觀點網 新的“凱德”，發布了旗下凱德投資上市後的首份財報。
近日，凱德投資有限公司發布2021年財報。數據顯示，期內凱德投資錄得稅後淨利潤13.49億新元，扭轉上一財年5.59億新元淨虧損。
受疫情影響，凱德集團2020年因投資物業資産重估損失和部分項目及股權投資減值，當年錄得淨虧損。隨後凱德進行重組，重組後的凱德集團形成兩個實體，即凱德投資（上市房地産投資管理業務）和凱德地産（私有化的開發業務）。
2021年9月20日，凱德投資在新加坡證券交易所首次上市交易，成爲亞洲最大房地産投資管理公司，也是全球第三大交易所上市的房地産投資管理公司（第一大和第二大分別爲加拿大的博楓和美國的黑石）。
如今看，重組確實令凱德有了新的氣象。
數據顯示，2021年，凱德投資所負責的基金管理和旅宿業務均有較大幅度增長，房地産基金管理規模由2020年780億新元擴大至860億新元，旅宿業務新簽15000個物業單元，新開超8200個單元，創下新高。
由此，期內凱德投資收入22.93億新元，同比增長15.6%；費用收益相關業務的收入爲9.05億新元，同比增長15%；營運淨利潤爲4.97億新元，同比增長12.2%；現金淨利較2020年增長了一倍，達到11.13億新元。
重組一年
對凱德集團而言，2021年的那場重組一定是“裏程碑”式的。
凱德投資便是由重組而來。2021年3月，凱德對外披露集團業務重組計劃，一方面凱德將整合旗下的投資管理平台和旅宿業務爲“凱德投資（CLIM）”，並作爲新的上市實體在新交所上市。
另一方面，凱德的房地産開發業務將進行私有化，並在該計劃實施完成後，由凱騰控股所持有，凱騰控股爲淡馬錫集團旗下全資子公司，這部分業務繼續開發和培育項目，並成爲投資管理平台的重要項目儲備來源。
這場重組，有諸多考量，當中一個重要的原因，便是擺脫重資産對其資本市場的束縛。畢竟，從資本角度來看，輕資産則更受市場青睐。
時常被提及的凱德模式，便是從集團內部孵化到私募基金的開發培育，再通過私募基金進行項目前期開發、收購以及培育，再通過物業成熟産生穩定的現金流，通過集團旗下上市房地産信托或第三方實現退出，形成投融管退的完整價值閉環。
凱德曾于重組公告中提及，凱德集團與房地産投資公司和傳統房地産開發商的資本市場表現對比，可以看到，雖然凱德集團表現優于其他開發商，但與單一從事投資的房地産公司對比，差異較大。
據悉，凱德集團從以傳統開發業務爲主轉變爲輕資産和費用收益爲主，並取得了重大進展。凱德將開發板塊與投資板塊拆分重組有利于解決此問題，讓新的上市實體更能受到資本市場的青睐。
目前擔任凱德投資（中國）首席執行官的潘子翔，曾在接受觀點新媒體時詳述這一邏輯，他稱：“這是一種輕資産、資本效率高的打法”。
轉型後，凱德既是一家能夠募集第三方資源去做投資管理的公司，又是一家能夠借助股東資源拿長周期項目的載體。
他坦言，一些周期較長的項目，往往需要醞釀6年、8年乃至更長時間，價值才能夠真正體現，這就導致上市公司可能會錯過一些跨周期的長期投資。重組之後，在長期開發項目上，凱德不再有後顧之憂。
“在中國，至少5-10年時間內，大城市還有很多機會可以做城鎮開發、舊城改造、産業園項目，以前拿不到或者可以拿但是有點顧慮的，現在都可以合理地去拿了。”
數據來源：凱德投資財報
從股價能夠窺探一二，在披露重組計劃後，凱德確實更受資本市場看好，股價出現大幅上漲，在凱德投資管理上市後，其漲幅亦較爲可觀。
數據顯示，披露時凱德集團股價約爲3.3新元，退市時約爲4新元，漲幅爲20.8%；凱德投資的股價同樣從首日收盤價2.95新元升至3.76新元（2月23日），上漲幅度達到27.5%。
