1 導言
1819年1月28日，萊佛士爵士登陸新加坡，並于1824年和當時占據新加坡的荷蘭人簽訂了《英荷協定》，自此開始了英國對新加坡長達一個多世紀的殖民統治。1941年二戰期間，新加坡被日本占領並成爲昭南島，1945年日本戰敗後，新加坡重回英國統治，直至1959年，新加坡才取得自治並由李光耀執政。但此時的新加坡並無獨立生存能力，故在1963年正式加入馬來西亞聯邦。但抱團僅僅兩年後，新加坡又被迫脫離馬來西亞，于1965年8月9日成爲獨立國家。
建國後短短30年，新加坡就從第三世界成功跻身第一世界。1959年自治初期，新加坡國內經濟一片蕭條，人均GDP僅爲1309.8新元，失業率高達13.2%，時任總理的李光耀積極推進改革，並在脫離馬來西亞後轉向出口導向型戰略。此後經濟在短時間內迅速騰飛，1970年獲稱“亞洲四小龍”之一，1995年跨入“發達國家”隊列，2014年成爲全球第四大國際金融中心。GDP從1960年的21.6億新元增長至2017年的4472.8億新元，年均增速高達9.8%，人均可支配收入水平從1960年的1312.4新元增至2017年的76863.4新元，年均增速爲7.4%；失業率從1959年的13.2%下降至2017年的2.8%，而早在20世紀70年代後期便已降至3%以下，實現充分就業。
新加坡在創造經濟增長奇迹的同時，更以其“居者有其屋”的住房制度成爲全球典範。作爲一個資源極度稀缺的小島國，新加坡國土總面積僅有719.9平方公裏，相當于北京的1/23左右，總人口561.2萬，約爲北京的1/4,人口密度高達7796人/平方公裏，是全球僅次于澳門和摩洛哥的高人口密度國家（地區）。在這樣一個“人多地少”的國家，住房自有率卻高達90.9%，僅次于羅馬尼亞的96%，位列世界第二。新加坡也因此被公認爲全世界解決住房問題最好的國家之一，人均居住面積從自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平；套戶比在1985年達到1後一直穩定在1以上；住房自有率在2001年達到曆史高點93.1%，此後一直維持在90%左右。
房價合理穩定是新加坡房地産市場的又一大亮點。整體來看，新加坡名義房價在1998-2017年僅上漲了41.1%，同期美、法、英、香港上漲了122.5%、160.4%、234.0%和149.2%。分市場來看，一是政府主導的組屋市場，價格十分低廉，多年來房價收入比維持在4-5左右，由于其覆蓋率高達82%，大多數新加坡家庭購房壓力很小；二是普通開發商提供的私人住宅，房價收入比約爲21，遠低于香港、北京和上海，但由于私宅主要面向18%左右的高收入群體及外國人，實際負擔的房價收入比遠低于21，故無論是中低收入家庭還是高收入群體購房壓力均較小。
早在20世紀五六十年代，新加坡也曾面臨嚴重的“房荒”問題，人均居住面積不足6平米，居住環境極差。時任總理的李光耀面臨的首要任務就是解決日趨嚴重“房荒”問題，其秉持“有恒産者有恒心”的儒家思想，將“居者有其屋”作爲新加坡的基本國策之一。短短半個世紀，從滿足“低收入家庭—中等收入家庭—高收入家庭”、從滿足“基本自住需求—實現産權自有—提升住房質量”，循序漸進，形成“廉租房—廉價組屋—改善型組屋—私人住宅”的階梯式供應體系，幫助90%以上國民實現了安居夢。新加坡現任總理李顯龍自豪宣稱：“放眼世界，沒有任何一個國家擁有如此全面的公共住屋計劃，而新加坡也是全球擁屋率最高的國家之一”。
新加坡如何從“貧民窟”華麗轉身爲解決國民住房問題的“全球典範”？作爲“居者有其屋”的成功踐行者，新加坡又能爲我國住房制度改革提供怎樣的借鑒經驗？本文回顧了新加坡自治以來住房制度的演變曆程，並深入剖析了“居者有其屋”計劃成功背後的四大制度基礎，旨在爲我國當前的住房制度改革總結經驗。
2 新加坡住房制度的四大支柱
2.1 土地制度：國有爲主，無土地財政
新加坡現行的土地制度受英國影響較大，很多規則和制度是以殖民期間英國的法律和慣例爲基礎、結合本國國情修改而來，因此在土地産權、土地登記等方面與英聯邦其他國家大致相似，如香港等。
2.1.1 強制征地、低價補償，土地以國有爲主
新加坡近九成土地爲國家所有，政府強勢主導土地市場。新加坡土地所有權主要分爲國有、公有和私有三種，其中國有和公有土地均歸國家所有，合計占比87%，私有土地僅占13%。國有土地由土地管理局（The Singapore Land Authority，簡稱“SLA”）直接管理，占比約59%；公有土地由半官方機構負責管理，如市區重建局（Urban Redevelopment Authority，簡稱“URA”）、HDB、交通局、裕廊工業集團、民航局等，占比約29%；其余土地均爲私人所有。國有主導的土地産權制度使得政府在土地規劃、利用與經營上擁有絕對話語權。
