三年前，碧桂園森林城市的廣告席卷全國，連小編家不問世事的老母親都知道碧桂園森林城市，幾乎每家中介都在銷售碧桂園森林城市，綠樹成蔭的樓盤照片是當年房産界的一抹奇異之光。作爲森林城市項目所在地，馬來西亞新山房地産火爆了起來，大量中國投資者湧入柔佛州首府新山市，希望在新加坡旁邊的這座城市重現深圳奇迹。

三年過去了，森林城市卻背負了許多負面信息。許多房地産媒體也開始唱衰新山房地産，其中不少人提出了“所有中國開發商都在坑中國人”的觀點。另一方面，最早的投資者也面臨著一個問題。2020年，該交房了。

新山的房地産值得投資嗎？作爲一個沒有直接利益關系的專業海外房地産機構，螺號網整理了一下今天市場上的主要意見和爭論，然後做出客觀的分析，作爲關注新山地産的投資者，到底該如何選擇？

一、新山房價唱衰論

現階段主流房地産媒體廣泛對新山房産看空，主要包括以下7個原因:

1.雖然新山和新加坡隔海相望，兩地只有一座橋的距離，但它們本質上是兩個國家，與香港和內地的原有關系不可同日而語。

2.伊斯幹達特區方面的大部分開發政策是柔佛州的地方政策，沒有上升到馬來西亞國家水平，跟當初的深圳沒有可比性。

3.新山的房價實際上很高，目前是吉隆坡的三分之一左右，當地人的購買力不足。

4.伊斯幹達經濟特區成立已經13年了。除了房地産，其他領域的發展有限，可能沒有任何真正的政策利益。

5.配套設施不完善，治安條件普通，不適合實際生活。

6.到2020年，有40萬套房交房。供求市場將迅速打亂，房屋無法出租。

7.靠近新加坡北部工業區，通勤者大多是藍領工人，沒有購買力。

二、新山房價看漲論

事實上，支持新山房地産的派系的主要觀點已經從反對者的理論中得到解釋。目前，開發商是這一派別的主要支持者。

一般來說，可以分爲幾個方面:馬來西亞自身的高生活和養老價值，衆多知名企業的進入，伊斯幹達特區的優惠政策，2024年新山至新加坡的新柔地鐵計劃竣工，連接吉隆坡和新加坡的輪新高速鐵路，以及中國有影響力的一帶一路倡議(Belt and Road Initiative)。

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三、螺號網觀點

螺號網的房産分析師們認爲，新山的房價不太可能飙升，可能小幅下跌，但整體價值保持不變，已經買房的朋友無需恐慌。

首先，談談房價的短期趨勢。就最近的房價而言，新山的確在下跌。2017年上漲7%後，2018年第三季度，新山的房價開始下跌，現在房價已經接近2016年初的水平。我們在接觸新山的開發商的過程中，也能感受到他們的焦慮。

其次，在與馬來西亞當地銀行的溝通過程中，我們確實了解到，幾乎所有銀行都開始停止發放貸款購買新山的房屋，這表明新山的房地産在銀行的評估體系中已經是一個高風險市場。

第三，許多所謂的利好也可能不會實現。例如隆新高速鐵路，目前被延期了，能否看到具體的措施還是要看下一個大馬政府的決定。

第四，馬來西亞高層官員也不鼓勵中國人投資新山的房地産。究其原因其實去當地的實際感受就能理解。街上到處都是中國標志，似乎到處都在說中文。用馬來西亞一位房地産博主的話說，“中國人似乎在這裏買了一塊殖民地”。

我們認爲投資者應該謹慎，避免盲目樂觀的沖動入場。然而，我們絕對不是在貶低新山的房地産市場。我們認爲新山仍然是一個有價值的市場，不像許多房地産公司在媒體上說的那樣悲慘。

首先，認爲當地人買不起房子的觀點。統計數據顯示，新山房價中位數與年人均收入之比爲5.2比1，這意味著當地居民5年零3個月不吃不喝，就可以在新山買套房。盡管這一比例高于馬來西亞4.4比1的平均水平，但我們的分析師認爲這在可接受的範圍內。相反，許多房地産媒體機構倡導的槟城喬治城(George Town)的比例已經達到10.4比1，泡沫更加明顯。

其次，“雖然新山伊斯幹達特區的發展水平一般，但房價並不便宜”這一觀點來說，然而，在這一領域對外國人沒有最低購買價格限制。因此，投資者的投資門檻已經降低，這裏的投資者也可以投資一些比較好出租的小公寓。

此外，許多房地産媒體表示，新山靠近新加坡的重工業區。事實上，這也是不准確的。新加坡，作爲一個東西徑44公裏，南北徑20公裏的地方，有20多個大大小小的工業區。所以不管工業區在哪裏。應該注意森林城市的方向，它靠近新加坡最大的傳統重工業區裕廊工業區。然而，新市主城區靠近的工業區要小得多。

也有許多人評論說新加坡的藍領工人沒有購買力。新加坡的本地藍領工人不是來自中國的本地外籍工人，這些藍領工人月薪約爲2000美元。在新加坡房價高昂的情況下，選擇在新山購買或租賃一套改良住房是完全可以接受的。

雖然據說由于通關時間的問題，每天從新山到新加坡的通勤並不流行。但海關數據也顯示，每周有25萬新加坡人去新山。因爲價格水平差別大，新加坡人周末去新山購物的確是一個真實的場景。

總的來說，新山的房地産在短時間內增長的空間不大，投資價值比馬來西亞首都吉隆坡低，然而，以十年長期的角度來看，它仍然是一個穩定和可投資的市場。起碼是比越南、菲律賓更可靠的投資。

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螺號網，海外房産投資專家。

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