數據來源：凱德投資財報
凱德投資主席高啟坤表示:“自2021年9月20日上市以來，其股價表現一直優于基准指數。這凸顯出市場對凱德投資具有韌性的多元化全球投資組合、運營能力和審慎的資本再循環策略的認可。”
新的方向
重組後的凱德投資，確實在業績上有所增長。財報數據顯示，2021年，凱德投資新成立7個私募基金，募集外部資本達14億新元，房地産基金管理規模（FUM）從2020年780億新元升至超860億新元；旅宿業務期內新簽15000個物業單元，新開超8200個單元，並通過收購美國、日本等物業實現長住領域擴張。
隨著凱德投資基金管理和旅宿管理業務增長，期內費用收益相關業務的收入同比大幅增長15%，達到9.05億新元。得益于費用收益相關業務和房地産投資業務的貢獻，凱德投資的收入同比增長15.6%，達到22.93億新元。
財報顯示，得益于基金管理和旅宿管理業務的費用收入增加，以及投資型物業組合的物業表現改善，期內凱德投資營運淨利潤爲4.97億新元，同比增長12.2%。隨著運營業績提升和資産再循環金額創新高，2021年的現金淨利較2020年增長了一倍，達到11.13億新元。
凱德投資的資産管理規模在不斷增長。數據顯示，截至 2021年12月31日，凱德投資的資産管理規模約爲1229億新元；房地産基金管理規模約爲862億新元，通過6支上市房地産投資信托基金（REITs）和商業信托以及遍及亞太、歐洲和美國的29支私募基金持有。
其中，6支上市房地産投資信托基金分別爲凱德綜合商業信托、騰飛房産投資信托、雅詩閣公寓信托、凱德中國信托、騰飛印度信托及凱德馬來西亞信托。
從類別來看，旗下多元化房地産資産類別涵蓋綜合體、購物中心、辦公樓、旅宿、産業園區、工業及物流地産和數據中心。
另外，凱德集團通過不斷優化投資組合，使其投資業態分布更加多元和平均。觀點新媒體了解到，在資本循環方面，期內凱德投資剝離資産約136億新元（成交價格較其賬面價值平均溢價13.1%），並實現68億新元新投資。而凱德投資稱短期仍將保持較爲嚴格的資本回收，計劃每年至少30億新元。
凱德投資，仍要將自己變得更輕。
在中國，2021年凱德投資剝離資産約101億新元，主要是2021年6月，凱德集團向平安人壽出售位于上海、北京、甯波、成都、杭州的6個來福士資産組合的部分股權，並將繼續負責六個項目的運營及資産管理。
而出售回籠的資金，12億新元被重新部署到新經濟資産中。從投資傾向上來看，隨著數字經濟、數據中心等逐步成爲基建熱點，目前凱德在一定程度上降低商辦比重，投資重心向新經濟類別的資産投資偏移，重點涵蓋産業園區、數據中心和物流等。
凱德投資披露，2021年其于中國重新部署投資12億新元。于2021年4月28日，凱德集團斥資36.6億元收購一個位于上海市闵行區的超大規模數據中心園區，這也是凱德集團在中國的首個數據中心項目。
産業園區方面， 5月26日，凱德集團以5.01億元從億達中國手中收購大連軟件園騰飛發展有限公司50%股份，收購完成後，凱德將持有該項目股權由50%升至100%。
10月12日，凱德投資旗下的凱德中國信托宣布，擬收購位于上海、昆山、武漢和成都的四個優質物流資産，總金額16.83億元，交易預計將于2021年底完成。
這筆收購完成後，凱德中國信托的管理資産規模將增長8%，達到47.292億新元，而凱德在國內的新經濟資産布局，也將擴大至9個産業園區、4個物流地産及1個數據中心。
凱德投資表示，將積極尋找中國房地産行業市場不確定性加劇可能帶來的有吸引力的機會。根據其目標，基金管理規模希望在2024年達到1000億新元、旅宿業務2023年在全球管理16萬套物業單元。