兩權分離，招標和拍賣是土地出讓的主要方式。除少量自由保有（少數富裕家庭和原住民持有）和永久産權（極少數個人持有）土地外，新加坡土地的所有權歸國家所有，使用權可轉讓。由于住宅用地極其有限，僅占國土面積的14%，占城市建設用地的18.8%，遠低于西雅圖（57%）、倫敦（36%）及北京（36%）等城市，新加坡政府主要以招標和拍賣形式轉讓土地使用權（住宅爲99年，工商業60年），並對每一塊土地的買賣進行嚴格審查。
新加坡政府可強制低成本征地。“國家利益優于個人利益、經濟發展先于人權保障”的價值定位貫穿新加坡土地征收制度。1966年頒布的《土地征收法》明確規定，當某一土地符合以下條件即可被政府強制收歸國有：（1）公共利益需要；（2）經國家發展部部長批准的任何個人、團體或法定機構爲公共利益，需要征用爲某項工程或事業所用；（3）作爲住宅、商業或工業區加以利用。由于“公共利益”範圍較廣，政府強制征地權很大，這也是新加坡國有土地能夠大幅提升的關鍵，1960年國有土地占比僅爲44%，而目前已高達90%。此外，征地補償成本較低，政府認爲“公共基礎設施爲土地增值帶來了大部分升值，應歸屬國家，故當政府征地用于公共建設時，賠償額應基于毫無基礎設施的原始未開發土地價格”，1988年前被限制在1973年的市價或總統宣布收購之日的市值（兩者取其低），此後“市場價值”標准逐漸提高，直至2007年才被確定爲征收時的市場價值。考慮到新加坡土地資源極其稀缺的基本國情，提升國有土地占比有利于稀缺土地資源的集約化運作，而低價補償則保證了政府低成本拿地。
2.1.2 低價轉讓、優先供給，保障組屋量足價廉
政府以低價將土地轉讓給HDB，是組屋快速建設、價格低廉的基礎。一是保證組屋建設用地充足：新加坡早期的土地征用由HDB負責，可根據組屋建設需要強制征用私有土地，HDB有充足的土地大量建設組屋；征地權後雖收至SLA，但HDB仍可從SLA購買大量公共建設用地；二是低地價保障組屋低售價：《土地征用法》將土地征收補償款固定在1973年11月13日的標准，並在以後的十幾年裏保持不變，故政府可以遠低于市價的成本獲得土地，大大降低了組屋建造的成本，保證了HDB可以遠低于私人住宅的價格出售組屋，滿足更多中低收入家庭住房需求。
2.1.3 政府與土地的關系：不依賴土地財政
新加坡沒有土地財政，土地出讓金在政府財政收入中占比較低。2017年，新加坡土地出讓金在政府總財政收入中占比約爲12%，若加上房地産相關稅收，合計僅爲21%。同樣是實施土地公有制的香港和中國大陸，土地出讓金在政府財政收入中占比極高：2017年我國地方政府52%的財政收入來自于賣地和房地産相關稅；香港爲27%。
兩大因素是主因：一是不能依賴土地財政：土地資源極爲稀缺，依靠土地財政不可持續；二是無需依賴土地財政：政府財政收支平衡，資金缺口小。
（1） 土地資源稀缺，無法依賴土地財政
新加坡國土面積小、土地利用率高，賣地不可持續。新加坡國土面積721.5平方公裏，僅相當于北京兩個豐台區大小，土地資源極其稀缺；國有土地利用率已高達82.4%，未來可供開發空間極小。因此，自然條件的約束使得新加坡政府不具備賣地的基本前提。新加坡土地出讓金收入從2006年的63.4億新元增長至2013年高點的184.1億新元後一路下滑，2017年僅爲128.8億新元，在政府總收入中占比僅爲12%。
土地出讓金直接納入國家儲備金，本屆政府無支配權，賣地動機不足。新加坡政府認爲，不能僅使一代人從土地資源中獲益，子孫後代都應享有收益權，故土地出讓金收入並不直接編入政府財政預算，而是以國家儲備金形式進行長期投資。反觀我國的土地財政，主要是地方財權與事權不匹配，且土地出讓金直接進地方政府財政收入，導致地方政府高度依賴土地出讓收入維持財政支出。
大量土地以低價轉讓給HDB建設組屋，賣地收入較少。爲支持組屋建設，新加坡政府以極低價格將土地使用權出讓給HDB，而組屋覆蓋率高達82%，占用大量土地資源，政府無法通過高價賣地獲取大量收入。
（2） 財政常年盈余，無需依賴土地財政
新加坡秉承“以收定支、審慎理財”的財政預算原則，嚴控收支均衡。長期的殖民統治和建國初期的艱難曆史使得新政府始終居安思危，害怕受制于人，故在國家憲法及有關法律中對預算編制、財政儲備使用等均做出明確規定，嚴控財政預算均衡。從1965年8月至今的50多年裏，新加坡政府在絕大多數年份均能實現預算平衡。即使向世界銀行及亞洲開發銀行貸款，並非財政赤字，而是向外人證明新加坡的預算信譽，從而吸引跨國公司投資。曾任新加坡財政部部長的嚴崇濤認爲：“財政預算平衡是新加坡貨幣穩定的最好保障”。
