北上深的産業空心化與寫字樓高空置率：創十年新高

一、很多人肯定問：這兩者什麽關系？

産業空心化關寫字樓什麽關系啊，寫字樓是商業、商務、研發等，産業空心化的是制造業，實體經濟。

是的，關系大著呢。寫字樓是一個城市都市産業的指標之一。都市産業更多的是總部辦公、研發辦公、創新創業、以及相關的專業服務業，如律師、會計事務所、銀行金融機構等。如果一個城市或者圍繞這個城市都市圈的制造業不發達，或出現下降的時候，這些行業必定會萎縮。對寫字樓的需求也一定會下降。這就是他們的關系。

沒有龐大的制造業支撐，商務辦公的需求是不可能持續的。紐約、倫敦的寫字樓衡量的是全球經濟情況，東京的衡量的是日本；北京、上海是全國的經濟，深圳更多的是大灣區的經濟。

二、全球城市的高空置率：創曆史或曆年新高

紐約：高力國際（Colliers）發布報告顯示，2021年2月曼哈頓辦公樓空置率達15.5%，連續9個月上升，創下2000年迄今最高紀錄，平均租金跌至三年最低水平。

倫敦：把空置寫字間轉變爲住房，可爲創意階層和創業者提供低租金住所，助力疫情之後的經濟複蘇。金融城新出台了一項行動方案，以提升該區域的競爭力，包括增強對創意公司的吸引力、改善5G網絡聯通，並爲新興小企業提供支持。涵蓋了搭建高技術企業生態系統、建立小型商業中心，以及把空置寫字間轉爲住宅，擬在2030年之前借此新增1500套住宅。

香港：香港首季甲級寫字樓空置率攀升至10.3%。相比 2019 年第一季度的租金高位，香港平均寫字樓租金在2021年首季度亦下跌了24.4% ，其中核心商業區中環區的租金則銳減了29.1%。截至今年第一季度，香港被退租的商廈樓面面積上升至72.4萬平方英尺，相比2020年底的61.8萬平方英尺增加17%。

新加坡：核心地段高端優質辦公樓的出租率將會持續走低，導致空置率上揚大約爲7.5%。

三、北上深的空置率：創曆史或曆年新高且高于國際大都市

北京：根據高力國際中國區數據，未來15個月，北京甲級寫字樓市場將迎來近200萬平方米的新增供應，受此影響，預計北京甲級寫字樓空置率將在2021年觸及較高點，達到接近25%的水平。這一空置率水平將是北京寫字樓市場近10年的較高點。

上海：上海寫字樓空置率達22.7% 創十年新高高力國際數據顯示,2020上海寫字樓市場總供應量118.5萬平方米,空置率爲22.7%,創下十

深圳：深圳空置率依然比較高，一季度深圳寫字樓依然表現一般，空置率微升，目前是25.54%。而南山區的寫字樓空置率更達到34.42%。

在2020年全年，深圳寫字樓空置率的第三方數據爲22.5%。另一數據：2020年第四季度，深圳寫字樓的空置率29%，一線城市排名第一。

深圳商辦寫字樓總量有1.6億平方米，這個體量相當于新加坡的10倍，香港的7倍，東京的1.2倍，和上海持平。但是深圳的GDP這兩年剛剛超過香港和新加坡，相當于東京的40%，紐約的35%左右。

四、制造業外遷和寫字樓大規模供應：産業空心化特征

深圳寫字樓大多數都是傳統的工業園區通過城市更新來實現的。寫字樓的大量供應，就意味著大量的企業從這些片區遷出。

深圳的企業外遷一直是很大爭論的話題，深圳企業需要對外投資、需要找更廣闊的天地。但深圳也需要發展自己更強大的實體經濟做支撐。

需要看到大型制造業巨頭不斷壯大。否則，隨著寫字樓更大規模的投放，未來，空置率還將攀升。