漲漲漲！新加坡私宅價格與中等家庭收入差距拉大，創10年新高！組屋轉售價過去七季顯著上升

新加坡住房價格近年來持續上漲，私宅價格與中等收入家庭的收入差距拉大，不過組屋價格仍處于可負擔的範圍。

國大房地産與城市研究院院長程天富受訪時指出，多數國人居住的組屋仍處于可負擔放範圍。（王彥燕攝）

根據新加坡國立大學城市與地産研究院（NUS IREUS）提供給《聯合早報》的最新數據，以新加坡受雇家庭的月入中位數和各類型住房平均價格來計算，非有地私宅2021年的價格收入比（Price-to-Income Ratio，簡稱PIR）爲15.3，高于2020年的14.1，也超出2013年上一個高峰的14.9，是2011年以來最高。

執行共管公寓的PIR則在2021年達到10.4，超越2010年前一個高峰的10.3，爲曆來最高。

有地私宅2021年的PIR爲24.9，高于2019年和2020年的23.5，爲2010年以來最高。

PIR越低，意味著住房價格對中等收入者來說越可負擔，反之則越難負擔。

根據新加坡統計局的數據，新加坡受雇家庭2021年的月入中位數爲9520元。

雖然私宅價格與中等收入者的收入差距拉大，國大房地産與城市研究院院長程天富受訪時指出，多數國人居住的組屋仍處于可負擔範圍，即PIR低于5。

組屋轉售價過去七季

因冠病疫情顯著上升

據他統計，四房和五房式預購組屋去年的PIR爲4.5，與2020年大致相同，但比2019年冠病疫情前的4.1高。

四房和五房式轉售組屋的PIR則從2019年的4.1上揚到2021年的4.7，是2014年以來最高。

程天富說：“組屋轉售價在過去七個季度因爲冠病疫情而顯著上升，一些人在購買轉售組屋時可能面對負擔壓力。

同一時期，預購組屋價格並沒有顯著上漲，但在過去兩年申請預購組屋的人大增。”

他指出，預購組屋工程延誤導致部分需求移向轉售組屋市場，推動轉售價上漲。轉售組屋供不應求，許多屋主不出售房子，而在市場上的房子也可能不符合買家要求。

國大統計的PIR不包含政府住房津貼，若加上津貼，組屋更可負擔。

上周，另一份由美國的城市改革研究所（Urban Reform Institute）和加拿大的公共政策前沿中心（Frontier Centre of Public Policy）聯合發表的報告，指新加坡去年的住房價格中位數倍數（median multiple）從前年的4.7上升到5.8，在全球最難以負擔的住房市場排名因此上升三個位置，在93個市場當中排第53位。

這份報告以新加坡私宅價格爲評估數據，並未納入組屋價格。

程天富指出，私宅占新加坡住房總量的20％，若只用私宅平均價格計算，無法反映國人整體的住房可負擔能力。

聯昌私人銀行經濟師宋生文受訪時也說，國人的住房以組屋爲主，以中位數收入來衡量，轉售組屋價格雖然顯著走高，整體仍處于可負擔範圍。

對于執行共管公寓（EC）的PIR達到曆來最高，宋生文預期，隨著經濟增長，國人整體收入上揚，政府接下來預計會調高目前購買EC的1萬6000元月入頂限，讓EC買家的負擔能力跟上價格走勢。

全球進入利率上揚的環境，過去兩個月，新加坡利率也顯著上揚。

程天富警惕，房貸利率接下來幾年預計會攀高，貸款者將面對更大經濟壓力，須仔細規劃財務以確保有能力支付房貸。

宋生文指出，相對于其他許多國家，我國政府更積極采取宏觀審慎措施以及出手爲房地産市場降溫，這確保整體家庭債務處于可控水平，更有能力應對利率上揚的沖擊。