季下跌1.6%的頹勢。
部長的“好言相勸”似乎産生反效果，使到原本已經趨熱的樓市加倍熾熱起來。這幾個月的私宅銷量持續一片紅火，價格也持續上升。
其實，早在去年第二季，業界已有人放風說“降溫措施即將降臨”，那時就有房屋經紀想遊說我趕緊進場，說什麽“接下來會有降溫措施”，我驚訝怎麽會有如此不可思議的消息，因爲當時病毒阻斷措施剛解除，全國上下還在努力抗疫，連示範單位都不對外開放，看房只能通過視頻，樓市有火到需要降溫嗎？
本地私宅市場去年第一季確實因冠病疫情來襲而受挫。然而，第二季卻逐漸恢複狀態、扭轉劣勢。接下來兩季更是反守爲攻，愈戰愈勇，量價齊升。
疫情阻擋不了人們買房的熱情，單在阻斷措施期間，看房活動全面受限，仍有高達1340個私宅單位在這兩個月內進行交易，其中764個單位是向發展商購買的新公寓，其余的是轉售單位。
另一方面，准備登場的新項目也不少，發展商和房屋經紀不得不想方設法尋找買家，以在最短時間內把房子賣掉。這引發樓市亂象頻生，除了經紀借降溫措施之名“提醒”買家出手，一些也把一部分傭金回扣給買家，甚至貼上全數傭金，只要提高銷售“業績”，犧牲傭金收入在所不惜。業內朋友還透露，有些小發展商不僅允許買家延後付15%的定金余款長達一年，連接下來的進度付款也讓他們免息延遲償付。
基本上，盡管我國經濟嚴重萎縮，去年下半年的樓市依然買氣旺盛，幾乎每個新推出的項目都能賣出數百個單位，有很多還賣出半數以上，高檔和中等價碼的公寓都是如此盛況。
樓市的火焰延燒至今年，副總理和部長們開年時向樓市敲響的警鍾，沒有讓買家卻步，反而被業界借機鼓勵更多買家趕緊進場，有如在火熱的樓市煽風點火，與部長的原意背道而馳。
這裏就存在一個吊詭的地方，決策者越是提醒市場穩定的必要，市場表現反而變得越不穩定。這到底是怎麽一回事呢？
短期內未必會推出降溫措施
這就要看你如何判斷政府是否會在短期內推出新一輪降溫措施。其實，不是所有房地産專家或分析師都認爲政府會這麽做，有部分專家就指出政府的用意只在于提醒國人謹慎看待他們須承擔的債務，未必會在短期推出降溫措施。
尤其是本地樓市才開始擺脫冠病疫情的陰影，逐步走向複蘇，加上整體經濟仍未完全走出陰霾，如果政府現在出手，無疑會打擊市場。
然而，發展商和房屋經紀可算是策略夥伴關系，也是利益相關者，目標一致。如果發展商希望在降溫措施推出前大撈一筆，房屋經紀沒有理由不配合，這也就是爲什麽我們今天看到各種銷售奇招盡出。
正如一些專家說的，王瑞傑和李智陞的演講可能只是對市場好言提醒，是重複一貫的說法。但說者無心，聽者有意，導致他們的一些講話被放大，甚至斷章取義，並利用來炒作市場。這可能會造成對市場發出不正確的信息，嚴重的話，還會導致市場失衡。
兩人在同一天分別在不同場合發出同樣的警示喊話，是因爲活動都和建築與房地産相關，也因爲當時樓市相當火熱，才會被人誤解，甚至被用來炒作。
維持一個穩定的樓市，對發展商、房屋經紀和買家都有益處。
發展商在爲地皮和單位標價時，必須考慮到對市場和社會的影響。在行銷和宣傳手法方面，也要確保爲買家傳達正確及足夠的信息。
買家必須對于外來的信息作出理智的分析，不應道聽途說，甚至以訛傳訛，否則最終可能誤人誤己。
房屋經紀的專業和道德觀甚爲重要。在當今以高傭金激勵房屋經紀推銷的趨勢下，對他們的管制一定要加強加深。
如果你問我：本地樓市短期內會不會有新一輪降溫措施？我的答案是不會。理由很簡單，銷量和價格都屬穩定上升，雖然身體裏有熱氣，但還沒嚴重到要用“退燒藥”來迫使樓市退熱，甚至都無須喝“涼茶”來降火氣。但千萬別讓有心人在“火熱”的樓市煽風點火。