居者有其屋——是新加坡組屋政策的宗旨。新加坡政府不遺余力的爲普通大衆建造負擔得起的住房，這一點在世界範圍內都絕無僅有。
組屋的優點無需多言，只是去除基本的居住因素，你對于房産別是二手組屋的需求再提高一層的話，你會發現他缺少了個重要的“資産”功能。
回首過去十年，比如你在2011年左右買入的二手組屋持有到現在，多半是幾乎沒有價格變化的。
我們從新加坡全島組屋平均尺價就能看出，除了疫情之後的兩個季度（Q3/Q4 2020）由于需求積壓後釋放急升了5%之外，之前的十年基本變化不大（每年0.5%）。
這和我們國內動辄3、5年翻倍來看簡直不值一提。
而我的看法很簡單：只要組屋的99年屋契到期歸零這個初始設定在，就注定了他不會是個值得長期持有的“資産”！就好比你不會去買個不保本的理財産品。
爲何組屋屋契是99年？來看下早報在2018年引用李顯龍國慶大會講話的解釋：
總結下大概的要點是：
1. 99年是個很長的時間，足夠你住到終老
2. 新加坡的現有購屋政策下，極少發生屋主活得比屋契限制長（不到2%）
3. 繼承組屋的子女除非自己沒有房産，否則也不必擔心活得比屋契長的問題
4. 就算發生了屋契到期還給政府也不用擔心，政府會幫你“取得”另一個組屋單位
5. 必須對後代公平，讓新加坡的土地循環利用
6. 99年不止適用于組屋，新加坡所有的政府售地（GLS）下的私宅都是99年
7. 屋齡超過50年的房子，維護費用會激增
8. 很少有人願意住進百年組屋，所以回收重建是個好方法
而政府有多大的決心來維持這個設定呢？來看下當初2018年大討論的看法：
結合政府在2020年底第一宗土地到期《芽籠排屋地契到期，土地和産業歸還給政府》收回國有的實際的做法來看，組屋地契到期政府無償回收確實遵循了對所有人公平的出發點。
總理接班人王瑞傑的看法也很簡單：組屋99年是個理性政策，能讓下一代有機會買房。土地資源得到更新，對新加坡而言是未來的重要環節。
那麽新加坡的組屋老齡化有什麽後果呢？直接的影響就是組屋的價值！
來自海峽時報（The Straits Times）2019年的圖片示例
而新加坡組屋的老齡化趨勢是什麽？
蛛絲馬迹來自總理的臉書貼文，下圖來自李顯龍2018年8月19日的FB頁面：
我們看到，1986年之前和1987-1997年滿足HIP條件的組屋數字加起來就是68萬，也就是會有68萬間組屋在未來15年（2036）左右會超過40歲。
至于坡縣一共多少HBD？隨便Google一下就知道目前數字是107萬左右。
而未來新建的組屋呢？我們來看過去幾年官方的BTO數據：
可以認爲是每年1.6萬左右，這個數字其實很高了，而且HDB爲了這些BTO進行了大量補貼，造成了巨大的財政赤字。
可以想像下這些赤字從哪裏來，又是誰來買單？
假設每年1.6萬的新增BTO可以連續持續15年（你認爲可能嘛？），而且政府財政每年都要忍受這些逐年增加的赤字，15年的話一共24萬個新組屋單位，那麽到2036年新加坡一共會有130萬個組屋單位；根據前面的數據：屆時超過40年屋齡的組屋會有68萬間！
那麽結論挺明顯了：15年後坡縣過半組屋屋齡超過40年是板上釘釘的！
按照平均每戶居住3人的話，屆時估計有200萬的人口住在超過40年屋齡的組屋裏。想像下你會成爲其中之一嘛？
來自晚報的調研數字挺有意思：年輕人願意提升住房，老年人願意原地養老。
如果目前的組屋是你唯一的房産的話，不妨靈魂拷問下：
15年後的你是年輕人還是老年人？
15年後你手上的組屋幾歲了？
願意在目前組屋住到退休並原地養老嘛？
15年後年輕人會有多願意買超過40年屋齡的組屋？
不要以爲15年之後的事情很遙遠，其實這是近在眼前的！
前任國家發展部長黃循財在2018年的采訪中透露了如下信息：
也就是新加坡目前1/5的組屋是在1984-1988短短四年間落成的！那麽這些組屋在7年後（2028）肯定超過40年屋齡了，那麽加上1984年之前落成的組屋呢？
不少人幻想著自己的老組屋拿到SERS，換成新組屋並且大賺一筆，來看下早報的冷水：
SERS的缺點很明顯，就是缺乏公平性，用納稅人的錢讓小部分人受惠。
這與新加坡政府一直持倡導的價值觀是背離的，所以不排除會逐漸淡出市場。
那麽面對老齡化組屋的激增，政府的解決對策是什麽呢？
