輕資産化運營的核心是專業化和金融化，但不同的操作模式對應不同的核心能力。輕資産化運營的門檻很高，在外部條件具備的前提下，仍需要足夠專業的資管能力和強大的資源整合能力，對企業來說挑戰很大。這方面可以借鑒海外經驗，如西蒙、鐵獅門、凱德等，其共性是，均以公募REITs的方式合理解決了退出問題。
西蒙模式：一體化運營加REITs退出
西蒙地産集團（Simon Property Group），作爲北美地區公開發售的最大的商業地産REITs，西蒙地産基金的市值超過美國前五大零售地産公司中另外四家公司的總和。嚴格意義上說，西蒙首先是一個（REITs）基金公司，其次是一家商管公司（商業物業管理），最後才是一家地産開發商。
西蒙地産的模式也很簡單：在商業項目運營成熟之後，通過出售、分散和打包設立REITs，並在公開市場出售，引入投資人、資産管理人和托管人，從而實現資金快速的回籠。當然，西蒙本身也持有部分REITs份額，從而同時享受分紅和物業升值的收益。
圖：西蒙地産的業務模式
正是通過發行和持有REITs，讓西蒙地産集團得以撬動資金，再通過並購實現快速擴張，然後以龐大的資産規模來分散風險。商業模式加上REITs融資渠道，推動了西蒙地産集團的飛速發展。
鐵獅門模式：以投資機構爲核心
奉行縱向一體化的鐵獅門利用地産基金模式，以不到5%的資本投入，通過提取地産開發鏈條各個環節的相關管理費和參與旗下地産基金超額收益的分配，分享了地産項目40%以上的收益。鐵獅門經過百多年的發展形成了包括物業開發、設計、建築、物業管理、投資管理、租務、稅務和風險管理能力于一體的綜合化地産企業。其最核心的除了物業開發和管理能力外，就是金融能力。
爲了將旗下基金的風險暴露控制在資本投入範圍內，鐵獅門設計了多層次的權益結構：鐵獅門是上市 REITSTSOF 的管理者，TSOF 全資持有 US REIT，US REIT 又夥同其旗下另一地産基金共同成立有限合夥企業 EmpireHawkeye（US REIT 是有限合夥人），然後Empire Hawkeye 再通過控股新加坡基金 Prime Plus 間接持有在美國本土的多出處物業。但隨著次貸危機爆發，鐵獅門和許多地産基金一樣，面臨嚴峻的債務危機。
凱德模式：集運營與投資爲一體
凱德采用的模式，也是將投資開發或收購的項目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養老基金、保險基金等機構投資者持有；待項目運營穩定並實現資産增值後，以REITs的方式退出，從而進行循環投資。
從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITs的價值變現和穩定收益，凱德集團構建了從開發商到私募基金再到REITs一條完整的投資和退出的流程。凱德集團構造了一個以地産基金爲核心的投資物業成長通道，這種“地産開發+資本運作”的模式是凱德集團地産經營模式的要訣。
萬達模式：以運營商爲核心
萬達模式，其實是一種以運營商爲核心，投資機構作爲財務投資人的類資管模式。合作方負責取得項目用地的土地使用權，並負擔土地出讓金及項目建設所需全部投資；萬達商業地産負責項目的建築規劃設計、開發建設管理、商業規劃及招商、商業運營管理，授權項目使用萬達廣場品牌，雙方按照項目開業後的租賃淨收益分成。
從本質上來看，萬達仍然是一個住宅和商業綜合發展的地産開發商，但城市綜合體模式促進了萬達的飛速發展。依托“城市綜合體”強大的商業號召力，基于低地價、政府扶持、核心區位、訂單式招商等成體系的産業鏈整合優勢，設計出了獨具競爭力的以“資金流滾動資産”的萬達輕資産模式。
印力模式：引入基金入股合作
萬科印力在商業地産領域“輕資産”的探索上則更加偏向于引入基金，入股合作，補充資金。其一直傾向于學習新加坡凱德商用的“輕資産”模式，將房地産金融和商業地産發展緊密結合，並借助REITs、私募基金等金融平台來完成租售並舉。在資産成熟之後賣掉，從而實現資産的滾動。在相關項目上，萬科引入凱雷、麥格理等投資機構，共同參與相關項目的管理。
萬科印力前期與漢威基金合作，共同開發了西溪印象城、甯波印象城、江陰新一城、馬鞍山新一城等項目。後期則與凱雷基金達成合作，出售蘇州印象城、杭州古墩印象城部分股權，尋求退出，但在幾年後重新回購。目前，印力所做的模式應該是跟國際比較接軌的（國外輕資産模式主要有兩段，一是開發階段，二是項目運營之後退出）。總體來看，雖然印力仍有存量物業暫未實現退出，但已經較爲接近國外的資管模式，主要問題還是缺乏REITs退出工具。
無論是美國的西蒙地産，還是新加坡的凱德集團，在其輕資産化的過程中，REITs和其它類型的地産基金均發揮著非常重要的作用。
只有使存量商業地産物業能真正實現估值並證券化公開流通，人人都可持有REITs份額投資，重資産企業才能真正解脫轉型爲輕資産。由于中國目前缺乏真正意義上的公募REITs這樣的退出機制，因此目前國內已有的房企輕資産化，算不上是真正的輕資産化，只能算是一種管理輸出或者說是融資創新。
文章來源：地産資管界
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