貓頭鷹日志（MalltoWin Log)
隨著疫情發展與複工複産的持續進行，2020上半年商業地産大宗交易市場活躍度提升。疫情對商業和産業資金鏈的破壞正在加速顯現，下半年商業地産的資産重組會明顯加快。未來，企業應加強抗風險意識，提升管理能力，優化運營效率，爲迎接資本市場擴容和公募REITs大發展時代的到來做好准備。
2020-07-07
想一想就很心酸，
努力了那麽多年，商業地産還是一個隨時都想甩掉的“包袱”。
後疫情時代，商業地産大宗甩賣開始了。
從5月份複工開始，我們的REITOWIN團隊就陸續收到國內多家開發商的邀請，委托我們進行全國範圍的商業地産資産處置。
與去年和往年不同，這一次很多企業是全盤推出，資産池中每一個項目都可談，而且可以好壞項目任意搭配。
這兩天恒大更徹底。
把行業內通常偷偷進行的資産處置公告天下，光明正大的進行退出。
從7月開始，恒大一次性集中推出旗下多個地産物業。從出售清單統計，此次出售涉及的物業多達223個，物業類型囊括寫字樓、酒店、購物中心、商鋪、醫院、會議中心、商業體、綜合樓等非住宅業態。
（僅爲部分示例）
2020年突如起來的疫情加劇了商業地産行業“馬太效應”的顯現，好的更好，差的更差，那些不重視商業地産版塊、缺乏商業運營思維、投融管退資産管理能力不足和綜合融資成本過高的企業將被直接淘汰出局。
遺憾的是，對于很多地産企業而言，努力幹了那麽多年，終于還是把商業地産幹成了“包袱”。甩包袱，似乎是所有地産企業危機時刻想到的共同出路。
然而，疫情之下不止逃離，依然不乏堅定進場者。
隨著疫情發展與複工複産的持續進行，2020上半年商業地産大宗交易市場活躍度提升。根據貓頭鷹研究所REITOWIN團隊對大宗物業交易市場的（不完全）監測，隨著複工複産的持續進行，交易量分別在4月和6月迎來了一個小高峰。
後疫情時代，資金鏈和供應鏈的斷鏈效正在加快顯現，諸多地産公司和實業公司已開啓資産剝離或甩賣模式。
根據上半年市場儲備的項目數量以及六月的成交情況，預計下半年會迎來一波新增入市，成交額也將大概率複蘇。
從收購方企業來看，內資投資者持續主導市場，但在2月疫情得到控制的初期階段以及六月國內疫情平穩化的兩個時間節點，外資的活躍度和實際市場參與度明顯提升，在一定程度上說明對中國商業地産長期投資價值的看好。
無獨有偶，在最新的仲量聯行和領盛投資管理聯合發布“2020全球房地産透明度指數”中，中國大陸地區（北京/上海）首次評定爲“透明”。市場透明度的持續提升，也成爲海外投資者參與中國大宗交易市場的信任保證。
從各城市來看，上海今年上半年錄得大宗交易11筆，交易總額223.08億元（僅爲公布金額的10單總和），依然保持全國大宗交易市場雙料冠軍。
一季度上海成交較少，但二季度成交量明顯上漲，這顯示出上海投資市場韌性十足，成交放緩或受疫情影響、或由于2019年末大量重要交易已完成成交。
北京市場今年上半年錄得大宗交易10筆，交易總額183.87億元（僅爲公布金額的10單總和），北京與上海的大宗交易項目數量及交易總額差異都在縮小。
在17年北京發布的“326”限購政策大幅抑制商辦市場個人投資的情況下，2019年北京房地産大宗商辦物業交易頻頻刷屏，總額錄得超800億元人民幣，較2018年的380億元翻倍，較2017年的250億元更是增長了3倍，創下近年新高。今年雖受疫情影響整體交易量下降，但北京在全國表現依然勢頭強勁，隨著國內投資市場的不斷成熟和資産管理能力的逐步提高，越來越多的機構投資者布局北京。
2020上半年，寫字樓依然最受機構投資者青睐，成交金額約占2020年上半年成交總額的68%。2019年，辦公樓物業成交金額占全年成交總額70%，也側面體現出投資者對辦公樓物業中長期表現的信心。
下面，我們再來回顧一下2020上半年整體市場發生的商用物業大宗交易。
LG雙子座大廈
今年開年最爆炸的消息，莫過于2月7日消息，韓國LG集團出售其位于北京長安街邊的中國總部——LG雙子座大廈。買方爲新加坡政府投資公司全資擁有的子公司RECO Changan Private Ltd，作價1.37萬億韓元，約合人民幣80.46億元。
公開資料顯示，LG雙子座大廈于2002年動工，2005年建成，其外形與首爾汝矣島的LG總部雙子座大廈相似，由兩棟建築組成，大廈高140米，占地面積7052.40平方米，建築面積約15萬平方米，在國內被稱爲“口紅樓”，總投資4億美元。以當時的彙率計算，大廈造價約32.8億人民幣。而以目前的出售價計算，增值近50億元。
