新加坡的房産買賣是一件流程複雜的事情。
組屋，公寓，有地住宅，買賣條件各不相同。新房市場和轉售市場的流程又不一樣。有的房産性質可以“兼容“，一家可以同時擁有多個；有的房産性質絕不”兼容”，一家難容二虎。
買房門道多
具體到每一筆房産買賣，都牽涉到大筆的資金，受到本地房産政策的限制，需要銀行和律師行這些第三方配合，特殊類房産還需要相關部門審核批准。
流程複雜了，疑問也就多了。我每天都會收到各種各樣的房産咨詢，其中既有第一次買房的新手，也有資深的商業房産投資者，提出的問題可以說是五花八門，有些問題出現的頻率非常高。
問題１： 買房送綠卡不？買房送公民不？
答：不送不送，一律不送。
買東西附送的都沒啥好貨，好東西從來不白送。新加坡房租挺貴，買房省房租倒是真的。
問題２：我只有國內收入，沒有新加坡收入，可以拿到貸款嗎？
答：國內收入也可以貸款，需要國內三個月的銀行流水，送交新加坡銀行審核，貸款最多７成額度。
問題３：新加坡買了房，可以解決孩子小學入學問題嗎？
答：這要看是什麽小學，新加坡的政府小學和國際學校是兩個完全不同的教育體系，學費也是天差地別。
想要孩子進新加坡的政府小學，關鍵是孩子的身份，其次才是房子。
如果孩子是新加坡公民和永久居民，可以好好研究房産的位置，找抽簽率不激烈的好學校，買在一公裏，爭取進入好學校的機會。
如果孩子是外國人身份，政府小學的入學由新加坡教育部統一安排，有可能進入政府小學，也有可能進不去。要做好去國際學校的准備。
如果有人說包進政府小學，一定是個大忽悠。
問題4： 新加坡那麽多種住宅，哪些有身份限制？
組屋只有新加坡公民和永久居民可以買。
其中新組屋(BTO) 只有公民可以購買，熱門地段需要抽簽。新組屋住滿5年以上，可以進入轉售市場。
永久居民只能買轉售組屋(Resale HDB)，並且需要拿到永久身份滿三年才有資格。
執行共管公寓(EC) ，只有公民家庭可以購買，熱門地段需要抽簽。
有地住宅（Landed House），就是我們常說的別墅，只有新加坡公民有資格購買，外國人沒戲。永久居民想買有地住宅，需要去政府部門(SLA)申請。成不成誰也不知道，做好兩手准備。
唯一的例外是聖淘沙島上的別墅，開放給外國人購買。同樣需要去政府部門(SLA)申請，不過很快就能批。
公寓(Condominium) 沒有身份限制，誰都可以買。
問題5： 新加坡買組屋需要多少費用？
答：組屋是政府深度津貼的房産，性價比很高，不過有嚴格的身份限制。
新組屋(BTO)看地段的熱門程度不同，一個五房式新組屋（三個臥室+大客廳）一般在30萬到70萬新幣之間。
轉售組屋看地段的熱門程度不同，一個五房式轉售組屋一般在40萬到80萬之間。
問題6： 新加坡買公寓需要多少費用？
答：新加坡的公寓60萬新幣起步，一室一廳小公寓一般在60萬-90萬之間，兩室一廳公寓一般在80萬-130萬之間，三室一廳公寓一般在100萬-160萬之間。
不同地段的公寓差價非常大。
在烏節路，武吉知馬，濱海灣這樣的頂級地段，一室一廳公寓售價集中在150萬-180萬這個區間。兩室一廳公寓售價集中在200萬-300萬，三室一廳公寓售價集中在300萬-500萬這個區間，豪宅上不封頂。
問題7：新加坡買有地住宅需要多少費用？
答：300萬到3000萬新幣都有的。
問題8： 新加坡買房除了房款以外，需要多少額外費用？
答：額外費用的大頭一定是各種印花稅了。
買家印花稅（Buyer Stamp Duty） ，各種房産都必須交的稅種。
基本計算公式：房價的3%-5400。
額外買家印花稅(Additional Buyer Stamp Duty)，針對買家身份和住宅類房産的稅種。
基本計算公式
因爲自由貿易協定的原因，冰島，列支敦士登（Liechtenstein）, 挪威，瑞士的公民和永久居民，美國的公民，在印花稅方面享有新加坡公民的待遇。如果你擁有以上身份，啥也不用說了，偷著樂吧!