①收入端：稅收和投資收益爲政府提供充足財政支持，無需賣地
稅收是新加坡政府最主要的收入來源。新加坡政府並無中央與地方之分，所有稅收均統一收歸政府。2017財年，新加坡各項稅收合計高達655.1億新元，占政府全年總收入的62%，占政府財政預算收入的70.5%，且近年來一直占據絕對主導地位。
投資收益是政府的又一重要收入來源。新加坡政府先後成立了金融管理局（MAS）、新加坡政府投資公司（GIC）和淡馬錫投資公司（Temasek）分管政府儲備金。MAS相當于新加坡的央行，主要負責維持幣值穩定、控制通脹及管理國家外彙儲備；GIC則是以一種穩健的方式投資和管理新加坡的國家儲備金；1974年成立的Temasek風格更爲激進，代表新加坡財政部投資了新加坡電信、新加坡航空、星展銀行等大型企業，並在國外市場進行投資和並購，賺取高回報率收益。截至2017年3月，MAS、Temasek、GIC分別管理著3630億、2750億及1000億國家儲備金，2017年實現投資收益176.7億新元，占政府全年總收入的16.7%，占政府財政預算的19.0%。
因此，新加坡政府僅靠稅收和投資收益兩項收入即可獲得近90%財政預算收入，無賣地動力。
②支出端：“節約型”政府，財政支出壓力較小
新加坡采取的是自助型社會保障制度，社會福利支出較少。李光耀在建國之初就明確“不搞平均主義的福利制度”。政府鼓勵國民自力更生，不搞價格補貼、公費醫療及免費高等教育等政策，新加坡的養老、醫療、住房等社會保障均建立在個人儲蓄基礎之上，從強制儲蓄的中央公積金中提取支付。因此，新加坡在社會福利上的支出較少，2017年社會福利支出僅占GDP的7.9%，財政整體支出占GDP的17.2%，均遠低于世界上絕大多數國家。
2.2 住房金融：中央公積金爲主、商貸爲輔
新加坡“居者有其屋”計劃的成功實施有兩大關鍵要素：一是土地，二是資金。以中央公積金爲核心的住房金融體系在資金來源上保障了組屋的建設以及居民的購買力。李光耀曾在回憶錄中明確表態：“公積金和居者有其屋計劃確保了政治穩定，使新加坡持續不斷地發展了30多年，如果沒有公積金制度，新加坡將有40萬人不會成爲屋主，我們也不可能以同樣的途徑興建一個現代的新加坡”。
2.2.1 中央公積金：強制儲蓄、高存低貸、固定利率
中央公積金制度建立于1955年，初期服務于養老，1968年開始用于住房。1955年，英殖民政府爲逃避對新加坡本地公務員的養老責任，建立起強制儲蓄型中央公積金制度，並成立中央公積金局負責管理。1968年後，“居者有其屋”計劃實施，公積金開始用于購買組屋，1981年拓展至私宅。目前中央公積金制度已成爲全面覆蓋養老、住房、醫療、家庭保護、子女教育等的綜合性社會保障制度。
（1） 征收機制：強制儲蓄、廣泛覆蓋
新加坡實行的是一種強制儲蓄型中央公積金制度。一是立法強制繳納：《中央公積金法》明確規定，新加坡所有公民和永久居民，不論是雇員還是雇主，都必須按月強制繳納公積金，任何人不得拒絕或延遲繳納，否則需如數補繳且加罰利息。除購房及部分投資外，公積金存款只有在雇員退休後才可動用，會員無權決定公積金存款長短。二是繳存比極高，峰值高達50%（雇員、雇主各25%），目前穩定在37%（雇員20%、雇主17%），遠高于香港（10%）、內地（24%）等同樣推行強制儲蓄型中央公積金制度的國家。
覆蓋面極廣，是自助型社會保障體系的重要組成。一是覆蓋人群廣，強制儲蓄的要求使得中央公積金覆蓋率從1965年的22.1%增至2017年的95.3%，總會員數也從41.8萬增至378萬；二是保障項目全，分設四大賬戶、專款專用，廣泛覆蓋退休、醫療、住房、家庭保護及資産增值等多個領域，截至2017年底，新加坡中央公積金賬戶合計余額3595.1億新元，占當年GDP的80.4%，其中普通賬戶占比35%，特殊、醫療及退休賬戶分別爲25.7%、24.9%和14.4%。
（2） 運行機制：封閉式管理，存貸分離、高存低貸
中央公積金推行封閉式管理，保證專款專用。《中央公積金法》嚴格限制公積金的提取和投資：一是實施最低存款額規定，會員動用普通賬戶和特別賬戶進行資本投資時，須確保賬戶規定限額（普通賬戶不低于2萬新元；特殊賬戶不低于4萬新元）；二是會員運用公積金賬戶投資所得須返回個人賬戶；三是會員退休提取時，普通賬戶和保健賬戶須保證規定金額，用于轉入養老賬戶。此外，由于公積金分存在四大賬戶，每個賬戶使用範圍僅限于相應領域，保證專款專用。
