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2018年，也就是今年，樓市在國家的重磅調控之下，大部分城市的房價終于被艱難抑制。
中國韭菜們還未來得及爲此振肩歡呼，旋即悲催地發現：房租漲了！漲得還不是一點點，一線城市普漲15~20％；強二線城市也沒閑著，杭州、廈門、南京……跟著漲聲響起來。
這廂剛剛貌似逃過被收割的命運，那廂已經手起刀落，韭菜們的心在滴血。
究竟是什麽推高了房租？
深究十三個城市房租暴漲的原因，輿論把矛頭指向中介屯房，試圖把房租上漲的原因甩鍋給資本炒作。爲了博眼球，煽動群衆情緒，我其實也想昧著良心這麽說，但我不能，我的良心會痛。
以史爲鑒可以知興替：十年前的中國樓市與今日相若，2007~2009年期間，我國樓市在政策調控和環球金融危機的雙重沖擊下，房價下行，部分城市的樓價甚至大降20％或以上。尤其是2008年，土地流拍，房産成交量低迷、銀行斷供……各種樓市慘烈新聞，此起彼伏。
有圖有真相：
與此同時，我們房屋租賃市場怎麽樣了呢？
同樣有圖有真相：
一目了然：2008年，樓市觀望客驟增，租房需求隨之驟增，房租普漲。2018年的今天，國家勒令：堅決遏制房價上漲。樓價短期內受到遏制，剛需們亦如十年前一樣大多持觀望態度，租房需求增加，房租上漲，這明顯是市場規律在發揮作用。
租金上漲通常是受市場的供求關系和物價上漲的影響。但本輪租金上漲較之曆史多了一個特定因素：限購政策。
舉個例子：2017年深圳淨流入人口59.98萬人。59.98萬人以兩人一套房計算，需要29,99萬套房。深圳限購政策明文規定：非本市戶籍居民家庭，需提供五年或以上在本地連續繳納個人所得稅或社保證明，方可購買一套住房。尚未入戶的深漂怎麽辦呢？唯有租房。目前深圳的租賃市場中市場價的房子“秒租”！求大于供，房租怎麽可能不上漲？
大資本進入租賃市場，對房租上漲有沒有影響？有，但程度有限且不是主因。我們都知道：資本家一定是逐利的，所以租賃市場火爆有利可圖才是因，房企爭相進入租賃市場是果；而不是因爲他們進入租賃市場，房租才會上漲。
換句話說就是：大資本有沒有進入租賃市場，一線或強二線城市的房租都會漲，而大資本的進入爲租賃市場添了一把火，使其燒得更旺。
2018年8月21日香港經濟日報報道了此次房租上漲事件：
截取重點：國務院發展研究中心研究員劉衛民表示，這輪房租上漲有多種因素，不容回避的原因是資本介入。但他也認爲，房租上漲主要是前期租賃市場發展不完善，造成優質房源稀缺，無法滿足一些大城市，特別是年輕人的需求。另外貝殼研究院報告指出：樓市調控升級，部分有購房計劃的人群喪失購買資格轉爲租客。
不想當將軍的士兵不是好士兵，同樣的不想當鐮刀的韭菜不是好韭菜。我們雖然身爲韭菜，但內心很清楚，今爲韭菜只是蟄伏，一旦遇到合適的機會，分分鍾打彎—變強。
所以，我們看問題不能以情緒爲導向，要透過現象抓住本質，要明了房地産周期運行的規律，順應規律，凡事多想一步，才能把握住機會和未來！
房價懸而未落，房租磨刀霍霍，韭菜們的未來何去何從？以史爲鑒可以知興替，循著國家政策的軌迹，我們可以對未來做出大致地評估。
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2018年6月5日出台的《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》意義非凡。
其非凡意義在于：明確未來18年新增170萬套住房中的100萬屬于保障性，占比約60%，其余70萬套屬于商品房，占比約爲40%。這意味著我國房地産將走向雙軌制。
什麽是雙軌制？簡單來說就是：房地産“雙軌制”相當于“用從香港學的一套加上從新加坡學的一套”。
過去十年，內地房地産市場的發展主要借鑒于香港的經驗；而今廉租房（租購同權）、共有産權房，標志著中國的房地産制度由香港模式向新加坡模式過渡。
既然中國房地産運作規則是在學習香港與新加坡基礎上發展而來，走它們走過的老路，那麽分析香港和新加坡現在的樓市，就可以大略照見我國房地産的未來。
先說香港，1997-2003年香港樓市崩盤仿佛就發生在昨天，如今它怎麽樣了呢？
有圖有真相：
從2003年開始香港樓價谷底反彈，報複性補漲，日前香港各區房價在每平方10–24萬港幣之間，豪宅價格更高。爲寫此文我特意請教了一位定居香港的朋友和一位本地大叔，他們坦言：目前相當一部分人買不起房，如果自己早年沒有買房，現在買房壓力很大。
（下圖爲香港經濟日報2018年8月21日（D7版）美聯物業報價）
香港的房價以尺計算，十尺爲一平方。
買不起房的人只能租房，香港租房有兩個渠道：
1）專供于低收入家庭的政府公租房。兩居公租房租金約1600港幣/月。香港法定最低時薪爲40港幣/小時，最普通的工作收入也有10000，此房租每個普通家庭都能輕松承擔，但香港人口衆多，廉租房申請條件苛刻且數量有限，很多人排隊十多年未能輪到房。