賣家印花稅（Seller Stamp Duty），跟身份無關，針對住宅類房産持有時間的稅種。
這個政策今年剛剛調整過，基本計算公式如下：
除了印花稅之外，購買房産需要支付一次性的律師費用（一般在兩三千新幣），每年的房産稅（組屋在幾十到幾百新幣，非豪宅類公寓數千新幣），火險，物業維護等費用。
問題9：直接給我報個數吧，買100萬新幣的公寓，第一套房，我需要准備多少首付？
答：第一套公寓的最低首付是20%，也就是20萬新幣。
針對公民買家，各種印花稅+律師費等雜費占房價的3%左右，首付23萬，其中至少5萬新幣現金，其余可以公積金支付。
針對永久居民買家，各種印花稅+律師費等雜費占房價的8%左右，首付28萬。其中至少5萬新幣現金，其余可以公積金支付。
針對外國買家，各種印花稅+律師費等雜費占房價的18%左右，貸款8成，首付需要38萬。
如果是沒有本地收入的外國人，憑海外收入貸款最多7成，首付需要48萬。
問題10：我是外國人身份，有沒有房産不需要交額外買家印花稅(ABSD)的？
答：有，商業房産沒有ABSD。
問題 11：新加坡房子的面積怎麽算？
答：新加坡房産面積普遍用的是平方英尺，跟平方米的換算公式如下：
1平米=10.76平方尺
所以，1076平方尺=100平米。
1184平方尺=110平米。
以此類推，但是新加坡的住宅面積沒有公攤，100平米的房子就是實實在在的100平米戶內面積，大致相當于國內的125平米戶型。
問題12：新公寓和轉售公寓的購買流程有什麽區別？
答：新公寓一般指的是跟發展商直接買期房。
第一階段：簽訂選購權合同（OTP）
發展商有統一的選購權合同(OTP)，簽OTP相當于下定，當天給開發商5%的現金訂金。
選購權合同有14天的有效期。14天之內買家可以選擇執行OTP，也可以選擇不執行OTP，讓OTP過期。
如果買家選擇不執行OTP，他需要付5%定金的四分之一給發展商，也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。
第二階段：簽訂購買合同(S&P)，支付剩余首付
簽訂OTP的兩周之內，發展商會發出購買合同（S&P）。買家需要簽字確認。簽了S&P以後，你就是屋主了。
簽訂OTP的八周之內，買家需要支付剩余的15%首付以及印花稅。這部分現金支付或者公積金支付都可以。
這個階段也是辦貸款的時候。原則是誰買房，誰貸款。
第三階段：按工程進度付款
首付付完後，剩下的房款部分按照工程進度陸續付款。
新加坡有一個發展商條例（Housing Developers Rules），規定了期房的付款流程，所有的本地發展商都必須遵守。一個階段的工程做好了，發展商才能收這個階段的錢。
如果有銀行貸款，銀行也會按照工程進度放款，放多少貸款交多少月供，沒有放款的部分沒有月供。
整個付款的過程按照不同的工程進度，一般是3到4年。拿鑰匙入住的當時，買家需要支付85%的房款。
最後，在入住一年之後(這一年是發展商的保修期），買家驗收完成，繳付15%的尾款。
二手公寓的買賣流程和新公寓不太一樣。 買賣雙方都是個人，在法律上叫做Private Treaty，只要雙方都同意合同條件，買賣就成立。
所以二手公寓遇到的各種情況會比較多，合同條款需要睜大眼睛一條條的看。
第一階段：簽訂選購權合同（OTP）
二手公寓的OTP沒有統一的格式，通常由買方中介提供市場接受的標准模式OTP。
簽訂OTP以後，買家需要當場支付1%定金給賣家。可以是現金，支票或者本票。
如果賣家拿到了支票，但遲遲沒有過帳，這個時候OTP還沒有生效。必須是賣家確實收下了1%的現金，OTP才生效。一旦生效，賣家就不可以反悔了。