公積金管理強調存貸分離、高存低貸。中央公積金局負責公積金的繳納、支付、管理和保值工作，但不直接發放公積金貸款，而是通過購買政府債券交由新加坡政府投資公司，再由其將積累的公積金投資于國內組屋及基礎設施建設，HDB獲得資金後發放低息貸款。公積金存款利率較高，普通賬戶2.5%，特殊、醫療和退休賬戶均爲4%，高于同期五年期國債收益率（2.19%）和商業銀行定期存款（1.2%）。此外，公積金總額中的前6萬新元及55歲以上會員的前3萬新元還可額外再獲得1%的利率。而貸款利率較低，一般在住房公積金存款利率的基礎上上浮0.1%，1993年來一直穩定在2.6%，主要在于中央公積金局運營成本並不依賴存貸利率差。
（3） 住房支持：供需兩端齊發力，保障組屋制度成功運轉
強制儲蓄型中央公積金制度在新加坡成功實現“居者有其屋”計劃中發揮關鍵作用，一是支持政府“建得起”組屋；二是讓居民“買得起”組屋：
供給端來看，CPF爲HDB提供間接資金支持。CPF除將中央公積金中少部分（5%-10%）用于會員的正常提款外，其余均用于購買政府債券，再由政府將出售債券所得資金以專項資金支持計劃的形式提供給HDB，相當于中央公積金間接流入HDB，爲HDB投資建設組屋提供資金支持。
需求端來看，一是提供間接住房貸款，CPF不直接發放住房貸款，而是通過HDB向新加坡公民家庭提供優惠貸款，並嚴格限制申請者資質、收入及私産等條件。貸款年限一般不超過25年，並享受利率優惠，僅高出CPF存款利率0.1%，近年來爲2.6%。
二是直接用于購房，CPF提供公共住宅計劃和私人住宅計劃，分別支持會員購買組屋和私宅。公共住宅計劃中，組屋購買者可用公積金支付首付款、購房貸款以及印花稅、律師費、組屋升級費用等相關稅費；私人住宅計劃中，符合條件者可用普通賬戶購買或建造私人住宅、購買空置土地，償還購房、購地和建房貸款，以及支付印花稅、勘察費等相關稅費。2017年，公共住宅計劃提取公積金73.8億新元，占提取總額37%，同期私人計劃約爲19%。
三是提供階梯式住房補助。CPF爲首次購房者推出額外和特殊住房補助，通過設置不同的收入上限爲低收入者提供了更多優惠，並針對靠近父母就近住房、單身人士等提出不同的住房補貼政策。
2.2.2 商業貸款：浮動利率、門檻更低
商業貸款是新加坡住房金融體系的又一重要組成部分，但一套房屋在獲得商業貸款後將無法獲取HDB貸款。近年來，銀行貸款逐漸成爲新加坡居民購房貸款的重要渠道，自2002年來，來自金融機構的按揭貸款余額占總貸款余額比例已經由42%上升到83%。
三大因素支撐商業貸款在近年來占據主導地位。一是HDB貸款對居民身份的限制。如買家中需要至少有一位新加坡居民；普通家庭平均每月總收入不超過12000新元（多代家庭月收入不超過18000新元）； 之前從HDB獲得不超過兩次貸款等。對于不符合HDB優惠貸款申請條件或購買EC公寓者，需從商業銀行獲得購房抵押貸款。受益于早期的中央公積金制度，80%以上家庭已購買組屋，近年來新增購房需求主要爲無法享受HDB優惠貸款的非公民家庭或私人住宅等，故商貸占比大幅提升。
二是政府的推動力量。2002年，新加坡政府規定，若借款人拖欠抵押貸款，銀行將對抵押房産具有首位索賠權（在此之前，中央公積金具有首位索賠權），這一舉措直接推動了商業銀行進入住房市場。自2002年後，來自金融機構的抵押貸款余額占比顯著提升，從42.5%提升至2017年的83.4%。
三是近年來商業銀行的低利率。近年來，HDB提供的貸款利率穩定在2.6%，但同期抵押貸款利率卻在不斷下降，15年期抵押貸款基准利率從1998年的8.07%下降到2014年曆史低值的2.9%，近幾年略微回升至3.16%。而不少銀行可提供低于HDB貸款利率的優惠貸款。如華僑銀行（OCBC）目前提供的貸款項目，可在前兩年享受2.18%的固定利率。
2.2.3 儲蓄率高，居民杠杆水平較低
新加坡居民部門杠杆在發達經濟體中處于較低水平。2017年，新加坡居民部門負債占GDP比重僅爲58.7%，明顯低于澳大利亞（121.7%）、英國（86.7%）和美國（78.7%）。兩大因素發揮重要作用：一是強制儲蓄型中央公積金制度，使得新加坡成爲世界上國民儲蓄率最高的國家之一，2017年國民儲蓄總額占GDP比重高達46.5%，而住房貸款僅限于公積金普通賬戶，限制居民加杠杆；二是新加坡不依賴土地財政，經濟不以房地産爲支柱産業，政府缺乏刺激房價上漲的動力，故房價長期低位穩定，居民無需過度加杠杆。
2.3 稅收制度：重交易保有，抑制投機
新加坡是單層次政府，稅制簡明，無中央稅及地方稅之分。稅收是政府財政收入最主要的來源，2017年高達655.1億新元，占全年財政預算收入的70.6%。住房稅收體系主要包括印花稅（交易環節）、所得稅（交易環節）及財産稅（保有環節）三大稅種，其中印花稅和財産稅合計91.2億，占總稅收13.9%,占財政預算收入9.8%。