2018年的國慶群衆大會給出了解決方向：自願提早重建計劃（VERS）
也就是說
1. 組屋屋齡到了70年左右的時候，屋主可以投票選擇提早把組屋賣回給政府
2. 若大部分屋主投票支持加入新計劃，政府會回收土地重新發展
3. 第一輪的VERS將于20年後實行
而政府的配套措施，比如組屋套現種類和CPF條例也已經到位：
可見新加坡政府是有所准備的，並不想“坐等”居民的組屋價值歸零。
早報的這段其實話中有話，你自己體會下，關鍵詞是居民的“選擇”
當然你不必擔心組屋到期了被趕出門睡大街，政府會給你解決方案的
目前政府還不會給出VERS的具體細節，但是從20年之後才開始執行可以看出一些端倪。
新加坡的第一代組屋應該是50年屋齡左右，假設當年20多歲住進去的現在也70多歲了，這些人很大概率會選擇原地養老：
而從目前政府推廣的“原地養老”政策來看，有不少人會選擇賣出屋契的：
當然20年後這些人多半是不在了；而被套現的組屋根據政策是不能在公開市場賣出的，那麽就只能賣回到政府手上，而賣出的價格可以參考上面兩個連結的細節。
就算這些屋主沒有選擇套現的話，到時候組屋也都70多歲了，會有多少買家會去接手剩下20多年屋契的組屋？何況銀行都不會貸款給你！
如果子女選擇繼承組屋，先不討論複雜的繼承法（有、無遺囑和多個子女的複雜狀況），子女必須處理掉手上其他的HDB房産甚至私宅——除非是2010年8月30日之前購買的非補貼（包括CPF Grant, priority schemes 和SERS）組屋可同時保留私宅。這當中有至少9種情況是不會滿足這個保留條件的，有興趣的可以查詢HDB條例和新加坡的繼承法。
所以我的看法是，在未來的20年以內：
1. 政府一定會出台政策專門“回收”這些老舊的組屋，這也符合VERS的第一條規則。
2. 不少老舊組屋會通過政策逐步回到政府手上，這就對于VERS政策第二條（投票）的執行帶來了很大的便利性。
3. 政府會優先逐步重新發展高齡組屋紮堆地區（馬林百列，大巴窯、宏茂橋，勿洛等）的土地，爲成熟區帶來新的活力——此乃一舉多得！
就像部長說的，分二三十年來重新發展好過紮堆一起重建：
順便提下，坡縣雖然不像香港那樣土地“匮乏”，政府規劃其實也是夠未雨綢缪的，比如最近國家發展部長短短一個月內多次談到森林用地規劃爲住宅（包括ULU PANDAN的BTO）來看：
政府可能感受到了BTO的持續強勁需求和土地供應吃緊——也是大量組屋迫在眉睫的老齡化所賜，于是開始規劃大片的森林作爲住宅用地的儲備。
綜上所述，以下的系列問題是可以通過本文來尋找思路；
爲什麽要強調思路，因爲思路重要性遠遠超過結論，所謂思路決定出路：
1. 你手上的組屋是不是個有效的資産？
2. 相比之下坡縣的私人汽車是不是個有效資産？
3. 你手上的組屋過個10年價格會比現在更高嘛？
4. 你是否滿足于像政府所規劃的那樣用組屋來養老終身？
5. 如果你手上持有>40年屋齡的組屋，未來有什麽打算？
6. 如果你手上持有>30年屋齡的組屋，未來有什麽選擇？
7. 如果猶豫付ABSD保留組屋升級公寓，不如想想COE？
8. 如果你打算全款還完組屋，先想想問題3？
9. 組屋是升級資産的墊腳石還是絆腳石？
不服啊，我就是喜歡組屋咋麽滴？不服來單挑啊
另外疫情之中弱勢群體受到的影響遠遠大于普通人。比如中産階級可以輕松負擔得起的組屋對弱勢群體來說遙不可及，又比如富人可全款買入豪華公寓，中産階級還在爲ABSD和貸款精打細算。
我的看法是新加坡房産的降溫措施，尤其ABSD是爲了保護普通大衆不被掠奪的最佳工具！
不少夾心層階級在叫囂放松cooling measure，殊不知大把的富人黃雀在後。
但是政策是把雙刃劍，如果你對坡縣的組屋政策有“誤判”，加上未來15-20年左右要退休的話，不妨Google下早報的這貼：99將至 高齡組屋“命運”如何？
和體會對資産的解讀：
新加坡人應該認清組屋不能儲值，也不是一件可以一直代代相傳的資産，而難處就在于如何改變這個觀念。
由于組屋非永久地契，它作爲資産的概念，與它的地契形式其實存在矛盾。
35年後的5000元，還不到今天的2500元，那麽35年後你的組屋價格會翻倍嘛？
到頭來一場溫水煮青蛙？
那麽有朋友問了，同樣是99年的Condo是不是資産呢？
