“中國（寫字樓）租金回報率低得我都不好意思說。”曾經，SOHO中國董事長潘石屹不止一次在公開場合表達了他對租金回報的失望。
潘石屹抱怨的點在于，“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%。”
于是，在2021年潘石屹放棄了主導商辦樓宇投資的生意，計劃接手的是世界知名頂級投資公司黑石集團，後者擬以約236.57億港幣的交易價格全面收購SOHO中國91%的控股權。盡管代價巨大，但綜合SOHO中國當時的資産、負債及年收益來看，有的人認爲黑石賺了至少100億，有的人則說能賺200億。
雖然黑石與SOHO中國的收購事宜最終被終止。但這樁未達成的交易背後卻抛出了一個值得本土企業反思的問題，那便是在資本預期裏，一個本土企業認爲虧本的生意，像黑石這樣的知名外資卻可以樂此不疲地從中獲益。搞清楚這個問題，對于本土企業投資運營樓宇資産十分重要。
外資掃樓史
過去，他們靠什麽掙錢？
在尋找問題症結之前，我們不妨了解下外資投資中國商辦市場的曆史，我們以其中一個項目爲例，試圖從中找到答案。
這個項目便是位于上海淮海路商業街，毗鄰新天地的一幢樓高20層的甲級寫字樓——新茂大廈，新茂大廈的第一任主人是來自新加坡的一家知名外資企業凱德置地，這是2002年在國內注冊的第一家外商獨資房地産投資公司。
新茂大廈具有十足典型的案例意義，因爲這棟樓在未來的日子裏經曆過多次易主，且交易對象均爲外資，這些外資在不同時代背景下的每一次交易裏都賺得盆滿缽滿。
最早的一次交易發生在2005年1月，凱德置地當時以9800萬美元的價格出讓新茂大廈95%的股份給澳大利亞最大的投資銀行麥格理旗下的專業地産基金管理公司MGPA，這次交易也被稱爲海外地産基金首次收購上海的成熟物業，同年外資們掀起了第一波進軍中國商辦樓宇投資的熱潮。
2005年是一個特殊的年份，時逢美國以貿易戰爲由施壓，倒逼我國人民幣升值。當年的我們不像2018年這般尚有一戰之力。
借著人民幣升值的預期，外資們開始利用更低成本的資金以及彙率優勢開啓了第一波的掃樓史，當年，麥格理就以上海爲主戰場實現了三筆樓宇交易。
在賣掉新茂大廈後，凱德置地“將資金從成熟的物業轉移到高增長業務”，于是就有了後來的位于北京東二環的來福士廣場，作爲一家具有深耕屬性的開發投資企業，這筆交易凱德置地穩賺不賠，畢竟2022年北京來福士廣場寫字樓部分的日租金已與新茂大廈看齊。
對于買家麥格理來說，新茂大廈則成了一只能下金蛋的雞。這筆交易既有謀求人民幣升值短線炒作的特性，又展示了其獨特的創收基本功。
在收購得新茂大廈後，麥格理高調聘請國際著名物業管理公司——第一太平戴維斯爲物業管理公司，擬在交付使用後將租金從現在的1.2至1.6美元/平方米·天上調至1.6至2美元/平方米·天。這種手法麥格理收購韓國、日本寫字樓時就有顯露，即取得寫字樓後，立即著手裝修物業，積極地降低運營成本、提高出租率。
麥格理點石成金的手法並不僅局限于資産的處置上，實際上從咨詢服務、基金資産的買賣到基金上市發行承銷及隨後的資金籌集和管理的每個環節麥格理都能攫取到利益。
有意思的是，麥格理並沒有在新茂大廈這個項目上大施拳腳，還沒等到新茂大廈正式交付使用，兩年之後麥格理就將項目轉讓給一家來自德國的基金，彈指之間狂賺12億元人民幣。直至2015年9月，由ARA運作的一只私人基金ARA China In-vestment Partners，又斥資28.5億元購入新茂大廈，至此上一買家又從中獲利6.3億元人民幣，這還不算期間八年運營的租金收益。
ARA是由李嘉誠參股的新加坡上市公司亞騰資産管理有限公司（ARA Asset Management）。在接手後，ARA做了和麥格理同樣的事，即著手裝修物業，提升出租率，不同的是，ARA聘請了國內智慧商辦改造運營專家堂堂加智造旗下芯樓管家平台，爲樓宇提供了更快速的裝修和更智能化的樓宇改造服務，大幅縮短了樓宇去化周期，提升樓宇運營效率。正因爲如此，新茂大廈租金幾乎穩定在一個高位面價（實際成交價）水平。
從資産增值到價值提取時代
未來，如何做時間和空間的生意？
