首批公募REITs正式上市成爲6月21日資本市場重點戲。
開盤就有産品漲20％、合計成交額均超18億元、9只産品全部上漲……首批REITs的上市首日交出了一份亮眼的答卷。
從首日表現來看，這9只REITs漲跌幅存在較大差異，表現最強的漲幅超14％，而最低的漲幅也不足1％。不少業內人士也表示，公募REITs産品整體收益率相對穩定，一些産品若溢價太高，存在一定的炒作風險，投資者要理性參與。
首日9只産品全部上漲
作爲新的一類公募基金品種，首批基礎設施公募REITs産品從籌備、上報、發行、上市各個環節都備受關注。
在6月21日，是首批REITs産品上市首秀，吸引了全市場矚目。基金君在9點30分截圖顯示，當時這些産品開盤均“紅彤彤”，尤其是首鋼綠能漲幅達到20％，而鹽田REIT和蛇口産園的漲幅也達到10％。
（早上首批REITs開盤走勢）
到中午11:00左右，9只公募REITs成交額突破12億元。其中，中金普洛斯倉儲物流REIT以2億元成交額居首。而漲幅方面，博時招商蛇口産業園REIT以15.76％的漲幅領漲。
而從下午收盤來看，在成交額、漲跌幅等多方面，首批9只公募REITs中已出現了不同表現。
從漲跌幅來看，首批産品也全部上漲，其中蛇口産園漲幅最大，達到14.72％，而首鋼綠能的漲幅也逼近9.95％，東吳蘇州工業園區産業園REIT漲幅最小，僅爲0.70％。
從成交額來看，這9只公募REITs總成交額達到18.6億元，整體成交較爲活躍，其中，中金普洛斯倉儲物流REIT以3.05億元成交額居首，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT成交金額最小，爲1.21億。
因特殊的産品，公募REITs設置上市首日30％和非上市首日10％的漲跌幅比例限制，每只産品選定不少于1家流動性服務商提供雙邊報價等服務，完善二級市場流動性機制。
新華基金REITs投資團隊表示，9只産品都沒有達到首日30％的最大漲幅限制，東吳蘇園項目盤中甚至出現了破發現象，說明以機構投資人爲主的認購對象整體偏理性；從成交量上，招商蛇口産業園和普洛斯兩單項目的成交量較大。
均處于溢價狀態
新華基金REITs投資團隊數據顯示，照今日收盤市值計算，相對于上市前的資産評估價，這些産品均處于明顯溢價狀態。
（注：上市首日較估值溢價率=（上市首日收盤市值-基礎設施資産淨資産評估值）/基礎設施資産淨資産評估值*100％）
鑒于公募REITs未來相當長一段時間內均是封閉運作，也引發了市場對其長期折溢價走勢的探討。
“此次首批公募REITs認購非常踴躍，配售比例都很低，市場存在對這類産品追捧的熱情，而且A股市場有“炒新”的傳統，因此這類産品上市首日均出現溢價交易。”一位基金公司人士表示。
“後續REITs二級市場折溢價主要考慮兩方面因素：一是REITs本身的價值，簡單說可以參照一級發行時網下投資者定價背後對應的派息率，這是市場機構投資者給予的相對公允的定價，可以看做是二級市場定價的“錨”；二是市場情緒。首批公募REITs一級發行受到機構投資者和個人投資者的高度認可，認購情緒比較高漲，這種情緒可能會傳導至二級市場。”上述人士表示。
在北京一位基金公司人士看來，公募REITs折溢價在不同市場下呈現不同特征，香港市場折價最爲明顯，新加坡REITs折價幅度次之，而日本和美國市場上市的REITs折價明顯改善，很多REITs品種存在長期溢價。
“對比不同市場，首先，目前A股市場的整體估值高于香港市場，因此，國內REITs出現明顯折價的概率或低于香港市場；其次，國內首批公募REITs項目的招募說明書均明確約定 REITS資産的後續計量采用成本法，基金淨值無法體現公募REITs底層資産價值的變化，因此，公募REITs年度資産估值不會影響P/B中的分母。如果在資産升值的長周期中，産權類REITs的二級市場價格趨于上升，在國內REITs的P/B計算中，P趨于增加，B趨于穩定，最終P/B<；；1（即折價）的情況或較難出現。”<；； span=””>；；
“公募REITs未來折溢價走勢還取決于場內流通份額的供給情況，交投雙方力量對比，一級市場定價等，若是一級市場給二級市場讓利較多，可能溢價概率會相對大一些。總之，公募REITs在國內還是新鮮事物，未來走勢仍待觀察，不好輕易下結論。”上海一位基金公司人士分析。
積極提示風險
對于這類産品，市場各方也在提示風險，投資者需要理性交易。
平安基金則呼籲投資者理性看待二級市場價格的表現，注意盲目跟風炒作的風險。公募REITs核心投資價值，在于穩定的分紅和風險相對可控。因上市首日有30％的漲跌幅限制，投資者一定要理性看待股價表現，不可盲目跟風炒作。
