對新加坡房産有一定了解的朋友大概都知道新加坡的住房主要分爲三大類別，組屋、公寓和別墅，也叫有地住宅(Landed)。組屋是政府修建，保證“居者有其屋”的國民保障住房；公寓則是面向大衆市場的私宅單位，其限制最少，受市場影響最大，也是廣大新移民及外國買家最爲了解的住房種類；而別墅處于新加坡住房的金字塔尖，因其門檻高，受衆小，限制還不少，所以鮮少有人關注。隨著越來越多同胞在新加坡事業有成，迎娶白富美，走上人生巅峰，也有越來越多的人開始關注別墅項目，特別整理這一篇帶大家最全面了解新加坡的頂級住宅 — 別墅項目。
新加坡別墅鄙視鏈
別墅是居住體驗和投資的保障，更是身份的象征。新加坡的別墅雖已是一般人望塵莫及的存在，但也分爲三六九等。
按房産類別，可以分爲獨立洋房、半獨立洋房、聯排別墅角頭單位、聯排別墅一般單位等，按字面意思應該就不難理解。
按地契年限可以分爲永久地契、9999年、999年、99年等類別，其中以永久地契最爲普遍、99年也有一些，其他年限比較少見。
按土地性質可以分爲Landed和Strata Landed兩種。Landed是指這塊地和上面的建築都是你的，當然你也得自己負責這塊地皮上的各種建設和維護，“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”講的就是這種地契。Strata Landed大概可以翻譯稱分段地契，是指這個別墅産權是你的，但地是公有的。Strata Landed主要適用于別墅群，與公寓小區的概念類似，一般會請物業公司統一管理。對于入門級別別墅買家來說，Strata Landed是相對不錯的選擇，相比于Landed動辄幾萬到幾十萬的維修費用，Strata Landed只需要每個月付幾百塊的物業費，好比買了個保險。
如同Hermes看不上LV, LV看不上Gucci, Gucci看不上Prada，Prada看不上Coach一樣，新加坡的別墅裏面，優質洋房 (GCB)看不上獨立洋房(Detached), 獨立洋房看不上半獨立洋房（Semi-D）,半獨立洋房看不上聯排別墅角頭單位（Corner Terrace）,聯排角頭看不上一般聯排單位（Terrace House）,一般聯排單位看不上與其他住宅混搭的別墅單位（Cluster House）。此外，從地契上看，永久地看不上99年的；從位置上看，武吉知馬的別墅又看不上Telok Kurau的別墅。
優質洋房 （Good Class Bangalow aka GCB）
如果說別墅是新加坡住宅的金字塔尖，那GCB就是那尖尖上的明珠，王者中的王者。GCB必須是獨棟別墅，且占地面積必須超過1400平方米(約15070平方尺)，並且最高只能建2層樓！
還有還有，也不是隨便找一塊足夠大的地建個屋子就能叫GCB的，那頂多只能算個土豪。全新加坡一共只有39個GCB特定區域，他們分布在第10、11、20、21和23郵區。如果有在下面這些地方居住的朋友請聯系我，我想和你交個朋友。
近年來發展迅猛的Grab、Secretlab、雷蛇等公司老板也在今年紛紛購入GCB，跻身新貴行列，從交易額也能看出，這個階級的門檻之高。
《聯合早報》2021年10月12日報道
投資佳品
新加坡的別墅最大的特點就是稀缺性，既然是金字塔尖，其體量自然是最小的。新加坡的別墅住宅只占總住宅單位的5.1%。
過去十年，新加坡的別墅數量一共只增長5%。作爲對比，非有地住宅在過去十年增長了61%。你只要看看那些集體出售的項目就能體會，比如Normanton Park, 老項目一共488間單位，en-bloc後新推出的項目一共1870個單位（含店鋪），直接翻了2倍多！
正因爲供給十分有限，又多是永久産權，新加坡別墅的保值增值能力絕對是一流的。據統計，過去15年來，新加坡別墅的增值幅度達到262%，遠超價格低廉的組屋和流動性強的公寓。而考慮到其總價本身較高，所以資金收益的絕對值更是可觀！
今年以來，新加坡房市漲勢凶猛，別墅行情更是首當其沖，一路向北。下面是幾組別墅小區的價格走勢，稍微年代久一點的都漲幅超過一倍了，Belgravia Villas 2013年高點開盤，如今也實現了超5%的漲幅。
別墅區的嚴格劃分
新加坡的別墅區是有嚴格劃分的，下圖所示的粉紅色區域是特定別墅區，這些區域只可以建別墅，不可以建其他建築，這主要是保障住房者的居住體驗以及整體美觀；而下圖的黑色區域則是非特定別墅區，這些區域雖也有很多別墅，但因爲可以建其他建築，所以會出現不少蘑菇樓，就是在別墅矮層建築群裏突然聳立一個高樓公寓出來，相信住高文(Kovan) 和Telok Kurau的朋友會深有體會。
別墅群裏拔高樓
特定別墅區還有細分，有的地塊只能建2層樓高，有的可以建3層樓；有的只能建半獨立(Semi-D)及以上規格的，有的可以建聯排及各種別墅，如下圖所示。
嚴格的買家限制
通常來說，外國人是不可以持有新加坡的別墅的。所以，下次當你看到或聽到某某明星/名人在新加坡買了大別墅，你可以會心一笑，來句“哦，我明白了。”絕對裝X滿分。