（本地大叔告訴我：市民也可向政府買下公租房，價格約是商品房的二分之一。很難排到房，市民一旦排到房就像是中了六合彩。）
2）租賃市場。 30平左右的商品房，租金大約在9000～15000港幣/月（中心區更高）。高生活成本的前提下，中産階層尚可承受房租，底層家庭難以承受。
實在租不起房的人怎麽辦呢？據香港大公報統計：全港至今有21萬人因負擔不起高昂的房租，被迫棲身于“劏房”“棺材房”中,而棺材房的床位竟然也需1600港幣/月。
什麽是棺材房？
一個板間房用“井”字形改成六、八、十、甚至更多小房，每間房只有棺材大小高度不過五尺的空間，住客們在此過著穴居般的生活。(因爲住房過度市場化，香港的住房問題已成爲社會問題,目前政府已著手調控)
說完香港，我們再看看新加坡。
新加坡推行“居者有其屋”計劃：政府建屋發展局興建組屋並低價賣給中等收入和低收入的新加坡公民（永久居民）。截止到2016年，新加坡82％的人口住政府組屋，只有18％的人口住商品房。
申請新加坡組屋要求家庭平均收入低于12000新幣/月（60000人民幣）。組屋大部分情況下只能以家庭爲單位購買，單身人士若想購買組屋需等到35歲以後。一個家庭只能購買一套組屋，其價格區間在16000~45000人民幣/平方。市民購買組屋僅需支付10％首付，並享受低息貸款。
組屋自購房之日算起五年內限售。家庭居住組屋期間如果購買商品房，組屋收回。兩人結婚購買組屋，如果離婚，組屋收回。如果父母有組屋，兒女也有組屋，父母過世，組屋必須以當時的市場價賣給其他申請組屋的人或政府，不允許直接繼承。
新加坡的商品房被稱爲私宅，房産按套內面積計算，其爲永久産權，可直接繼承，可購買多套，可自由上市交易，房價大約在7～20萬人民幣/平方。(目前新加坡商品房價格呈上升趨勢)
再看看新加坡的租賃市場：
新加坡的房地産交易市場在組屋的調和下,市民居有其屋一片祥和，但租賃市場就沒有那麽可愛了。市區的一個床位，每月需要350新幣（折合1750人民幣）。合租套房中的單間，租金大約在600～1500新幣（3000～7500人民幣）。普通套房則需要2000～3800新幣（10000～19000人民幣）。
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對比兩地房産市場，我們可以直觀地看到：
1）相比較而言，新加坡的中低收入人群幸福指數更高，房地産模式更人性化。
2）新加坡82％的家庭每月總收入低于12000新幣，所以即使是在新加坡，租房對于普通人來說也並不輕松。香港的房租則已高到讓普通人困擾。
3）無論在香港還是新加坡，商品房的價格由市場決定。而由市場決定價格的商品房價格普遍偏高，逾越了普通人的承受能力。
高房價、高房租反映了什麽？高需求，土地稀缺。
我國房地産借鑒香港和新加坡的經驗，走它們老的路，那我們的未來將會是兩地現況的折中麽？未必。新港兩地樓市現狀的形成有自身的特定原因：土地面積有限。
我大中國地大物博，從理論上說：當政府控制的共有産權房、廉租房占中國房地産市場份額50％以上時，就會有效的調節房價、房租。那時我們國家的整體狀況會靠向新加坡，三四線城市的狀況可能會比新加坡更爲理想。
但實現新加坡式的“廣覆蓋”的大前提是：地方政府不依賴土地財政，目前我國部分城市尚未具備脫離對土地財政的條件。另外中國房地産市場化運行了30多年，大部分城市尤其是一二線城市，核心地區已經完全被開發，商品房占據了優勢區域和核心位置。
我們姑且不討論10年後房地産是否能過渡到廣大人民想要的理想狀態，可預見的是未來興建的共有産權房和廉租房位置會很偏遠。它們可能會建在北京的五環開外；深圳的福永、坪山；上海的崇明縣。
新加坡和香港的現狀雖然不能比照全中國，但可以大致評估我國一線和強二線城市的未來：
1）核心城市的核心地區，土地依然是稀缺資源。
2）除非調控始終存在，否則由市場決定的商品房價格仍會逾越一般人的承受能力。
3）不改變供需關系的前提下：房租不會降。
市場規律是客觀的,不會令到每個人舒服,全球通貨膨脹的大趨勢下,不僅房租會波動，隨著經濟發展，物價也會慢慢跟進。
2005年，深圳悠然天地家園開盤7000大洋/平方，當時大多數人都覺得房價瘋了。因爲依著當時的收入比，7000/平方是巨款,很難抗，不過這瘋了的房價還是有人扛過來了，當然，能扛過來的人最後都笑了。
曹文軒說過：每一個時代的人，都有每個時代的痛苦，痛苦絕不是今天的少年才有的。少年時，就有一種面對痛苦的風度，長大時才可能是一個強者。愈是改革變局的交彙處，各路雜音之巅，我們愈要保持清醒，理性判斷，方能走好每一步！
（關于“想辦法先上車，把房租變理財”這個理念的具體操作方法，我變著法兒寫了三次，真心不想再重複，感興趣的讀者，請自行翻看本公號的《不拼爹媽，以現在的房價年輕人一輩子也買不起房子？我不信！》中的案例）
地産觀察特約作者：盧瘋子
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