從2015年開始，中國人就成爲了美國房産第一大海外買家。即使在中國買家大幅下滑的2019年上半年，中國購房者依然以11%的份額穩居第一。

過去這些年，中國投資者受到的教育也一直是：美國房産是避險資産。

美國房産市場在8月份仍然還處在上升期，房價中位數同比上升了4.9%，達到了22.96萬美元。庫存量相較于去年同期，也下降了3.9%。

然而雙極的分析師注意到一個問題：普通人在更多地進場，富人卻在離場。

不論什麽資産，一旦出現了這一現象，似乎都預示著，市場頂端的到來。

逃離房産市場的美國富人

美國豪華房地産市場正在經曆金融危機以來最差的一年，曼哈頓之類的豪宅聚集區，房價已經連續六個月下滑。

雖然美國房産市場的整體銷售在2019年第二季度有所回暖，但根據Redfin的數據，150萬美元以上的房屋銷售額下降了5％。

全美範圍內，豪宅和高端公寓已經經曆了多年的滯銷。

在高端度假市場，科羅拉多州的阿斯彭和紐約的漢普頓已經有很多項目連續三年無人問津。

即使是高性價比，前些年備受推崇的度假市場奧蘭多，也已經開始被很多的超高淨值客戶看空。一些奧蘭多地區的富裕家庭開始出售家族祖傳的土地。

在紐約、邁阿密和洛杉矶，數百萬美元的折扣已經習以爲常。

2014、15年的時候，瘋狂的外國買家先後在美國購買了多座天價豪宅，當時的市場形成了一種錯覺，不管多貴的項目都會有人購買。

于是，豪宅項目的泡沫開始了，在洛杉矶主要的富人區，有50棟超豪華住宅正在開發，然而買家卻寥寥無幾。

2017年，位于洛杉矶Bel Air的豪宅“億萬”，以2.5億美元的天價面世，成爲了當時美國最昂貴的住宅。

隨後，這棟豪宅先後降價兩次，下跌至當前1.5億美元的售價，但仍然無人問津。

無獨有偶，整形外科醫生拉吉·卡諾迪亞在2018年時修建的34,000平方英尺的Bel Air豪宅，也曾經以1.8億美元的價格出售。

但無人問津之後，房主只得以150萬美元月租的價格出租了這棟豪宅。

TD Wealth高級副總裁兼區域投資總監詹姆士·貝姆在一次采訪中表示，富裕的美國人出售豪宅的速度已經超過了購買豪宅的速度，美國富人開始更多的存錢。

當然，目前這個階段仍然持續有買家進場，只要價格合理，流通性還是有保障的。

冷淡的外國買家

2018年4月至2019年3月期間，外國買家在美國房地産的投資額度下跌了36%，降至了779億美元。交易數量也從26.68萬套下降至18.31萬套。

2019年第二季度外國投資者總計出售了134億美元的美國房地産，而與此同時，購買額度僅有126億美元。美國房産的外國賣家在2013年之後首次超過了外國買家。

而這一現象的最大貢獻者也是中國投資者。

2017年的時候，中國對紐約的房地産投資下降至了22億美元。在當時，很多人認爲2018年會出現反彈。結果，2018年的投資額度暴跌到了3.36億美元。

高緯環球在一份報告中，用“瘋狂出手”形容了中國買家近期的房地産抛售。中國大陸的投資者一年內出售了120億美元的美國房産。

在美國，中國投資者已經成爲了淨賣家。

不只是中國賣家，其他國家的投資者也在加速退場。

以除中國之外的四大買家爲例。

加拿大買家從121億美元，下降到93億美元；墨西哥買家96.8億美元，下降到70億美元；印度買家從60.5億美元，下降到了39億美元；英國買家從36.3億美元，下降到了23.4億美元。

2019年第二季度，加拿大億萬豪劍橋抛售了總計22億家園的房産，其中包括西雅圖的兩棟寫字樓和曼哈頓479套公寓的股份。

近期，該公司的主要精力都放在美國的工業地産領域，不再關注其他類型的房地産。

6月份，新加坡的物流開發商GLP，也將1.79億平方英尺的美國工業倉庫網，以187億美元的價格出售給了黑石集團。雖然GLP表示仍然關注美國市場，但並沒有給出明確的後續計劃。

日本投資公司Unizo在2018年抛售了三座曼哈頓的寫字樓，總虧損達3000萬美元。今年早些時候，該公司又以1.074億的價格出售了紐約的寫字樓，這棟寫字樓購買于2015年，淨利潤僅爲360萬美元。

現階段，這家公司還在繼續清盤其在華盛頓和紐約的四棟寫字樓。

2015年，德國的知名房地産投資公司Deka Immobilien在曼哈頓東區豪擲2.7億美元收購了東部萬豪酒店。然而，今年年初，該公司作價1.74億美元試圖出售這個酒店。

科威特主權投資基金沃夫拉今年也出售了紐約庫珀廣場的133套公寓，總計虧損5000萬美元。

今年3月，阿布紮比政府用1.5億的價格抛售了紐約克萊斯勒大廈的多數股權，而2008年的購買價格是8億美元，這筆大甩賣虧損了約合46億元人民幣。

中國機構在美國房産市場近些年也是虧得一塌糊塗，具體的案例就不在這裏一一列舉了。

毫無疑問，過去幾十年，全球的主權財富基金，保險公司，養老基金和家族辦公室都在看好美國的房産，這也在一定程度上助長了美國房地産的牛市。

而當外國買家如潮水般退去時，美國房産市場還能挺多久？

何時衰退？

美國最大的房産網站Zillow在第二季度組織了100位房地産和經濟專家，對美國下一次衰退的時間進行了預測。

有93位專家認爲2021年之前會發生下一次衰退，其中有50位專家認爲，下一次衰退將在2020年開始，有19位專家選擇了2020年第三季度。

當然，這100位專家的整體預測中，這次的衰退不會像08年那樣暴跌，房價仍然會持續增長。

按照專家的平均預計，2019年底的年增長率爲4.1％，到2020年將進一步放緩至2.8％，到2021年將降至2.5％，然後在2022年和2023年有所回升，分別達到3％和3.4％。

作爲平均房價的預期，雙極的團隊認爲有其合理性。畢竟過去一年，光稅務上，美國建築行業就承擔了25億美元的額外成本，而且未來一年的成本還會提高。

但從二手房交易來說，對于已經購買了美國房産的投資者，現在可能是未來三年成交價格和交易周期最合適的時機。

2017年的時候，就有國內的媒體在說，美國富人正在逃離美國。那個時間點做出那樣的評價絕不客觀，其實說美國富人投資全球更加合理。

但2019年的今天，如果說美國富人正在逃離美國房産，或者說全球富人正在逃離美國房産，已經不是一笑置之的事情了。

這其中還有一個小插曲，根據美國房産經紀人協會的數據，在美國買家關注的海外房産投資選擇中，中國僅次于墨西哥，是檢索比例最高的目的地之一。