不過，我還是覺得不要裝這個X爲好，因爲有幾種例外，外國人是可以在新加坡買別墅的。
1． 聖淘沙升濤灣（Sentosa Cove）的別墅外國人隨便買
貼心（Jing Ming）的新加坡政府考慮到很多富豪習慣了住別墅，又想在新加坡安家投資，專門在聖淘沙開辟了一塊地出來給富豪修大House。
升濤灣于2003年推出，這塊圈出來的富人區包含有400多套別墅和幾個公寓項目，地契都是99年的。除了外國人可以買，這裏的一線海景和私人遊艇碼頭也是獨特的賣點。
關于Sentosa Cove可以單獨寫一篇，有興趣的朋友留言告訴我。
另外，我剛去看過一套被銀行征回拍賣的別墅，7700多尺，要價1100萬，是目前裏面性價比較高的單位。
2. 公寓小區裏的別墅單位可以買
不是每個人都會被聖淘沙的遊艇碼頭所吸引，如果有外國買家想買更接地氣的別墅，就可以考慮公寓小區裏的別墅。
像Seahill公寓裏的3層樓的town house，緊鄰遊泳池，精裝修也才400多萬。
不過這種別墅也是且買且珍惜，政府已經加強管制，新的公寓已經不能再修Strata Landed別墅了。
3. Profile好的買家可以申請買
Profile好的買家，通過申請，曉之以情，動之以理，也是有可能在新加坡買到純正別墅的。要不然你真以爲戴森是換新加坡國籍了嗎？
新加坡政府有個部門叫Land Dealing Approval Unit (LDAU)就是專門處理這種外國人買別墅申請的。
至于什麽叫Profile好的買家呢？這裏就不展開講了。
4. 其他方法
聰明的投資者總是有不同的門路的，歡迎各路大神來一起探討。
幾個值得推薦的新別墅項目
1. 11 Brighthill Residences
11 Brighthill Residences位于第20郵區，是今年10月剛推出的永久地契別墅項目，開發商SILVER EDGE11將修建6個半獨立式洋房，總占地面積16,475sqft/1530平方米，每個單位占地面積約2,500sqft – 3,XXXsqft，兩種戶型分別是2- Storey Semi-D with attic and pool （2個單位）和2- Storey Semi-D with attic, pool *and basement*（4個單位）。
這個單位獨特賣點包括：
占據光明山高地，風水好，視野佳
步行4分鍾可到Upper Thomson MRT
步行7分鍾可到Thomson Plaza及周邊設施
愛同小學1公裏內
配備入戶電梯
配備2-6個停車位
2. 7BJB
特此申明：這個項目不在柔佛！不在JB!
這兩套半獨立洋房，由知名豪宅開發商Soh Internationl開發建設，地處碧山中心地段，算得上地理位置最優越的別墅了。
主要賣點如下:
永久地契
占地面積2800平方尺，建築面積7077平方尺
3.5層樓高，5個臥室
配備入戶電梯
配備6個停車位
公教小學、萊佛士書院都在1公裏內，妥妥頂級學區
步行可達碧及瑪麗蒙地鐵站以及Junction 8商場
其他生活設施應有盡有
靠近自然保護區，空氣清新
項目請來了本地頂級設計工作室Edmund Ng 操刀主持設計。Edmund Ng被評選爲新加坡50大最具影響力設計師，設計獲獎作品無數，他的作品包括巴淡島夢帝國度假村等。
這次爲7BJB精心打造的設計也是時尚感滿滿，以黑白爲主調，打造簡約大氣而奢華的高級感。
室內的布局則在實用性和設計感上達到完美平衡，各個房間合理布局，錯落分布。
3. Belgravia Ace
Belgravia Ace是知名開發商Tong Eng集團在Belgravia別墅開發三部曲的最終章。之前推出的Belgravia Green和Belgravia Villas都已售罄，此次推出的Belgravia Ace是這三塊地裏最大的，達到26990平方米，這次的項目主打半獨立洋房，多達104套半獨立洋房和3套聯排別墅將在2022年1月面世。相較于普通半獨立別墅的左右分布形式，這個項目的半獨立洋房則是背靠背分布，所以從前面看，他就是獨立洋房！
相比于城市發展集團、長春集團等公寓開發商，Tong Eng集團可能稍小一點，但他仍然是本區域頂級的開發商之一。
Tong Eng在本地的開發項目除Belgravia系列之外，還包括View at Kismis, Goodwood Grand等項目，實力也不容小觑。
說回Belgravia Ace，它地處第28郵區，這裏之前一直處于發展的窪地。政府此前已經規劃的區域中心發展地段包括巴耶裏巴、裕廊湖區、榜鵝、南部濱水區、兀蘭及實裏達等地區，如今除了實裏達外其他地段都已經騰飛，房價也隨著高漲，實裏達似乎成爲遺忘的角落。但新加坡政府一項以超高的執行力著稱，計劃好的事情都將逐步完成，只是時間早晚問題。隨著航空基地的規劃陸續實施，這裏的發展潛力仍然巨大。
總結起來，Belgravia Ace的賣點如下：
永久地契
占地面積大，居住密度低
104套半獨立洋房可供選擇
專屬別墅區，生活環境絕佳
入場價格低，區域發展潛力巨大
品牌開發商旗艦項目，質量有保障