非常榮幸，從上周一開始，甯波NiceFM邀請我在《海外新視線》欄目與大家分享對新加坡置業的看法。這是第一期節目的音頻，第一次錄電台節目，有點緊，聽聽呗！
《海外新視線》軒飛說新加坡1 來自軒飛說房 00:00 08:19
歡迎來到47樓海外新視線的第三季，新加坡購房的第一期，和澳洲與泰國一樣，我們依舊會從這個國家的風土人情，樓市背景，購房政策以及租房各方面解析新加坡的購房市場，同樣我們也是在第三季迎來一位全新的嘉賓，來自悟空找房的軒飛老師。
小娴，你好！甯波的聽衆朋友們好！我是悟空找房的軒飛，我有個微信公衆號叫“軒飛說房”，很榮幸在這裏和大家分享關于新加坡的所見所聞所思所想。
軒飛老師，您認爲新加坡，是一個什麽樣的國家？
新加坡是東南亞唯一的發達國家，東盟盟主，用小而強大形容新加坡一點都不過份。新加坡又被稱爲星洲或者獅城，位于東南亞中南半島最南端，西北邊與馬來西亞隔著淺淺的柔佛海峽，是馬六甲海峽的守門員。在1965年8月9日，新加坡退出馬來西亞並獨立建國，所以8月9日是新加坡的國慶日。
新加坡有多小呢？700平方公裏，相當于四分之三的香港，就是這麽小。
新加坡有588萬居民，和甯波市的人口差不多，其中70%是華人，作爲城市國家，新加坡的人口密度是世界第三。
根據最新的數據，新加坡人均GDP 將近57000美金，全球排名第十，澳洲是第十一。GDP年增長率3.6%，在發達國家裏是增速最快的。
新加坡的樓市發展史如何？如今的發展情況怎樣？
新加坡的房地産發展模式與香港模式不同，是特殊的二元結構。
首先政府大力保障老百姓的住房需求，建設大量的租售價格低廉的“組屋”，組屋的組是組成的組，“組屋”的購買和轉手都有諸多政策限制，組屋類似于經濟適用房，但居住品質並不差，2017年以後的組屋，都是精裝交付拎包入住的，相比公寓，只是少了遊泳池、健身房這類設施而已，每個社區還有價廉物美的“小食中心”可以搞定一日三餐。剛才提到公寓，新加坡有一類公寓叫EC公寓，就是執行共管公寓，品質比“組屋”更好，比自由市場上的公寓便宜30%，只提供給月收入不超過14000新幣的家庭。與“組屋”相對的就是“私宅”，只有10%左右的人從自由市場購買“私宅”，主要是三類人：沒有拿到新加坡永居證但在新加坡工作的外籍人士、希望改善住房質量的本地富裕階層和一些具有全球視野的海外買家。新加坡人住房自有率達到90%，可以說“居者有其屋”，國民在住房層面的幸福感非常高。縱觀曆史，新加坡的房價也經曆了一些起伏，1986-1996的黃金十年，新加坡房價漲幅達到440%。1996-1998年，亞洲金融危機，房價最多時跌了45%。2006年開始，新加坡房價又進入一個持續的上漲通道，政府不希望經濟被房地産綁架，也出台了諸多針對性的調控政策穩定房價，這些年新加坡的房價都比較穩定，新移民和海外買家對于“私宅”的購買熱情依然高漲。
據說，新加坡的房産買賣是一件流程複雜的事情。組屋，公寓，有地住宅，買賣條件各不相同。新房市場和轉售市場的流程又不一樣。有的房産性質可以“兼容“，一家可以同時擁有多個；有的房産性質絕不”兼容”，一家難容二虎。真的是這樣嗎？
新加坡的購房資格認定是很複雜的事情，我大致說一下：先說組屋和EC公寓：
- 新組屋只有新加坡公民可以購買，單身的新加坡公民只能買3房或者以上，新組屋是要抽簽的，抽到了才能買。
- 對外國人來講，購買二手組屋，需要一個家庭中必須兩個人有PR（PR就是新加坡永居權），比如夫妻，讀書的孩子和母親都有PR就可以買。而且購買組屋以後要在6個月內把國外的私人房産出售掉。
- EC公寓有永居權的外國人是不能購買的，家庭中必須有一個公民+一個PR才能申請，孩子也可以。
- 一個家庭可以同時擁有一套組屋和一套EC公寓
- 組屋和EC公寓5年內不可以交易
- EC公寓5年-10年只能賣給永居或者公民，10年以後就是可以自由交易的“私宅”了
再說一般公寓：
- 如果擁有組屋，不超過5年，是不可以買公寓的，5年後，可以買一套公寓。
- 如果有公寓，要買二手組屋，在購買組屋後6個月內必須出售公寓。
- 所以組屋和公寓是不兼容的。
有地住宅基本就是別墅等獨立物業了，永久地契，僅限新加坡公民購買。當然買了有地住宅，組屋和EC公寓是不能保留的。
另外，第一套房産和第二套房産的交易稅費差別也很大，以後的節目再和大家詳聊。
感謝軒飛老師，我們期待下周再和您見面！
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