導語：買哪個，你怎麽看？
2019年，中國top4房地産公司，分別是操盤金額7329.5億元的碧桂園(HK:02007)、6249億元的萬科A(SZ:000002)、6019.2億元的中國恒大(HK:03333)、5278.5億元的融創中國(HK:01918)。如果按市值算，萬科仍然是老大。
四個大哥股價兩年沒漲了。
原因有外部的摩擦，但主要還是內部各種房住不炒的限制。本次疫情更是把人們的購房意願降到冰點（被傳染了就是有錢買沒人住的悲劇）。
我認爲這個看似最危險的時候，恰恰孕育著機會。疫情終將過去（吉利德的remdesivir效果很好），但現在已經造成影響，iPhone出貨量下調10%，賀歲檔沒了，餐飲沒人敢去吃了，全球工廠的供應鏈無法複工（任天堂、索尼、微軟等等公司的産品供不上貨）。
房地産這個“夜壺”，又要變成提振經濟的支柱産業了。而且你得知道，過去20年，上頭六輪房地産調控的目標在“避免過熱和防止過冷”之間鍾擺。2016年開始的限購限售等措施，以及這次疫情正讓房地産“過冷”。寒冬凜凜，春日還會遙遠嗎？
熬過這一關，房地産的好日子就來了，但是今時今日誰是更值得投資的標的呢？中國經濟轉型換擋不是鬧著玩的，不是以前挖個坑就能賺大錢的時代。
抛磚引玉，我認爲未來5年最有投資價值的是融創。
01
麥肯錫有個分析工具叫“三層面論”，套用這個分析工具，我認爲融創最具投資價值。
它是講公司業績的持續增長既要有今天的核心事業，也要有明天的新業務，還要有開創未來的事業。
- 必須不斷地開展業務增長的各種活動；
- 必須以對現有業務同等專注來關心企業未來發展方向；
- 需要在當前業務、新建業務和未來可選業務之間保持協調平衡的方法。
以下是大致的思考過程。
02
中國房地産市場整體高速發展是沒戲了，2019年銷售額16萬億元，yoy+6.5%。
總量平穩階段的特點：講求質量，區域分化。
（1）講求質量
碧桂園房屋質量的口碑，可以說是最差的。你要追求速度，追求滾動開發，那麽質量就會成爲問題，“SSGF新型建築工法體系”也改變不了慢工出細活的客觀規律。
萬科作爲房地産老龍頭，雖然近些年保守過頭被拉近差距，但驕傲和堅持還是有的，愛惜自己羽毛。
恒大也是快周轉的代表，沒什麽惡名，也沒什麽好名聲。有人說它家能“退房”獨樹一幟，所以名聲好，因爲倒逼公司注重施工質量。其實“退房”更多是營銷上加分，倒逼質量是其次，因爲退房可不是淘寶退貨那麽容易，退房是交房前能退（交房後就不能退了），那時候按揭都已經做了，恒大的和銀行的手續會很麻煩滴。
融創從上海的“融綠平台”開始師承綠城（房地産界的茅台有木有），轉型做中高端住宅，老孫時不時舉例“當年去海南出差賓館房費75元，自己作爲高收入人群月工資才90元，他認爲這賓館要倒閉，沒想到30年後三亞旅遊旺季每晚1萬塊”，來說明做高端市場的好處和前景。壹號院、桃花源、九府系等住宅，如果有個質量差的名聲，房子妥妥賣不出去。
（2）區域分化
美、日等發達國家的人口遷移特征是從農村到城市，從18線城市到一、二線城市形成都市圈。
U.S.Census bureau數據顯示1950年-2015年，美國500萬以上人口的都市區占人口比例從12.2%提升到25.1%，100萬-500萬都市區占人口比例從17.3%提升到30.8%。然而25萬-100萬從17.9%提升到20.7%，5萬-25萬從8.7%提升到9%。
而且當他們的城鎮化率完成55%以後，人口遷移特征主要是“從18線城市到一、二線城市形成都市圈”。我國統計局數據顯示，截止2019年末城鎮化率爲60.6%。
一、二線大城市由于人口淨流入，以及拿地緊張（上頭不批地），房價一直上漲是沒跑的！而更加依賴土地出讓金的小城市批地容易，開盤銷售容易，如果沒有特殊情況房價不會大漲（上一輪恒大、碧桂園三四線城市紅利來自舊改），不會大漲的房子跟鹹魚有什麽區別，去化會越來越困難。
2019年上半年四家房地産公司的土地儲備：
碧桂園國內2.63億平，2019年上半年有一半以上銷售額來自三四線城市。萬科1.53億平，2019年上半年新增0.14億平，其中82%來自一二線城市，新增權益面積均價爲6900元/平；恒大3.19億平，其中一二線土儲原值占66.1%，平均地價1639元/平；融創2.13億平，貨值預計2.82萬億，其中83%位于一二線城市，平均地價4307元/平。
2016年-2019年，萬科和融創的房子，明顯比碧桂園和恒大要貴。
融創在單價上是獨一檔的存在，只是這幾年作爲並購狂魔，150億投資樂視、501億並購萬達文旅，等等並購投資行爲，得到很多非一二線城市的土儲（往往樓面價0.1萬/平），這些土儲開發的房子價格自然會低一些，所以銷售單價有所下滑。