環顧當今世界，中國一線城市樓宇資産無疑是國內外資金關注的重點之一，未來以長期主義爲主流的投資觀點來看，我們做過一個測算，ARA的這筆交易即便不靠資産增值和資本運作獲取的收益，僅憑目前租金收益水平，也能很快收回收購成本。
這裏還需要指出的是，高出租率高、租金收益對樓宇資産估值能直接帶來正向作用，那麽，問題的關鍵就在于，如何長期維持在一個高位租金收益水平？
在潘石屹的表述裏，他在北京的寫字樓租金回報率大概是2%-3%。美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約甚至達到5%~6%。但事實上，經過美邦物業測算的2022年深圳寫字樓租金回報率已經有4.36%，上海甚至略高于此。
因此，在評價SOHO中國時，不少業內人士直言，SOHO中國寫字樓雖很會凹造型，但橫向對比內部結構、本身的招商、管理水平等，無法與京滬甲級寫字樓媲美。最近這些年，也有不少SOHO中國業主投訴，投資虧損、物業管理混亂不合理等。
由此可見，本土企業做樓宇生意賺錢難的根本問題還是出在運營上。從新茂大廈資産騰挪的案例中，我們不難發現，外資另有一套算賬邏輯，抛開外資資金成本的天然優勢和資本化運作退出手法，我們僅從運營端對比外資與SOHO中國，看看投資商辦樓宇主動而爲，我們到底還能做些什麽。
時任第一太平戴維斯華北區研究部負責人、助理董事李想指出，當今寫字樓産品的競爭越發激烈，開發商進一步強化旗下資産的産品力，其優勢集中表現在項目的軟硬件水平、物業管理水平及高新科技應用等三個方面。
時至今日，國內多數投資的投資回報來自資本價值增值而不是傳統的租金上漲、收益率壓縮或是價值提升。
所以，價值提取策略一定程度上決定了商辦樓宇投資收益的上限。黑石之所以被看好，也是源于此。與麥格理相似，黑石十分擅長對資産的“買入、修複、賣出”。寫字樓空置率高、租金上不去，固然有市場的原因，但僅靠市場是躺著賺錢的邏輯；還有站著賺錢的邏輯——就是你的價值提取能力。
在這點上，類似ARA的服務商芯樓管家正是抓到了這樣的商機才應運而生。過去的一切時代紅利終被時間和發展的眼光填平，如今全球寫字樓資産投資就像中美經濟多年的博弈一樣又站到了同一起跑線，外資擁有的重要技能我們也不能落下，甚至要做得更好。
從資本價值增值時代到價值提取時代，芯樓管家就著力從空間和時間兩個維度賦予樓宇資産更強的市場競爭力，在空間上以精細化辦公設計提升樓宇租金上限，在時間上確保退租企業和新入駐企業無縫銜接減少租賃空窗期。
具體而言，對于存量資産改造重租，芯樓管家的裝修供應鏈整合能做到快速啓動3天進場，並通過標准化幹式拼裝施工工藝實現7-15天交付。
這樣做的好處是什麽？懂行的朋友都了解，企業租賃樓宇辦公如果自行裝修，都會有一段3-5個月的裝修期，樓宇此時爲配合企業客戶裝修也會增加免租期，這樣做的結果就是延長了空置期，原本一個在租空間就無法保證一年大多數時間都在收租。
與此同時，芯樓管家的裝修産品化制作也較傳統工藝節約成本30%，二次改造隔斷材料可重複利用率達85%。不僅如此。芯樓管家還在服務超百座寫字樓資産基礎上，通過多種高效設計實現辦公空間效能最優解；在樓宇智能化上，芯樓管家“前置智能化”的技術壁壘和全樓宇場景的智慧應用體系，還能助力樓宇空間從精裝修到智慧化一步到位，釋放樓宇資産價值。目前，芯樓管家在智能空間、通行、硬件、環境、效率、能耗等6大方面正在申請多項技術專利。
憑借著強大的供應鏈和經年累月的辦公空間設計經驗，芯樓管家能做到大幅縮短樓宇去化周期、提升租金收益，與此同時，以科技賦能樓宇運營又極大釋放了樓宇空間活力。從芯樓管家長期服務了包括黑石、Pamfleet、ARA、Chelsfield在內的數十家國際基金的案例來看，這些樓宇平均能實現租金溢價上漲12%，寫字樓出租率平均可提升10%。
在價值提取時代，時間是最寶貴的財富之一，曾經有人說，比爾蓋茨掉1萬美元在地上不會去撿，因爲他撿錢的時間遠不止能賺1萬美元……這也許只是玩笑，但同樣也說明了時間的重要性。本土企業要做好商辦樓宇投資的生意，就得從時間裏挖掘價值潛力，在經營策略上主動而爲。
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