公募REITs底層資産主要爲成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，現金流預期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限，從底層資産運營角度分析，出現收入大幅增長或維持持續性高增長的可能性較小，雖然強制分紅，但仍爲權益型産品，不保本。
博時基金也提醒投資者一定不要盲從。博時基金稱，公募REITs的未來現金流較爲穩定，因此用現金流折現法可以比較容易的計算出其內在價值，市場投資者比較容易對公募REITs的內在價值取得較爲一致的預期。這點與股票不同，成長型股票的價值上漲一方面是基本面向好，另一方面是估值擡升，而背後邏輯都是對公司成長性的良好預期。
“公募REITs的基礎資産基本面比較容易分析清楚，除非政策突然大幅度利好，不然很難出現現金流超預期增加的情況，因此不論是基本面還是估值都很難有炒作題材。故而盲從的結果一定是風險大于收益，請投資者務必理性投資，注意投資風險。”博時基金表示。
新華基金REITs投資團隊表示，整體來看，公募REITs強調分紅屬性，且本次初始發行價格較評估值並沒有出現較大折價，也就是並沒有給二級市場預留上漲空間，因此短期內並不具備太高的投機屬性，尤其高速公路收費收益權項目，債權屬性更強，因此更不具備炒作和投機空間，呼籲投資者理性投資。
引進做市商擴大流動性
作爲封閉式産品，市場對首批9只基礎設施REITs的聚焦點在于流動性上。
其實在REIT披露文件就屢屢提到了流動性風險，如此類基金采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，投資者結構以機構投資者爲主，存在流動性不足等風險。
爲了應對這一流動性問題，設置流動性服務商是首當其沖。據一家基金公司市場人士表示，目前無論是機構投資者還是個人投資者，對首批REITs的流動性都比較關心，據他了解不少管理人選擇了四五家機構作爲做市商，來保證一定的流動性。
從滬深交易所發布的《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法（試行）》第三章第三十三條明確提出，基礎設施基金交易可以引入流動性服務機制，流動性服務商可以爲基礎設施基金提供雙邊報價服務。
同時規定，每只産品選定不少于1家流動性服務商提供雙邊報價等服務，完善二級市場流動性機制。
近期也有不少REITs産品公告，已經選定好産品的流動性服務商。如紅土創新就宣布了中金公司、中信證券等爲紅土創新鹽田港倉儲物流的流動性服務商。博時基金也宣布，選定中信證券、中金公司、招商證券、申萬宏源爲蛇口産園的流動性服務商。
此外，平安基金就選定了平安證券、中金公司、申萬宏源、華泰證券、東方證券、中國銀河證券、廣發證券等7家公司，自 2021 年 6 月 21 日起爲廣州廣河流動性服務商。
浙江杭徽也選擇了申萬宏源、中信證券、廣發證券、中信建投、東方證券、中金公司等6家做市商。東吳蘇園和首創水務的做市商達到5家，此外其余只産品的做市商爲3-4家不等。
博時基金胡海濱表示，如果沒有做市商的話二級市場流動性可能相對不足，此外視基礎資産類型的不同，流動性還會出現一定的分化。從曆史經驗來看，新産品容易出現炒作情緒，疊加流動性相對不足，可能導致二級市場的價格波動偏大。
“做市商可以持續爲市場提供雙邊報價，提升流動性，降低價格非理性波動，助力我國公募REITs市場的長期健康發展。”他強調。
行業積極備戰REITs
首批REITs産品的成功獲批、發行、上市等，也激活了整個行業對這一業務的積極性，各大基金公司都在積極布局，不少公司還出台激勵政策來鼓勵大家去尋找好項目。
“現在我們公司非常重視REITs業務，在積極尋找相關項目儲備。”據一位基金公司人士表示，團隊都在積極尋找新項目，同時開展對後續儲備項目的研究及盡調。目前目標和儲備項目主要是考了位于京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角地區等重點區域的，對于一些倉儲物流、鐵路、收費公路、數據中心、産業園等基礎設施的賽道。
而一家中型基金公司相關人士表示，前該公司REITs在做項目約十單，原始權益人均爲國企背景，已上報屬地發改委基礎設施基金儲備項目庫。
而一家基金公司董事長也表示，公募REITs作爲今年資本市場重要的創新品種，發行即受到投資者青睐，未來也有望成爲居民增長財産性收入的投資新工具，未來空間巨大。未來該公司有意布局REITs項目，公司可以善用資源，如股東資源、董事資源等，利用優勢，尋找項目，打造REITs特色産品。
雖然，第二批項目仍沒有明確的時間表，但産品的推出是可以預見的。“首批試點項目的申報得到了市場的廣泛響應，各省申報了大量優質項目，相信後續優質項目進度也有望跟上。”據上述基金公司人士表示。
此外，也有人士表示，去年在發改委裏面有20多只項目參加答辯，後面應該還會有第二批産品出爐。“目前看首批試點情況較爲穩定，可能對後續推進更有利”。
本文源自中國基金報