這是一篇晚來的地産基金年終投資總結。
地産科技火了2年多，投資機構到底出手投了點啥？我們今天就來盤一盤。
（由于各家信息披露時間、披露情況不一，如數據有出入，歡迎隨時指正。）
在盤點之前，PropTech研習社先來跟大家同步一個視角。
從全球範圍來看，涉及房地産、地産科技投資的基金類型很多，但規模較大，出手次數較多的往往是一些綜合型機構，他們往往把自己歸類爲另類投資機構，資産範疇覆蓋一二級，品類囊括信貸、私募股權、不動産、二級市場股票，比如黑石、黑岩、博楓（Brookfield）、橡樹、PAG、普洛斯等等。
他們的資管規模往往超千億美金，或接近千億美金。其中，有些機構的投資配置裏面不動産占比較大，身影常出現在單筆投資動辄百億的大宗不動産交易當中。《全球最有錢的前10家地産公司，不蓋房》
不同于國際投資機構，國內有較強不動産屬性的投資機構投資品類相對單一，大致可分爲了兩類：不動産+私募股權。
本次盤點，我們按照資管規模、出手次數、行業影響力、活躍度等維度初篩了9家國內典型機構，他們分別是遠洋資本、金茂資本、碧桂園創投、鴻坤億潤投資、龍湖資本、保利資本、黑洞投資、星河創投、穩盛投資等。
在盤點之前我們對于地産基金有些“刻板印象”，我們會認爲房地産開發背景設立的地産基金主要投資只能會服務集團拿地拓展，或居住生態。
在盤點完成後，這幾家機構的表現顛覆了我們的刻板認知，雖然貼著較強的地産標簽，但這幾家機構的投資邊界早已“出圈”。
我們看到，目前國內的地産基金已經布局了智能機器人、AI機器視覺、AI建築設計、智能裝飾、智能倉儲等領域的一些高成長期明星項目。
通過分析這些基金成立以來的投資情況，我們發現：
（1）雖然貼著“地産”標簽，但大部分地産基金圍繞地産産業鏈上下遊的投資項目的占比並不算高，占比最高的一家地産基金也不到40%；
（2）圍繞社區生態鏈等場景，地産基金的投資範圍擴展到了醫療健康、新消費、教育、體育、文娛等領域，其中，醫療健康和新消費領域最受青睐，目前房企多元化布局基本涉足商業地産和養老地産，而醫療和消費被投企業與房企多元化布局能形成良好聯動；
（3）從投資輪次來看，各家基金的投資策略不同，有青睐中後期項目的，有青睐早期項目的，也有基本覆蓋從早期到中後期的完整生命周期的；
（4）部分地産基金除了投股權，還投資了商辦、物流地産、數據中心等不動産，其中存量資産改造、城市更新項目占比不小。
圖：部分地産基金的投資情況總覽（制圖：PropTech研習社）
以下是9家地産基金的詳細情況：
1.碧桂園創投：成立時間最晚，出手最多最猛
碧桂園創投成立于2019年1月，是碧桂園集團下屬的一級事業部，負責集團除地産投資外的股權投資業務。碧桂園創投持續關注地産上下遊産業鏈、大健康、大消費、物流供應鏈、先進制造、新基建等投資領域。
官方數據顯示，截至目前，碧桂園創投已投企業總數超過45家，已投企業中超10億美元估值的有14家，核心團隊累計並購企業超過16家。
截至2020年底，據PropTech研習社不完全統計，碧桂園創投對外披露的投資活動共有28起，涉及26家公司，TOP3 熱門投資賽道爲新消費、醫療健康和地産。
從出手頻率來看，在2020年，碧桂園創投投出了18個項目，平均一個月投出1.5個項目。
圍繞房地産産業鏈等場景，碧桂園創投投資了5家公司。其中既包括與房地産主業相關的家裝建材公司蒙娜麗莎、固克節能和卓寶集團，也包括房産交易平台貝殼找房、數據中心運營商秦淮數據。
圖：碧桂園創投地産項目投資列表（制圖：PropTech研習社）