新加坡政府實施差異化累進制稅率，對本國公民、首套住房均實施減免優惠，鼓勵居民購房自住，打擊投機需求。
2.3.1 印花稅：征收範圍廣、累進制稅率
（1）新加坡印花稅征收範圍廣，買賣、租賃均需繳納
買賣環節涉及三種：（1）買家印花稅（BSD），由買方繳納；（2）賣家印花稅（SSD），主要是向2010年2月20日後購買、並在持有期間出售的所有住宅類房屋和土地征收，由賣方繳納；（3）額外印花稅（ABSD），即政府針對買房者征收的額外稅。租賃環節只針對承租人征稅，一般以市場租金或合同租金（取高者）爲基數進行征繳。
①買家印花稅：稅基取買賣合同價與市價中較高者；稅率采取累進制。對于2018年2月20日以前成交的合同，稅率主要分爲1%、2%和3%三級累進，而在這之後購買的房屋開始區分住宅和非住宅，非住宅類仍采用三級累進制，最高稅率3%，而住宅類采用四級累進制，最高可達4%。
②賣家印花稅：征收標的特定、稅率按持有年限累進。征收標的須符合三個條件：一是只針對所有住宅類房産及土地征收；二是原購買時間在2010年2月20日以後；三是出售時持有時間是否滿足一定年限，若已滿，則免征。稅基與買家印花稅一致，稅率仍采用累進制，但根據購買時間、持有時間、買價/市價綜合確定。新加坡政府並未采取一刀切式的“限售”，而是按照持有年限累進印花稅率實現抑制投機的效果，一般持有年限越短，則稅率越高，最高可達16%。
③額外印花稅：僅限于買方，區分公民、永久居民、外國人和法人實體。稅基與前兩種一致，但稅率並非根據價格累進，而是對首套房、二套房和三套房及以上實施差異化稅率。對于新加坡公民，首套房免征，二套房和三套房及以上分別以12%和15%征收；永久居民的首套房需繳納5%的印花稅，二套房及以上則提至15%；外國人購買任何住宅均需繳納20%的額外稅；法人實體的稅率高達25%，房企爲30%。新加坡政府通過調節額外印花稅的稅率來調控房地産市場，抑制過熱或防止過冷，最近一次調整是在2018年7月6日。
④住房租賃及住房抵押貸款環節也需要繳納印花稅。租賃印花稅由承租人繳納，稅基取實際租金或市場租金中的較高者，稅率根據房地産平均年租金和租賃期限確定。而抵押貸款印花稅是在居民通過抵押財産獲得貸款時征收，稅基爲貸款金額，稅率爲0.2%或0.4%，最高納稅額爲500新元。在轉讓、轉置或處置任何抵押債權時，也要對轉讓房産征收0.2%的印花稅。對購買組屋、DBSS等公共住宅的居民來說，其印花稅由HDB代表IRAS進行，而購買私人住宅的居民則由其律師安排繳納印花稅。
（2）累進制稅率，鼓勵自住、抑制投機
新加坡印花稅發揮抑制投機作用，主要體現在三方面：一是實施累進制稅率：買方印花稅依據買賣合同價高低累進，買房印花稅以持有年限長短累進，額外印花稅依據房屋套數累進，總體呈現“房價越低、持有越久、擁屋越少，稅率越低”的特點。二是區分購買主體：額外印花稅對本國公民、永久居民、外國人、法人實體、房企實施階梯式稅率，本國公民享受低稅率優惠。三是調節稅率穩房價：印花稅率的曆次調整均與房價相關，
新加坡交易環節征稅較重，2017年印花稅占稅收總額7.2%，占財政收入的5.1%。印花稅是新加坡房地産交易環節最重要的稅種之一，近年來征收總額持續上升，2017年爲47.3億新元，占稅收總額的7.2%，占財政收入的5.1%。國際對比來看，新加坡印花稅最高稅率均顯著高于美國、德國及中國等，通過交易環節征高稅抑制投機。
2.3.2 財産稅：按年值征收、對房價影響有限
財産稅按年值征收，征收範圍包括房屋、土地及公寓等。不論是組屋、EC公寓還是私人住宅，不管其處于自住、租賃還是閑置狀態，均需繳納財産稅。稅基爲資産年值：建築物按可比物業出租一年的市場租金（除去家居、裝修折舊及維護費用等），處于自住、租賃或空置狀態的房屋年值確定方法一致；土地按地塊市場價值的5%確定，且空地與在建項目年值相同。
超額累進制稅率，並對自住房屋實施低稅率。自住型住宅包括房屋所有者居住的公寓、組屋及其他住宅，由于新加坡政府鼓勵居民住房自有，自住型住宅的稅率較低，目前稅率按照年值七級累進，起征點爲8000新元，最高稅率爲16%。對于擁有多套房屋的家庭，只有一套住宅可享受自住型住宅的低稅率優惠，其余適用非自住型住宅稅率。而非自住型住宅一般是指出租或空置的組屋、公寓及其他物業，適用五級累進稅率，無免征額，最高稅率爲20%。此外，對于其他類型的房屋，如俱樂部、牧屋、幼兒園等，一律適用10%的稅率。