LG表示，此次出售旨在確保全球經濟不確定背景下的流動性，提高投資回報和股東價值，並爲其未來的增長引擎提供資金。不過，還有媒體分析評論稱，這是繼LG手機業務退出中國市場又一重磅消息，出售北京雙子座大廈這樣優質的項目資産背後，不免發現LG難以挽回中國市場的無奈。
綠地外灘中心T2
5月29日，據上海銀行公告稱，公司與中民外灘房地産開發有限公司于2020年5月29日簽訂了購房協議，標的物爲綠地外灘中心T2幢辦公樓項目，總價款48.54億元（待權屬實測報告出具後按實調整）。
上海銀行購置位于上海市黃浦區小東門街道616、735街坊外灘項目J地塊T2幢房産。該標的類別爲商辦用房，辦公物業建築面積約爲5.29萬平方米。
公告稱，本次購置房産是上海銀行戰略發展的需要，有助于提高辦公效率、優化資源配置，促進公司長期持續穩定發展。
上海海航大廈
今年4月，挂牌兩年的上海海航大廈終于以36億元的價格由中國信達資産管理股份有限公司接盤，交易面積4.78萬平方米。
上海海航大廈項目總建築面積87395平方米，海航集團持有寫字樓1-5層、12-20層，全部商業面積5895平方米，産權面積3.45萬平方米。項目由上海大新華實業全資持有，項目目前出租率70%，有約55家客戶，主要爲海航集團成員企業和韓國合作夥伴（三星、現代重工等），年收入約1.4億元。項目已有融資27.06億元。
買方中國信達資産管理股份有限公司的前身爲中國信達資産管理公司，成立于1999年4月，是經國務院批准成立的首家金融資産管理公司。2010年6月，中國信達資産管理公司整體改制爲股份有限公司。2013年12月12日，中國信達在香港聯合交易所主板上市，成爲首家登陸國際資本市場的中國金融資産管理公司。根據其官網介紹， 中國信達立足不良資産經營主業，圍繞問題資産投資和問題機構救助，著力化解金融機構和實體企業不良資産風險。
北京中弘大廈
4月8日，北京植晟雲廈物業管理有限公司以33.12億元競得北京中弘大廈。
自2018年第一“仙股”中弘股份退市之後，其相關資産進入拍賣流程。此次爲北京中弘大廈第一次拍賣，評估價32.31億元，評估平均單價爲49311/平方米，起拍價22.62億元，經曆15次競價之後，以33.12億元成交，溢價10.5億元，溢價率達46%。
北京中弘大廈顯示的拍賣標的名稱爲北京市朝陽區慈雲寺危改小區二期（6號樓）部分房地産在建工程所有權及其分攤國有出讓土地使用權（商業、辦公、地下車庫、地下倉儲用途）。項目由設計事務所SOM所設計，原定2018年9月交房，其中53套房産已預售，面積共計13017.64平方米。因此買方也需承擔相關續建成本，並要自行解決包括與這53套房産買方的接洽、政府相關部門的協調、施工隊的溝通，甚至施工圖紙之類的獲取等問題。
此外，買房北京植晟雲廈物業管理有限公司實控人爲東銀發展（控股）有限公司。據公開信息顯示，東銀發展（控股）有限公司是中國東方資産管理公司在香港設立的全資子公司，其積極在香港和內地進行多種形式的投資，包括不良資産、證券、實業和房地産等領域，是一家綜合性投資公司。
中企濱江金融中心1號樓
4月3日消息，內資保險機構大地保險從中華企業相關項目公司中收購浦東北濱江標杆定制商辦項目，該案交易曆時1年多，由戴德梁行促成，總交易金額超過30億元。
中企濱江金融中心位于浦東濱江大道和源深北路交界，直線距離陸家嘴約兩千米。中企濱江金融中心總共爲四棟辦公樓，其中1號樓正是以具體30.85億元出售給大地財産保險，面積35960平方米，此外2號樓面積1366平方米，但目前只對外出租3號、4號樓，爲整棟出租，出租報價9.5元/平方米/天。
長城金融大廈
6月30日，高力國際披露，其促成上海黃浦地標項目長城金融大廈成功售出，買方爲外資。這也是今年目前爲止外資機構單體交易額最大的成交，總成交金額30.04億元。
長城金融大廈位于黃浦區打浦橋，是一個集酒店及辦公一體的超高層地標商業綜合體。項目總建築面積9.96萬平方米，實際交易地上面積7.84萬平方米，共52層，配備191個車位。
長城金融大廈開發商爲長城國富置業有限公司，爲中國長城資産管理公司旗下以房地産開發經營爲主業的投資運營平台。
上海天悅濱江商業項目
