對從事零售和餐飲業的中小企業而言,人力成本和租金是最大的兩項營業開支。過去針對本地餐飲企業的調查顯示,租金約占其營運成本的四分之一。
零售場所租約的有效期一般爲三年,對中小企業來說是很大的投資,因爲租金通常是固定成本,即使業績不佳也要繼續支付。
長期以來,中小企業對租賃協議中的某些條款存在不滿,認爲租戶和大型業主之間的權力不平衡。例如,租戶認爲有欠公平的條款包括禁止租戶在特定範圍內設立其他分店。這限制了中小企業發展和擴大業務的機會。
近來,新加坡冠病社區病例的增加以及安全措施的收緊,對正在恢複元氣的零售和餐飲業無疑是另一次打擊,使他們再度面臨挑戰。受影響的租戶需要業主的支持和理解,雙方才能共渡難關,保持互惠互利的雙贏關系。租約是否公平,成爲租戶和業主更迫切需要解決的問題。
爲了落實更爲公平的租約,公平租約臨時委員會在今年3月底推出了一套《零售場所租約行爲守則》。這套守則是由新加坡工商聯合總會及各業主和租戶代表經過九個月的激烈討論後制定的。政府也已經表態支持通過立法規定所有零售場所租約必須遵循這套行爲守則。
行爲守則爲11個關鍵租賃條款制定了指導原則,涵蓋租戶長期關注的課題。
規定租金的計算公式必須采用單一的計算法。例如,以每平方英尺計算、以總營業額的百分比計算,或設定兩者的組合,而不能采用“視何者爲高”的模式。
必須事先注明向租戶收取的第三方費用,之後不可以任意加價,其中包括租戶非常關注的電費開銷。
闡明業主和租戶可以提前終止租約的具體條件。
雖然還未立法,多家業主和租戶已經承諾從6月1日起遵守這套守則,其中包括凱德集團、城市發展、星獅地産集團、華業集團,以及新加坡報業控股房地産投資信托等主要零售業主。
工商總會也成立了一個公平租約委員會,作爲該守則的監護人,確保各業主和租戶采納並遵守這套守則。
決定簽約或續約前 先了解本身的權利
如果你正在尋找店鋪或是現有租約即將期滿,請在你決定簽約或續約之前先了解自己在《零售場所租約行爲守則》中的權利,並參考以下建議:
一、進行市場調查。你所提供的産品或服務需要多大的實體店?你所相中的商場旺鋪,空間布局合適嗎?不同時間段的人流量高嗎?位置顯眼嗎?你可以實地觀察該店面在一天中不同時段的訪客情況。
二、向業主索取數據。租戶可以依據行爲守則向業主索取商場的人流量、租戶類型和銷售數據,以及業主爲商場制定的定期宣傳計劃。你也可以與其他租戶交談以便了解該商場是否適合你的業務。
三、評估預期利潤。一旦縮小了選擇範圍,便可以根據租金成本和其他成本,以及預計銷售收入來評估預期利潤,決定是否簽約。
四、審查核對清單和租賃協議。行爲守則要求業主在向租戶提供租賃協議草案時,必須提供一份關于遵守該守則的核對清單,並列出任何偏差。雖然行爲守則允許業主和租戶在互相同意的情況下偏離一些特定的守則,但租戶沒有義務接受這些偏差。請仔細評估這些偏差是否符合你的需要。如果你和業主都同意偏離某些守則,你們必須共同向公平租約委員會申報。
舉報不遵循守則的業主。如果遇到業主強加不公平條款或拒絕遵守行爲守則,你可以向公平租約委員會舉報。你也可以將爭端提交給新加坡調解中心進行斡旋。
制定《零售場所租約行爲守則》的用意並非要造成業主和租戶的對立,而是要防止租戶受制于不合理的業主,同時也保障業主在面對不合理的租戶時的權益。制定守則的過程促進了租戶和業主代表之間更緊密的合作與了解。我們希望在這個基礎上,租戶和業主建立起長遠的共生關系,共同應對商業轉型和冠病疫情所帶來的挑戰,開創出更活躍更具韌性的零售與餐飲業。
(作者爲新加坡工商聯合總會執行總裁)