財産稅是新加坡重要的稅收來源，2017年占稅收總額6.7%。新加坡稅制簡單，房地産相關稅收只有印花稅、財産稅和所得稅，除交易環節征高稅外，保有環節的財産稅也是新加坡政府的重要稅收來源。2017年爲43.9億新元，占稅收總額的6.7%，占財政預算總收入的4.7%。
新加坡通過調節財産稅稅率抑制投機，但對房價影響有限。新加坡通過財産稅調控房價主要體現在兩個方面：一是對自住房和非自住房實施差異化累進稅率，既可減少財産稅對居民基本自住需求的影響，又可增加擁有二套及以上住房家庭的持屋成本，抑制房地産投機；二是通過調整稅率來調控房價，爲抑制2010年房價上漲，2011年開始實施累進稅率，但房價在2013年底才開始回落，2015年進一步提高財産稅率，但房價上漲勢頭不減。整體而言，財産稅並非新加坡政府房地産調控的主要手段，往往與按揭還款、印花稅調整等同時使用，且對房價影響有限。
2.3.3 所得稅：租售均繳納、精准打擊投機
新加坡人在房屋出租和買賣環節還需繳納所得稅。租賃環節由出租人繳納，稅基爲房租扣除財産稅、房屋貸款、修繕費、物業費等費用後的余額，並非單獨繳納，而是整體並入個人所得稅應納稅總額，適用0-22%個人所得稅率。買賣環節只針對投資炒作的個人征收，一般的房屋交易獲益被視爲資本收益，無需繳稅。投資炒作的認定由新加坡稅務局依據房屋買賣的頻率、原因、長期持有資産的金融手段、持有時間等多個因素綜合判斷。由此可見，新加坡設置交易環節所得稅，主要是爲了精准打擊房屋投機。
此外，與房地産相關的還有遺産稅，但自2008年2月15日之後已被取消。
2.4 住宅供應制度：組屋爲主、私宅爲輔；自有爲主、租賃爲輔
新加坡目前已形成組屋爲主、私宅爲輔，自有爲主、租賃爲輔的雙軌制住房供應體系。從供給形式看，政府供應的組屋主導住房市場，目前約82%新加坡人居住在組屋，僅18%居住在開發商建設的私人住宅。組屋是由新加坡建屋發展局建設、管理和分配的公共住房，目前已覆蓋絕大多數中低收入家庭，主要分爲兩種：一是面向中低收入家庭（以新加坡公民爲主）提供的普通組屋，二是面向收入較高但無力購買私宅的“夾心層”階級提供的執行共管公寓、私人組屋住宅等改善型組屋。而私人住宅則是由開發商投資、建設並出售給高收入家庭及外國人的市場化住房，按照是否擁有土地所有權可分爲有地私宅和非有地私宅。
從産權結構看，居民以自有住房爲主，占比高達90.9%，租賃市場極小。新加坡是典型的高住房自有率國家，自建國之初李光耀領導的新政府就秉持“有恒産者有恒心”的理念發展住房市場，積極推進“居者有其屋”計劃，通過低價供地、公積金貸款等方式支持居民購買住房。只有收入水平極低的新加坡公民或者短暫旅居新加坡的外國人才通過租賃滿足居住需求，占比不到10%。
2.4.1 組屋：普通組屋保障剛需，EC公寓支持改善
早在建國前的1960年，新加坡就已建立組屋制度，從滿足基本居住到支持改善需求，從幫助低收入家庭到全面覆蓋中等收入群體，組屋目前已覆蓋超82%人口，是新加坡最主要的住房供應形式，也是新加坡成功實現“居者有其屋”的關鍵。
（1）普通組屋：覆蓋最廣、價格最低、可租可售
普通組屋是指由新加坡政府投資、HDB承建，並以低于市價出售或出租給中低收入群體的保障性公共住宅。産權一般爲99年，由HDB和市鎮理事會統一管理，大多爲高密度、高層建築，擁有學校、商店等獨立的社區設施。組屋呈“居住組群—鄰裏—新鎮”三級分布，由多個組群形成一個鄰裏，多個鄰裏再構成一個HDB新鎮，目前新加坡已形成26個新鎮。
戶型多元，目前以大戶型組屋爲主。普通組屋有一到五房式以及專門爲老年人設計的樂齡公寓等多種類型，早期由于政府財力及居民購買力有限，HDB主要以供給小戶型（一二三房）組屋爲主，滿足中低收入家庭基本自住需求。但隨著經濟的不斷發展，人均收入水平大幅上升，保障型的小戶型組屋逐漸減少，改善型大戶型大幅增加。截至2017年底，大戶型組屋（四、五房式）合計占比高達70%，而1房式組屋和樂齡公寓（Studio Apartment）等小戶型已從購房市場淘汰，目前主要用作租賃。不同類型的組屋均有較完整的生活配套設施，只在面積、臥室數量等方面存在差異，不會産生“貧富分區”的感覺，從而有效保障了不同層次中低收入群體的住房需求。
覆蓋面廣，超82%新加坡公民居住在政府提供的組屋中。自1960年組屋開始供應以來，覆蓋人群持續增加。截至2017年，新加坡共修建HDB組屋114.6萬套，現存102.6萬套，占新加坡124.1萬套住房中的72.8%，覆蓋人群由1959年的8.8%逐年提高，在1990年達到峰值87%，後因私人住宅需求增加有小幅下降，但都穩定在80%以上，2017年爲82%。