2月7日，首金資本、國信易誠（均爲公司全資附屬公司）與合衆人壽及龍馬資本成立合夥企業，合夥企業規模爲25.36億元。該合夥企業的目的爲購買位于上海的天閱濱江商業項目，産品類型爲零售商舖及辦公室等商用物業。
該地塊位于上海榆林路及楊浦區景星路及北外灘交彙處，占地面積約9164.4平方米，總建設規模約50561.88平方米，可售規模約33252.01平方米，目前已取得施工許可證，9a號樓已結構封頂，其他暫未開工。
根據協議，合夥企業規模爲25.36億元，由龍馬資本、國信易誠作爲普通合夥人分別投資100萬元（各占合夥企業規模的0.04%），由首金資本、合衆人壽作爲有限合夥人分別投資12.67億元（各占合夥企業規模的49.96%）。
合衆人壽爲主要從事保險、資産管理、養老等多領域的綜合服務。而國信易誠主要從事投資管理，首金資本主要從事資産管理及投資管理，均爲首創置業的全資附屬公司。
上海越虹廣場
5月中旬消息，遠洋集團收購了上海中心城區的上海越虹廣場，對手方是光大資本，成交總價19.67億元。
資料顯示，越虹廣場位于徐彙區虹漕路88號，屬上海漕河泾科創園，地上建築面積5.59萬平米。在周圍一衆上世紀老樓的包圍下，2015年開業的越虹廣場，外立面新穎，內部硬件水准高，距離兩條地鐵咫尺之遙，是漕河泾最好的樓宇之一。
遠洋集團表示：“根據漕河泾商圈近期大宗交易的價格來看，單價均在4萬-5萬之間，雖不排除有部分散售交易價格略高，但整體對標整售資産的單價均在4萬-5萬區間。本次交易爲與賣方的直接交易，收購單價僅爲3.52萬元/平米，且收購時該資産出租率有限，具備一定價格優勢。基于此，公司認爲該資産後續有較大提升空間，可發揮遠洋集團強資管能力進行改造提升，改善租賃經營情況，該筆交易也符合公司所堅持的增值投資策略。”
北京合生國際大廈北樓
合生創展集團有限公司出售北京合生國際大廈北樓項目予弘毅投資聯合海外地産基金，該交易由戴德梁行促成，曆時23個月，交易價格未披露。但根據此前合生創展集團有限公司公告，其擬19.5億出售北京東方文化藝術中心辦公樓。
北京合生國際大廈位于北京市東二環朝陽門北大街，分爲北樓、南樓和音樂廳。其中北樓爲本次收購標的，總建築面積75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268個地下停車位、30個地上停車位。
收購方弘毅投資的地産金融業務涉及商用物業、物流地産、特殊資産及資産證券化，地産資産規模逾200億元，管理面積逾70萬平方米，總資産管理規模超800億元。聯合體中的神秘外資機構爲海外地産基金，全球資産管理規模760億美元，也是最早一批進入中國的房地産基金，在中國已累計投資近百億人民幣。
上海國豐酒店
4月16日，據新加坡證券交易所（Singapore stock exchange）公告顯示，東南亞最大的開發商之一的豐隆集團旗下子公司國浩房地産集團，出售了位于上海普陀區的一處酒店物業——上海國豐酒店（Guoman Hotel）。接盤方爲上海開發商大華集團，項目交易總價達14.4億元人民幣（合2.04億美元）。
上海國豐酒店（Guoman Hotel）位于上海長豐公園附近大渡河路，高26層，共計客房442間（截至3月31日），賬面價值5.095億。據了解，交易完成後，馬來西亞豐隆集團有望從酒店出售中獲取約4.5億元淨收益。
標的物業實爲長風國盛中心的一部分。長風國盛中心綜合體項目近50萬平米，包括一個大型購物中心國盛時尚、四棟甲級智能辦公樓、兩棟SOHO、一座五星級國豐酒店和一座國豐公寓式酒店。其中在2015年7月，新城控股以8.3億的總價收購了國浩長風城（長風國盛中心的前身）5號寫字樓。
結語
疫情爲經濟帶來了負面影響是必然的，但對于商業地産開發和運營企業來說，未來既充滿了挑戰也充滿機遇。
對于寫字樓市場來說，空置率走高，有些企業撐不下去，或許會出現一些抄底機會；對于商業綜合體來說，應該充分分化時間與空間，善以運用才能適應未來發展。
基于目前全球的疫情與經濟發展態勢，世界銀行等多家機構已預測全球經濟或將在2021年迎來較大規模的全面回暖。
留給商業地産的時間已經不多了，企業應抓住機遇，加強抗風險意識，提升管理能力，優化運營效率，也爲迎接公募REITs大發展時代的到來做好准備。
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