從輪次來看，碧桂園創投對地産項目的投資輪次偏中後期。其中，廣西蒙娜麗莎是上市公司蒙娜麗莎旗下子公司，貝殼找房和秦淮數據兩家公司均于2020年成功上市，卓寶集團已接受上市輔導。
2020年上半年，碧桂園創投還曾試圖參與家裝建材公司帝歐家居、蒙娜麗莎和惠達衛浴的定向增發，但這三起交易最終都以中止告終。
除了泛地産領域，圍繞社區生態鏈，碧桂園創投還投資了和鉑醫藥、新裏程總醫院等大健康，小兔買菜、漢口二廠、林清軒等大消費公司，菜鳥網絡、快運兔等物流公司。
此外，在現代農業領域，碧桂園創投還投資了現代化肉鴨領軍企業塞飛亞，這與碧桂園“地産、農業、機器人”三大戰略不謀而合。
2.遠洋資本：布局多元化，熱衷物流供應鏈
遠洋資本成立于2013年2月，是專注于從事另類資産管理的專業機構。遠洋資本的業務範圍包括：不動産投資、債權投資、股權投資、投資顧問、戰略投資及其它等五大領域。截至2019年底，遠洋資本資産管理規模突破970億元。
在股權投資方面，截至2020年底，據PropTech研習社不完全統計，遠洋資本對外披露的投資活動共有48起，涉及46家公司，TOP3 熱門投資賽道爲醫療健康、物流供應鏈和地産。
在剛剛過去的2020年，遠洋資本完成了至少9筆股權投資。
圍繞房地産産業鏈等場景，遠洋資本投資了6家公司，涵蓋物流地産商中國物流資産、商業地産運營商首創钜大、數據中心運營商雲泰數通、共享辦公服務商納什空間、裝配式建築服務商途遠美宅等。
圖：遠洋資本地産項目投資列表（制圖：PropTech研習社）
從輪次來看，遠洋資本對地産項目的投資覆蓋了從早期到中後期，對于自己看好的項目，遠洋資本會持續加碼亦或直接收購。
除了地産領域，醫療健康和物流供應鏈是遠洋資本出手次數最多的賽道，遠洋資本在兩大領域合計投資了22家公司。
在醫療健康領域，遠洋資本投資了醫美連鎖公司聯合麗格、婦兒醫院美中宜和和美德因、IVD領域公司豪思生物和金橡醫學，上述公司可以與遠洋集團商業地産以及養老業務産生聯動效應。
在物流供應鏈領域，遠洋資本投資了聯合利豐、九曳供應鏈、鄭明現代物流、駒馬物流、壹米滴答、發網物流、卡力互聯在內的8家公司。
圖：遠洋資本物流供應鏈項目投資列表（制圖：PropTech研習社）
在不動産投資領域，遠洋資本投資了商辦物業、物流地産和數據中心。
商辦物業方面，遠洋資本投資了上海東海商業中心、上海科恩大廈、北京硅谷亮城、北京鑽石大廈、安貞華聯項目、上海大甯商業廣場、成都華敏項目、上海H88越虹廣場等數個不動産項目。其中，部分項目已實現退出。
物流地産方面，遠洋資本在南京、昆山、天津、蘇州等城市布局了多個物流項目。而遠洋資本前述投資的物流供應鏈項目能跟集團地産主業上下遊相結合，能爲主業賦能，比如九曳供應鏈就能爲物流地産賦能。
數據中心方面，遠洋資本主要依托于2017年收購的公司——雲泰數通。據知情人士透露，遠洋資本當時並購雲泰數通花了9億元左右。
公開資料顯示，雲泰數通成立于2011年，是從事大型數據中心項目投資、建設及運營的數字地産綜合運營商，以IDC運營商（含三大電信運營商）及大型互聯網公司爲主要客戶，開展數據中心基礎設施批發業務。截至目前，雲泰數通已投産機櫃數超過1萬個，在建機櫃數超過1萬個，儲備機櫃數5萬余個。
2020年9月，遠洋資本成功發行全國首單IDC新型基礎設施ABS, 首期産品規模11.06億元，此單ABS的基礎資産正是雲泰數通的IDC服務收費收益權。
3.金茂資本：專注于地産科技項目的地産基金
金茂資本成立于2016年，是中國金茂旗下城市運營金融服務平台，金茂資本下設兩大投資運營平台 ：金茂資産和金茂創投。
金茂資産爲地産基金平台，主要從事住宅開發、物業投資、城市更新和産城運營，關注一線和二線核心城市核心地段的優質地産項目，目前累計管理基金規模近450億元。