可租可售，近92.2%組屋居民實現産權自有。新加坡公民可通過租賃或購買組屋滿足居住需求，其中租賃主要針對家庭月收入不足1500新元的超低收入人群，租金遠低于市價，且多爲早期建設的一、二房式小戶型組屋。出售才是HDB供給組屋的主要形式，目前已有92.2%的組屋居民住在自有産權的房屋中。
（2）EC公寓：質優價廉，支持夾心層改善需求
執行共管公寓主要面向既存在改善性住房需求又無法承擔私人住宅價格的“夾心層”家庭，由HDB與私人開發商于1996年聯合推出。HDB主要負責提供低于市價40%的廉價土地和購房資金支持，私人開發商負責項目開發建設與銷售。EC公寓由業主委員會管理，産權年限與普通組屋相同，但配套設施與居住條件類似于非有地私宅。截至2017年底，新EC公寓均價爲799新元/平方英尺，在設施和區位相同的條件下，僅爲私人住宅市場價的60%左右。
新EC公寓僅面向新加坡公民，並嚴格審查申購者身份、收入、私産等情況。只有家庭平均月收入低于14000新元、名下無其他私産的新加坡公民家庭（單身需滿35周歲）才可申請。EC公寓在居住滿5年後可轉售給新加坡公民、永久居民及單身人士，滿10年後可轉變爲私人公寓，並在市場自由轉售，因此EC公寓也兼具投資功能，在一定程度上削弱了其住房保障的意義，這一點也在近來遭到了一些批評。
除普通組屋和EC公寓以外，建屋發展局還聯合私人開發商推出中等入息公寓（簡稱HUDC）和私人組屋住宅（簡稱DBSS）等改善型公共住宅，此外2013年還推出針對大家庭的三代同堂組屋。這些從1974年起陸續推出的改善型公共住宅體現出新加坡從優先保障低收入群體轉向住房質量改善的整體政策傾向。
多戶型普通組屋保障住房剛需，EC公寓、私人組屋住宅、三代同堂等則支持了夾心層家庭的改善型需求，多層次組屋供給體系的構建滿足了社會變遷過程中中低收入家庭的多樣化住房需求。
（3）供給方式：HDB主導、嚴控售價、按需建設，僅限中低收入新加坡公民家庭
建屋發展局（HDB）是新加坡組屋的唯一供應方及管理者，隸屬國家發展部，自1960年成立以來，一直代表新加坡政府爲廣大新加坡公民和永久居民建設、分配和管理組屋，並發放公積金貸款。其核心宗旨是融合政府機構和開發商雙重角色，爲新加坡居民提供可負擔的高質量住房。
只有新加坡公民才可申請新組屋，永久居民只能購買或租賃二手組屋。受“家庭爲根”的思想影響，新組屋申請者必須是新加坡公民家庭（1個公民+其他家庭成員至少有1個公民或永久居民），單身人士不可申請；EC公寓可向超過35歲的單身人士出售；二手組屋的申購條件較爲寬松，永久居民家庭和單身人士均可在轉售市場上購買，且對收入並無要求。此外，考慮到居民的改善型需求，每個家庭一生有兩次申請新組屋的機會。
嚴控申購機制，優先保障中低收入家庭。HDB嚴格審查申請者收入、私産情況，確保中低收入剛需家庭優先滿足。收入方面，三房式新組屋上限爲6000或12000新元，四房式或更大組屋爲12000新元或18000新元（多代家庭），EC公寓爲14000新元。雖然二手房屋購買時不設置收入上限，但在購買二手房時若要取得來自CPF或HDB的住房貸款及補助，仍需滿足一定收入限制。目前，超80%的新加坡公民均可申請優惠組屋，使得組屋成爲一項真正覆蓋全社會的福利住房制度。
政府主導組屋定價，嚴控房價收入比保持低位。新加坡政府既是組屋的供應主體，也掌握新組屋的定價權。爲保障中低收入群體的住房權益，政府以低于轉售市場30%的價格出售新組屋。2013年，國家發展部部長宣布，“將致力于把預購組屋價格降爲申請家庭年收入中位數的4倍”。即使在轉售市場上，HDB組屋的房價收入比也始終維持在5.5以下。
新加坡組屋主要有三種銷售方式：一是預購銷售（Build-To-Order，簡稱BTO），即由HDB發布建屋計劃，由符合條件的居民根據需要申請，在方案公布21天後，若申請人數達到計劃的65%-70%，HDB則動工建房，否則修改計劃，一般等候期在3年左右；二是剩余組屋銷售模式（Sales of Balance Flats，簡稱SBF），即由HDB向居民銷售BTO未售完的組屋或者選擇性整體重建計劃翻新的組屋和回購組屋，該類組屋一般已經完工或者接近完工，故只需10個月左右即可拿房，深受居民歡迎；三是剩余組屋再銷售模式（Re-Offer of Balance Flats，簡稱ROF）,主要面向急需購房的居民銷售SBF未售完的組屋，一般通過抽簽決定購買資格，等待期大概在8個月左右。
BTO是當前組屋最主要的銷售模式。BTO模式最早于1989年由HDB推出，主要是滿足居民多樣化需求，目前已成爲HDB銷售組屋最主要的方式，占比約爲61.8%，而SBF和ROF分別占比26.9%和9.2%。BTO相較其他兩種模式，具有明顯的優勢：一是居民可根據自身需求預定相應的組屋，供需更易匹配；二是只有人數達到一定的比例後才會動工建設，避免了滯銷引起的問題；三是預購制度將大批投機客排除在外，縮短剛需人群購房等候時間。