對于買家來說，選購權合同通常有14天的有效期。（注意這個14天是市場約定俗成的日期，必須出現在OTP上面）
14天之內買家可以選擇執行OTP，按照協議繼續購買房産，也可以選擇不執行OTP，讓OTP過期，損失1%的定金。
如果買家申請貸款，需要在14天之內用OTP向銀行申請。
買家如果看中賣家的家具，比如說協商買房送家具，要在這個階段談，列下詳細的清單，附在OTP裏面。
第二階段：執行選購權合同（Exercise OTP），支付剩余首付
如果買家下定決心買了，他可以簽字執行選購權合同，並且支付4%的房款。
銀行發放最多80%的貸款。
剩下的15%首付部分，可以用現金或者公積金支付。
這個階段買方的律師會協助買家完成全部的法律文件。
第三階段：完成交易
完成交易通常需要8-12周。
如果有一方提出提前或者延後交易，只要雙方同意並寫進合同裏，都是可以的。
問題13：我們夫妻已經有了一套組屋，可以保留組屋買公寓嗎？
答：如果夫妻至少有一個新加坡公民，只要住滿最低居住年限（５年），可以保留組屋買公寓。注意最低居住年限是從拿鑰匙入住組屋開始算的。
如果夫妻兩個都是永久居民的家庭，買公寓的六個月之內，必須賣掉組屋。
問題14：公民夫妻已經有了一套公寓，可以再買組屋嗎？
答：就算是本地公民，在已經擁有公寓的情況下，再買回組屋，也不能保留公寓。
政策允許先買轉售組屋，但是買下組屋的六個月之內，必須賣掉公寓。
或者先賣掉公寓，等30個月（兩年半），如果家庭收入沒有超過新組屋的收入頂限，可以跟建屋局申請新組屋。
問題15：公民夫妻有一套聯名組屋，可以轉給一個人名下嗎？這樣第二個人的名額可以空出來買公寓
答：曾經是可以的，你們慢了一步…
建屋局于2016年4月推出新規定，只有以下兩種情況才可以做組屋轉名。
１．因爲家庭結構的改變，必須做組屋轉名(Transfer of Ownership)。
什麽叫做家庭結構的改變呢，結婚，離婚，屋主去世，或者現有屋主失去了公民/永久居民身份，必須通過轉名來保留組屋。
２．Resale of Part-Share
在這種方式下，現屋主通過金錢交易把名下的組屋權益賣給他人。
條件：夫妻之間不能交易！
問題16：我們夫妻有一套聯名公寓，可以轉給其中一個人名下嗎？這樣第二個人的名額可以空出來，買二套公寓
答：可以！公寓轉名的流程叫做decoupling。
公寓轉名在法律上視作一次房産買賣，雖然省下了額外買家印花稅，但該交的稅還是要交。
舉個例子，老張夫妻倆是公民，聯名擁有100萬市值的公寓。如果老張再買一個60萬的小公寓投資，需要支付公民二套房的額外買家稅7%，也就是4萬2。
現在老張做decoupling，相當于把他名下的一半産權賣給老婆，按市值50萬計算，老婆需要交9千6的買家印花稅。
如果做decoupling的時候，距離買房沒滿3年，老張還得再交一茬賣家印花稅。滿3年就免交了。
問題17:可以給未成年的孩子買房嗎？
普通的房産買賣流程需要買家年滿21歲。
給未成年的孩子買房，需要在孩子的名下成立一個信托基金(Trust Fund)，不可以貸款，需要全款買房。
未來賣房的權益也是在孩子名下。
問題18： 新加坡的銀行貸款利率怎麽樣？
新加坡銀行的存款利率非常低，相應的，貸款利率也很低。
新加坡三大行的最新貸款利率，兩年固定利率普遍在1.6上下，浮動利率在1.4上下。
沒有建成的新公寓只能選擇浮動利率，建成的公寓兩種都可以選擇。
低利率意味著每個月月供還的絕大部分是本金，這是新加坡購房非常有吸引力的一點。