金茂創投主要深耕地産科技+智慧城市，捕捉大科技、大文化、大健康三大領域中高成長期創業項目的投資機會。
在股權投資方面，截至2020年底，據PropTech研習社不完全統計，金茂創投對外披露的投資活動共有6起，涉及6家公司，TOP3 熱門投資賽道爲地産、醫療健康和硬科技。
和其他地産基金相比，金茂創投成立時間較晚，出手頻次不高。
在地産領域，金茂創投所投的項目均爲地産科技項目。比如，金茂創投投資了商用服務機器人企業雲迹科技，建築設計SaaS平台小庫科技，人工智能視覺技術與方案服務商文安智能，國內領先的物聯網産品和解決方案提供商拓深科技。
圖：金茂創投地産項目投資列表（制圖：PropTech研習社）
目前，雲迹科技生産的智能機器人正在應用于中國金茂的智慧酒店，小庫科技幫助中國金茂拿地做測算，拓深科技和文安智能的技術已應用于中國金茂高端社區、商業綜合體、産業園等場景。
從輪次來看，金茂創投較爲青睐早期、成長期地産項目，大部分的項目集中在B輪及以前。
地産基金板塊，除了傳統的住宅開發項目，金茂資産還投資了西安貝爾特酒店公寓項目、上地辦公項目和上海靜安NEO三個城市更新項目。
圖：上海靜安NEO（來源：金茂資本官網）
4.龍湖資本：商業氣息最濃，熱衷投資新消費
龍湖資本（LongFor Capital）成立于2018年，爲龍湖地産旗下投資基金。目前，龍湖資本沒有官網，沒有官方微信公衆號。
在股權投資方面，截至2020年底，據PropTech研習社不完全統計，龍湖資本對外披露的投資活動共有14起，涉及12家公司，最熱門的投資賽道爲新消費和教育。
從行業來看，龍湖資本尤其鍾愛新消費企業，投資了叮咚買菜、和府撈面、元氣森林、完美日記、海馬體等一系列新零售企業。
圖：龍湖資本新消費項目投資列表（制圖：PropTech研習社）
以和府撈面、海馬體照相館、完美日記等爲代表的新消費品牌，堪稱當今商場新一代“網紅店”，截至目前，上述品牌均已入駐龍湖商場。
而叮咚買菜和元氣森林的估值已超過20億美元，約爲140億人民幣。在捕捉新消費獨角獸方面，龍湖資本出手既穩又狠。
在教育方面，龍湖資本沒有投資線下教育，
從輪次來看，龍湖資本對創投項目的投資覆蓋了從早期到中後期，龍湖資本既以天使投資人的身份投資了海馬體，又以戰略投資人的身份投資了綠城服務。
和其他地産基金相比，龍湖資本出手的地産項目較少。截至目前，龍湖資本出手的地産項目只有1個——2019年底，龍湖資本以9.64億人民幣戰略投資綠城服務。
5.鴻坤億潤投資：金融投資最多，教育、體育不少
官網顯示，鴻坤億潤投資成立于2007年，定位于中國新一代産融結合的創新型資産管理公司，截至目前，已成功投資50余家企業，實現退出20余家企業，其中10余家企業順利上市/挂牌，資産管理規模超100億。
從成立時間來看，鴻坤億潤投資成立時間較早，故公開披露的投資項目較多。
在股權投資方面，截至2020年底，據PropTech研習社不完全統計，鴻坤億潤對外披露的投資活動共有48起，涉及43家公司，金融是最熱門的投資賽道，地産、教育和體育位列第二、三名。
在地産領域，圍繞地産産業鏈和泛社區服務，鴻坤億潤投資了6家公司，其中包括聯合辦公優客工場，Co-living共享生活社區運營商共享際，智能制造創業服務平台洪泰智造工場，物業服務公司萬豪物業，養老公司愛恩濟養老，生活服務公司好停車等。
圖：鴻坤億潤投資的地産項目投資列表（制圖：PropTech研習社）
其中，優客工場于去年11月通過SPAC的方式成功登陸美股，成爲聯合辦公第一股。
