作爲私宅和組屋的混合體，本地執行共管公寓（EC）一直受首購族和組屋提升者青睐。
隨著越來越多轉售組屋價過百萬及新私宅價格日益上漲，再加上EC地段競標價近日刷新紀錄，新EC項目價格是否順勢而上？
EC轉售交易越來越活躍，舊EC項目爲何吃香？它們有多大的增值空間？
近年來，政府謹慎控制執行共管公寓（EC）地段，EC市場求多于供，使新EC項目的價格節節上升。
ERA産業研究與咨詢部主管麥俊榮提供給《聯合早報》的最新數據顯示，新EC項目今年第一季的中位數每平方英尺售價比前一季漲了3.8％至1167元，同比增幅爲5.1％；在過去五年，從2016年至2021年首季的EC價格則飙漲49％。
隨著整體住宅價格上揚，EC這種組屋與私宅的混合體一直受首購族和組屋提升者青睐，尤其是那些懷抱私宅夢卻有心無力的“夾心層”買家。
麥俊榮指出，組屋轉售價上揚，屋主購買力提升，便考慮提升至EC或私宅。與此同時，私宅價格近兩年持續上升，使EC對夾心層買家更具吸引力。
考慮到建築成本上漲，麥俊榮認爲發展商接下來的確有可能推出尺價1200元以上的項目。“不過，EC買家目前家庭月收入頂限爲1萬6000元，這限制他們的購買力，發展商要提高EC價格也面對局限。”
不過，EC地段競標價近日再創新高，對新EC項目尺價帶來什麽影響？
位于登加綠苑徑（Tengah Garden Walk）的EC地段招標結果已在周二揭曉，吸引了七方人馬競標。
最高競標價來自城市發展（CDL）和MCL地産的合資公司Taurus Properties SG，出價4億零32萬元，相當于容積率每平方英尺603元。這刷新2018年榜鵝蘇芒徑（Sumang Walk）的583元最高競標價紀錄，該地段後來發展成星水嘉園（Piermont Grand）項目。
這幅位于登加新鎮的地段面積達23萬7021平方英尺，可建造615個住宅單位，最高總樓面面積爲66萬3691平方英尺。
萊坊（Knight Frank）研究部主管鄭衛銘預計，項目銷售尺價將從1200元起跳，博納産業（Propnex）研究與內容主管黃秀瑩也有相同看法，估計尺價介于1190元至1250元。
盡管如此，政府2013年的條例規定EC發展商在標得地段15個月後才能推出市場銷售，這意味著新EC項目最快要到明年第三季才能開賣。
爲了滿足市場需求，建屋發展局在兩個月內已先後推出兩幅EC地段，皆位于淡濱尼62街。A地段是正選地段，可興建590個單位，競標活動7月22日中午12時截止；較大的B地段是備售地段，已開放給發展商勾出，可興建700個單位。
淡濱尼上一幅EC地段位于淡濱尼10道，于2019年1月以4億3445萬元出售，相當于容積率每平方英尺578元，目前已發展成Parc Central Residences項目，並在今年1月推出市場。
市場認爲EC中位數尺價 今年可沖破1200元關口
在私宅和轉售組屋價格雙雙上漲的推動下，市場人士認爲EC項目的中位數尺價今年可能沖破1200元關口，除非我國經濟遭受沖擊或推出進一步降溫措施。
橙易産業（Orange Tee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清注意到，從去年第三季到今年5月初，新EC項目約有190個單位的尺價都在1200元以上。
她指出，EC價格的增速過去五年已超越非有地私宅。從2016年到2020年，EC價格增長27.9％，非有地私宅價格的增幅爲19.2％。
不過，EC價格攀升並不影響買氣，這是因爲EC和私宅之間的價格差異仍相當大，造成市場對EC的需求依舊旺盛。去年，EC和私宅的價格相差55.8％。
去年共有兩個EC項目推出市場，單位數量爲1044個，發展商全年銷售958個單位，高于2019年（492個）和2018年（822個）。