基于上述質量和區域的分析，我認爲融創在“第一層面”，即拓展並確保核心事業運作層面，比另外三家公司更頂。
03
第二層面，發展新業務這塊，我們先了解一下它們的分部業務，看看財務報表附注。
碧桂園除了房地産開發之外，主要還有建築服務和酒店這兩項業務。這兩項暫時還看不到出彩的地方。
萬科除了房地産開發之外，主要還有物業和其他業務。其他業務收入yoy-11.3%至10.5億元，包括物流倉儲業務“萬緯物流”，商業地産“印力集團”，長租公寓“泊寓”，及其他業務（標准辦公項目、産業園項目，冰雪度假項目）。倉儲物流、商業地産和其他業務沒什麽可說的，不是什麽新興業務，沒有太大的爆發力。
倒是長租公寓，雖然屢有其他小公司暴雷，但這領域還是有想象力的，只要供給穩定充分，租房需求是真實存在的，德國是其中的典範，有50%以上的人不擁有住房，就看我們的長效機制能不能建立起來。目前萬科的“泊寓”，分部在35個主要城市，累計開業8.2萬間，開業半年以上的項目平均出租率91%。
恒大除了房地産開發之外，主要還有物業和其他業務。其他業務收入yoy-17.2%至26.95億元，包括房地産建造、酒店運營、金融業務、旅遊地産業務、健康業務。別的都沒什麽意思，就旅遊地産項目童世界、水世界、海花島，以及健康項目養生谷有點意思。不過這塊還只停留在想象階段，以上統統都沒有開業，最早的海花島預計2020年開業，有時候，預計和現實之間的距離是很遠很遠的。
融創除了房地産開發之外，主要還有物業和文旅城業務。文旅城收入yoy+1.9%至10.8億元，2019年6月-12月開業的廣州、無錫和昆明三個文旅城，開業效果還不錯，加上並購前已經開業的南昌融創樂園、合肥融創樂園、哈爾濱融創樂園、青島東方影都融創樂園、西雙版納融創樂園。年收入30億左右的宋城演藝市值400億元，融創的13個文旅城頗有想象力。
“第二層面”新業務領域，還是萬科和融創比較領先。以上新業務基本上還是圍繞房子做文章，在開創未來方面就不是這樣了。
04
關于開創未來，這點最不容易，基因是不容易改變的。踏足一個新的領域，這跟韓寒說的，“拿你的業余愛好挑戰人家職業的、吃飯的家夥，往往輸的很慘”。差不多是一個道理。
融創在樂視上“失敗過一半”，雖然樂視賬上的土地能拿走開發，但樂視網畢竟臭了，電視機什麽的家庭生態，客廳生態，想跟小米、華爲競爭是沒戲的。
恒大在礦泉水、糧油、奶粉等領域吃過瘋狂的敗仗，還被賈會計坑過。足球不算失敗，雖然不賺錢（很少有足球隊能賺錢，曼聯(NYSE:MANU)這種世界級豪門業績也一般般，股價跟橫線差不多），但是可以視作房地産業務的營銷成本。
對于未來的探索，泛房地産以外的探索，碧桂園、萬科、融創目前是沒有什麽能拿出來說一說的。只有恒大矢志不渝，被賈會計坑過一次後，仍然燃燒著新能源車的夢想：
布局整車研發的NEVS,與豪車制造商koenigsegg組建合資公司，與汽車動力工程領域hofer組建合資公司，入主荷蘭e-Traction和英國Protean掌握輪毂電機技術，入主卡耐新能源獲得動力電池技術，在瑞典、廣州、上海、天津等地有多個生産基地，入股廣彙擁有全球最大汽車銷售渠道，獲得網約車資質，2019年6月29日“國能93”量産車型亮相。
許老板的魄力讓人佩服，但是，還是不看好。
跨界來的恒大做新能源車，除了錢還有什麽？新能源車領域強手如雲，一哥特斯拉正處于高端向高中低端轉型的階段，目前大勢已成，稱霸了。後面屁股頭還有奔馳奧迪等國外傳統品牌在追趕。國內傳統企業有“油轉電”的吉利，風口追逐者比亞迪，做中高端新能源車的蔚來2019年出貨量超2萬輛。
第三層面開創未來方面，只有恒大有完整的布局，但鑒于過去它在做礦泉水等新事業時，並未表現出多麽深刻的改善行業效率的思考與創見，沒有那種顛覆式的創新，從1到10的變革，所以覺得成功的希望不是那麽大。
國內新能源車，我比較看好吉利這家在汽車領域成功過一次的公司，以及把體驗做到了極致的蔚來。至于恒大汽車，先別看花了多少錢，看能夠賣出多少量吧。
05
融創和萬科A，在第一層面的現有核心事業，以及第二層面的新業務方面，都比較領先。第三層面只有恒大有布局，但從現在展現出來的東西看，我個人認爲希望不大。
所以綜上，我認爲融創可能是未來5年最具投資價值的公司。等等，你是不是要問爲什麽不是萬科A？兄弟，中國“第一價值投資人”姚員外不能搞天搞地了，萬科哪還有什麽投資價值。
從股價走勢來看，融創已經突破了前期高點，只是誰也沒料到疫情這麽嚴重。不過股價下來了也是買入機會，且行且珍惜吧。
以上是我的粗淺觀點，有不同想法的可留言指點。
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