優享創智成立于2015年12月，由優客工場創始人毛大慶發起成立，旗下品牌共享際(5Lmeet)致力于打造一站式CO-LIVING共享生活社區，涵蓋“社交公寓、共享辦公、創新商業IP、社群活動”等多業態及空間內容。截至目前，共享際已在北京落地了八個項目。
圖：共享際國貿店（來源：共享際官網）
從輪次來看，鴻坤億潤對地産項目的投資偏早期，比如，參與了優客工場和洪泰智造工場的A輪融資，以及好停車的A+輪融資。
在出手項目最多的金融領域，鴻坤億潤投資了中民投、萬海證券、張家口銀行、民生村鎮銀行、元素征信、森富普惠等多家公司。
此外，鴻坤億潤還格外偏愛教育和體育項目，合計投資了10家公司。
圖：鴻坤億潤教育體育項目投資列表（制圖：PropTech研習社）
6.保利資本：地産占比近四成，重倉硬科技和教育
保利資本創立于2015年12月，布局地産業務與PE業務兩大戰略板塊。
在股權投資方面，截至2020年底，據PropTech研習社不完全統計，保利資本對外披露的投資活動共有47起，涉及47家公司，TOP3 熱門投資賽道爲地産、硬科技和教育。
2020年，保利資本一共出手了7個項目，主要集中在醫療健康和環保領域。
值得關注的是，保利資本一共投資了18個地産項目，占總投資項目的近四成。
這18個地産項目基本涵蓋了房地産幾大創業熱門領域，包括地産開發、家裝建材、長租公寓、地産科技、酒店旅遊等領域。
圖：保利資本投資的地産項目投資列表（制圖：PropTech研習社）
其中，保利資本戰略投資的全屋智能家居生産商超級智慧家，家裝建材公司泰森日盛和新明珠陶瓷均與保利集團主業有業務上的合作。
從輪次來看，保利資本更青睐早中期的地産項目，超過半數的項目集中在B輪及以前。
除了地産，保利資本比較偏愛硬科技和教育賽道，投資了柔宇科技、商湯科技、第四範式、江行智能等高科技公司，以及凱叔講故事、青團社等教育公司。
7.黑洞投資：押碼智慧人居，最硬的PropTech
黑洞投資成立于2014年，是一家聚焦于多資産類別、多策略投資的平台型投資機構。黑洞投資創始人系實地地産董事長張量。
在股權投資方面，截至2020年底，據PropTech研習社不完全統計，黑洞投資對外披露的投資活動共有37起，涉及34家公司，熱門投資賽道爲地産、TMT、新消費和金融。
地産是黑洞投資的第一大投資賽道，地産項目的投資占比超過三分之一。
圍繞房地産産業鏈等場景，黑洞投資投資了12家公司，包括智慧零售公司逗號智能和織點智能、共享辦公服務商桉樹空間、房租分期公司房司令、商辦O2O平台好租等。
圖：黑洞投資地産項目投資列表（制圖：PropTech研習社）
從輪次來看，黑洞投資對地産項目的投資偏前期，A輪及以前項目近7成。
由黑洞投資孵化的人工智能公司哈奇智能，目前已推出智能物流機器人、健康服務機器人、無人駕駛通勤車等多款機器人，可應用于智慧家庭、智慧社區、智慧園區、智慧商業等多個場景。目前，哈奇智能已服務國內150多個商業中心及社區，超10萬名業主。
圖：哈奇智能推出的無人駕駛通勤車（來源：實地集團官網）
而黑洞投資的智慧零售企業織點智能發布了4款“無人收銀”産品，已落地零售、餐飲、校園和醫療等行業，與騰訊、新加坡電信、安踏、361°、72街等公司達成合作。
可以看出，黑洞投資非常看重“智慧+”，目前已投資布局了智慧社區、智慧零售、智慧城市等領域的多個創業項目。
而實地集團于去年底推出了首個OTA智能社區，上述社區中的智能物流機器人、無人駕駛通勤車的生産商就是哈奇智能。
圍繞社區生態鏈等場景，黑洞投資還投資了社區生鮮店雲菜園、美發連鎖星客多、等等咖啡等公司。上述項目與實地集團的地産主業也能形成聯動。