雖然我國去年的經濟因冠病疫情陷入嚴重萎縮，但樓市依然火熱。市區重建局的數據顯示，今年第一季私宅價格指數環比上揚3.3％，是近三年來最大增幅。
橙易産業在報告中指出，今年首季共有53個組屋單位以至少100萬元轉手，是曆來最多百萬組屋轉售的季度。
價格已靠近大衆化私宅 發展商需更長時間銷售
雖然市場需求旺盛，但EC新項目已接近大衆化私宅市場的價位，因此發展商需要更長時間來銷售。
此外，新EC項目選擇有限也影響了買氣。就過去五年來說，麥俊榮發現EC未售庫存急劇縮減，2015年第四季有3572個未售單位，到去年第四季已降至556個單位。“有部分買家在心目中地點找不到任何新EC項目，只好轉爲購買其他住宅。”
今年有三個新EC項目可爲市場增加逾1600個單位，包括已開盤的Parc Central Residences項目（700個單位）和Provence Residence項目（413個單位）。
位于淡濱尼的Parc Central Residences項目已售出77％單位，還有157個單位未售。
中冶集團新加坡（MCC Group in Singapore）在本月13日推出位于坎貝拉彎（Canberra Crescent）的Provence Residence項目，三天內售出220個或53％的單位，平均尺價1142元。
星獅地産（Frasers Property）旗下公司FCL Lodge今年第三季可能推出位于芬維爾巷（Fernvale Lane）的Parc Greenwich項目，共有496個單位。
若不包括今年開盤的兩個新項目，截至4月底的未售庫存共有516個單位，包括2019年唯一推出市場的星水嘉園，820個單位已售出90％，還有79個單位未售。
去年推出的Parc Canberra項目（496個單位）已快售罄，僅剩10個單位未售；OLA項目（548個單位）近半數售出，仍有270個未售。
此前EC曾掀起搶購熱潮，Hundred Palms Residences項目2017年推出七小時，就被一掃而空，Rivercove Residences項目2018年推出首日，則賣出近八成單位。
更多達最低居住年限 EC轉售市場活躍
隨著越來越多EC達到最低居住年限（MOP）的要求，EC轉售市場也日益活躍，去年共有1250個單位轉手，是自2013年以來首次突破1000大關。
橙易産業提供給《聯合早報》的數據顯示，今年首四個月有659個單位轉手。
有11個EC項目的中位數轉售尺價都超過1000元，包括位于盛港的The Topiary、愛士百樂之居（Esparina Residences）、榜鵝的清水灣（Waterbay）、蔡厝港林的樂陽軒（Sol Acres）、淡濱尼的嘉軒園（The Tampines Trilliant）等。
地點十分優越的碧山苑（Bishan Loft）更創下最高中位數尺價，達1161元，與新EC項目不相上下。
這些EC轉售價比開盤價高出16％至52％。
房地産分析師王伽勝指出，上述EC項目絕大多數都是在2010年以後建成，項目概念很好及注重生活細節，屬于高質量的房地産項目，仍符合現代買家的需求。
例如，位于盛港和榜鵝的舊EC項目能受青睐，除了價格吸引人，買家也看好榜鵝數碼園區（Punggol Digital District）落成後，會有更強的潛在租賃需求。
孫燕清說，大衆化私宅缺少新供應使私宅轉售今年表現強勁，這也推動EC轉售市場，許多人考慮購買舊EC項目因爲價格較能負擔。
EC限制屋主必須住滿五年後，才可轉售給新加坡公民或永久居民，10年後則可賣給外國人。
從2010年至今，共有30個EC項目達到MOP，約有1萬4300個單位。
接下來達到MOP的EC項目包括兀蘭的Forestville和Twin Fountains、榜鵝的翠林雅居（Ecopolitan）和The Amore，以及三巴旺的天林園（Skypark Residences）等。