（4）退出機制：嚴格限售、抑制投機
新加坡政府嚴控組屋轉售、嚴懲弄虛作假，抑制投機需求。組屋制度實施初期，政府不允許轉售，但隨著人們生活水平的上升，改善型住房需求增加，人們迫切希望售出老舊組屋購買戶型更大、設計更好的新組屋。故從1973年起，政府開始放開組屋轉售市場，但設置了嚴格的退出機制：一是限制每個家庭只能擁有一套組屋，若要購買新組屋，舊組屋必須退出，且每個家庭一生只有兩次購買新組屋的機會；二是嚴懲弄虛作假者，一經發現，則面臨高達5000新元罰款或6個月監禁；三是設置限售期和禁購期，新組屋只有住滿一定年限後才可轉售，並且在轉售後的一定時間內不得購買新的組屋。
2.4.2 私人住宅：有地私宅面向高收入公民家庭，無地私宅支持永久居民及外國人
私人住宅是指由開發商投資興建、以市價出售給新加坡高收入公民及非公民群體的市場化房屋。按照是否擁有土地所有權可分爲兩類：一是有地私宅，擁有999年地契或永久地契（極少數爲99年地契），包括獨棟、半獨立別墅及排屋，主要面向新加坡富裕家庭，極少數具有較高社會地位的永久居民和外國人可在得到SLA批准後購買。目前只有聖淘沙島的99年地契私宅聖淘灣可供永久居民和外國人購買，且只能自住、無法出租。二是非有地私宅，即擁有99年地契（少數爲999年地契或永久地契）的私人公寓，主要面向新加坡公民、永久居民和外國人。由于組屋只開放給新加坡公民和部分永久居民，絕大多數有地私宅不可向外國購房者開放，因此申購、轉讓、出租等條件最爲寬松的非有地私宅便成了外國購房者的首選。
私人住宅數量較少、價格更高。截至2017年底，私人住宅僅有38.4萬套，僅占存量住房的27.3%，其中有地私宅7.6萬套，占比5.4%，非有地私宅30.8萬套，占比21.9%，遠低于組屋的72.1%；價格遠高于組屋，2018年8月，非有地私宅的均價爲1476新元/平方英尺，有地私宅均價爲1365新元/平方英尺，分別爲同期轉售組屋的3.6和3.3倍。
私人住宅是對組屋制度的有效補充，是新加坡住房供應體系必不可少的部分。組屋主要是面向新加坡80%左右的中低收入公民群體，一般只有新加坡公民家庭才可申請購買新組屋，且嚴格限制家庭收入上限，高收入新加坡公民群體及永久居民、外國人的住房需求主要是通過私人住宅市場滿足。此外，私人住宅作爲一種市場化住房供應方式，可爲高收入人群及外國人提供投資的機會，而組屋是由政府主導的非市場供應模式，投資空間極爲有限。
2.4.3 租賃市場：占比不到10%，面向超低收入公民及旅居的外國人
新加坡是典型的高住房自有率國家，租賃市場占比不到10%，主要是面向收入水平極低的新加坡公民以及在新加坡工作或學習的外國人。
（1）HDB租賃：低價出租，面向超低收入新加坡公民
爲解決超低收入新加坡公民的住房問題，HDB以低價出租小戶型組屋。新加坡政府通過實施“公共租賃計劃”，面向家庭月收入低于1500新元、名下無房的新加坡公民家庭提供廉租房，單身人士只有在超過35歲後才可申請。租賃房源爲早期建設的一、二房式等已從住房交易市場退出的小戶型組屋。租金由HDB根據申請人收入水平、是否首次申請、戶型大小等確定，對于月收入低于800新元、首次申請一房式廉租房的家庭，房租收入比不到4%，充分保障超低收入家庭住房需求。
此外，HDB還推出“親子臨時房屋計劃”，面向已購在建組屋的家庭提供臨時租賃房屋。申請人必須是新加坡公民家庭且名下無房，租金取決于房屋的類型和位置，租房者需支付印花稅和押金（一個月租金），目前有3房式和4房式組屋可供選擇。截至2017年底，HDB在管組屋中，僅有不到5.7%用于出租。
（2）市場化租賃：市價出租，多爲旅居新加坡的外國人
市場化租賃主要面向在新加坡工作或學習的外國人，房屋類型多元，租金水平也較高。新加坡政府的住房政策主要惠及本國公民及永久居民，而在新加坡工作或學習的外國人大多靠市場化手段解決住房需求。租賃房源類型多元，既包括當地居民出租的組屋，也包括大量私人住宅，租金根據市場供需情況、地理位置、戶型大小等確定，遠高于HDB提供的廉租房。其中組屋租賃受政府監管，在租房者資質、租賃期限、居住人數等方面均有嚴格限制。
私人住宅是租賃市場的另一主要房源，居住環境優于組屋。大多數私人住宅均有免費的遊泳池和健身房，並有門衛進行管理，基礎設施和居住條件較好。政府對私人住宅租賃也有嚴格約束，規定最短租期爲3個月，最多可居住6人，禁止擅自修改房屋結構，違規者或面臨牢獄和高額罰款（最高50萬新元）。租金取決于房屋的戶型及地理位置，往往高于同一地段的組屋。