8.星河創投：押碼民營航天，青睐硬科技投資
星河創投成立于2016年，是星河·領創天下旗下基金管理品牌。目前，星河創投自主或聯合設立6支基金，包括領創一期基金、張江星河基金、紅土星河創投基金、電科星河創投基金、成都紅土菁科基金、中國科創金融聯盟基金，總規模近20億元。
在股權投資方面，截至2020年底，據PropTech研習社不完全統計，星河創投對外披露的投資活動共有19起，涉及18家公司，TOP3 熱門投資賽道爲地産、航天航空和硬科技。
圍繞房地産産業鏈等場景，星河創投投資了3家公司，包括長租公寓品牌優客逸家，互聯網品牌孵化基地智彙藍海，出境遊定制服務公司候鳥旅行。從輪次來看，星河創投對地産項目的投資偏前期。
圖：星河創投地産項目投資列表（制圖：PropTech研習社）
除了地産，星河創投格外偏愛民營航天企業，在商業航空領域，一口氣投資了國星宇航、天儀研究院和星際榮耀三家公司。
2018年，三家被投企業合體完成衛星發射任務，其中，國星宇航負責總體設計和運營，天儀研究院負責衛星平台制造，星際榮耀負責雙曲線1Z火箭運載。
2018年，星河創投參與了國星宇航天使輪投資，到了2020年，國星宇航完成1.5億元A+輪融資，投後估值達10億元。
此外，星河創投還投資了杉川機器人、靈喵機器人、雲從科技等硬科技公司，美味不用等、韓都衣舍等新消費公司。
9.穩勝投資：參與中國首單文化創意園區輕資産ABS
穩盛投資成立于2010年3月，是金地集團旗下專注于國內外房地産投資管理的私募股權投資基金管理人。截至2017年12月末，穩盛投資整體累計管理規模折合人民幣341億元。
在股權投資方面，穩勝投資出手的項目較少，截至2020年底，據PropTech研習社不完全統計，穩盛投資對外披露的投資活動只有3起，涉及3家公司，包括2家金融公司和1家醫療健康公司。
圖：穩盛投資的投資列表（制圖：PropTech研習社）
不動産投資方面，2019年，穩盛投資主導了對上海康健廣場項目的收購，該項目位于上海核心的徐彙區，是一個社區型的商業，收購完成後，穩盛將把康健廣場打造爲一個以兒童教育和休閑娛樂爲服務主題的社區型購物中心。
在資産證券化方面，2016年，穩盛投資與金地商置合作，參與了上海“八號橋”項目投資。
圖：上海八號橋（來源：穩勝投資官網）
2017年8月，由穩盛投資擔任交易顧問和總協調人的“嘉實金地八號橋資産支持專項計劃”成功發行，這是中國首單文化創意産業園區“輕資産”資産證券化産品。
2020年3月，由穩盛投資擔任總協調人及交易顧問的“金地草莓社區公募ABS首期”成功發行，儲架規模達20億元，這是上交所首單“輕資産城市更新”長租公寓資産證券化産品。
結語
這9家國內地産基金，當然不是國內地産投資的全部，只不過通過這些市場上相對活躍的基金，我們能大概看出一些投資趨勢和風向。
不管是重倉硬科技，還是偏愛居住場景，當我們把視角從單個機構身上跳出來再俯瞰，會發現他們都跟産業、數字化交彙在一塊。大宗不動産交易的溢價需要資管、技術工具去賦能；智慧社區需要消費、物業、醫療出行等垂直場景工具的加分，各地園區招商引資需要各行各業有成長潛力的企業，城市更新的盛宴需要具備空間內容運營能力的企業參與……
分化也在同時發生，一些基金走向更加“專業主義”的路徑，一些基金走向規模擴張的路徑，還有一些機構正在開啓一個“大錢時代”。時間進入2021，整個地産行業也發生了巨變，三道紅線之後，這幾天又推出土地集中供應機制，房産頭部效應將越來越集中。
在這樣的格局下，國內地産基金的投資策略會跟著做哪些調整呢？歡迎來聊。