引言：隨著國內養老地産的逐步興起，業內也開始關注從國外的養老地産學到什麽，其中多爲美國、日本、新加坡等國家，而身爲鄰邦的韓國卻鮮有被國內的媒體或專業人士所提及，今天就讓我們走進韓國看看韓國最頂級的養老地産項目是怎樣的。
作爲非常看重家庭觀念的國家，韓國主要以家庭養老爲主，但隨著人們觀念的逐步開放，養老設施的不斷升級，養老公寓也逐步開始被人們所接受，其中超過半數的老年人選擇願意在主城區進行養老，而非遠郊區或者鄉村。今天要介紹的The Classic 500就是位于首爾市主城區的頂級老年公寓。
位于市中心交通要塞，周邊配套齊全，由大學財團進行開發及運營
The Classic 500項目位于首爾市漢江以北廣津區紫陽洞，隔著漢江以南區域便是富人聚集的江南區，緊鄰韓國知名大學建國大學，且地鐵2號線和7號線交彙處東南角便是項目所在地，因此不僅交通方便，周邊方圓500米內遍布樂天百貨、樂天影院、易買得超市、藝術中心等，生活極爲方便。
The Classic 500項目法人是建國大學財團，因此與建國大學在很多學校配套上進行共享，尤其是建國大學醫院與項目僅一路之隔，多數養老地産項目所困惑的醫療問題也便迎刃而解。
高層建築打破傳統觀念，酒店與公寓相輔相成，老年公寓戶型面積一致
The Classic 500項目是由地下6層、地上分別爲兩棟50層（A樓）和40層（B樓）的高層建築組成，與傳統觀念裏的老年公寓低密化低層化截然相反。
The Classic 500外觀（下圖）簡潔挺拔，設計精致，強調高端屬性。
來到The Classic 500像是到了酒店一樣，而非老年公寓，這種感覺其實也並沒有不對，因爲A樓的5-20層就是六星級賓塔酒店。賓塔酒店的客房強調家庭式氛圍，戶型面積大，可對外進行商務接待，也可用于入住老人子女來探望時臨時下榻。
老年公寓則是A樓的21-50層（170戶）、B樓的5-40層（210戶）共380戶，主要面向健康老人， 5層以下裙樓及部分地下空間是酒店配套和各種服務設施。
A、B兩棟樓老年公寓每層均有相同面積的6戶，分兩種戶型，戶型均爲184平方米（專用面積約125平方米），奢侈型大一居，每個房間面積很大，且有大量的儲藏空間，避免給客戶臨時居住的印象，強調家庭居住功能。
老年公寓內部裝修，以沉穩的色調爲主，地面平整方便使用輪椅，設有緊急呼救鈴，老年人發生意外或感覺身體不適時服務人員能第一時間迅速趕到（下圖）
酒店式配套、24小時醫療護理中心、高質量服務提供品質保障
The Classic 500老年公寓不僅可共享酒店的配套和建國大學的相關配套，並且設有老年人專用食堂，以自助式爲主，也可以點餐，餐費以早餐爲例是9000韓元（約合人民幣55元），用專用的智能鑰匙可以刷卡。
除此之外，還有對外運營的高級餐廳老年人亦可以自由出入消費，目前有三家高檔餐廳，可進行宴會、家族聚會等。
在醫療配套上，除了可在一路之隔的建國大學醫院直接就醫，項目內設有醫療護理中心，可進行緊急救護，24小時有護士值班，不僅環境舒適，服務非常到位，並且有相應的病房可進行短期入院治療。
地下一層設有9000平方米健身中心和SPA，均以高級配置進行設置，健身完後即可進行SPA溫泉療養，因設置在同一層也避免了跑上跑下的麻煩。
爲了老年人的健康保障，還設有運動治療室，對運動後身體進行及時跟蹤檢查。
遊泳池設置在A樓和B樓之間的裙樓頂部，與酒店客戶共享。
考慮到多數老年客戶有打高爾夫球的經曆，室內設有模擬高爾夫球場，並配有休息空間、換衣間等。
文化設施有圖書室、學堂、棋牌室、影音室等，定期組織興趣小組進行書畫、合唱、美術、學英語、工藝品制作、舞蹈、看電影、打台球等活動，同時聘請內部或者外部的專業人士進行各種講座。
收費高卻實現100%入住率，問詢者絡繹不絕，均爲高知高收入人群
從上面的介紹可以看出，作爲位于市中心的高級老年公寓，其高收費是必然的結果，老年公寓5年的入住期限內每戶保證金高達8億8千萬韓元，折合人民幣約爲530萬元，此外每月固定的管理費用及生活費、餐飲費等，一般每位老人每月至少需要200萬韓元（約合人民幣12000余元）。
即便收費很高，但從2009年正式營業到第五個年頭時，也就是去年實現了100%入住率，而後續排號等位的老年人非常多。
入住到The Classic 500老年公寓的均爲韓國頂尖高收入人群，有企業家、律師、教授、藝術家等，很多老人的子女在國外，他們看中便利的交通、優質的服務、互相溝通交流的環境及高品質的居住環境。
老年公寓入住資格條件是夫婦中有一人年齡在60歲以上，如果是單人入住需要年齡達到60歲以上。入住老年人中74%爲夫婦，也有姐妹一起入住的情況，因此總體男女比例是45：55，平均年齡70歲，而其中約有40%的老年人仍然活躍在工作一線上，有充足的經濟收入來源。
韓國目前開發運營的老年公寓項目並不多，但針對不同老年人群的需求，進行了不同類型的養老地産開發， The Classic 500是其中的翹楚，其高端到徹底的作法是否適用于中國，還需要從土地成本、開發成本、運營成本與綜合收益之間能否形成合理的投資回報進行進一步評判。中國能否在城市主城區醫院附近，進行養老公寓的開發運營，還需要評價在同類區域商業、酒店、寫字樓等物業的收支比較，但至少給我們國內養老地産從運營思路、産品到服務方面提供了一種新的參考。
延伸閱讀：
《韓國養老社區The Heritage：改變銷售策略後實現85%入住率》
本文給大家介紹的是韓國近郊低密度適老化社區The Heritage。如果說The Classic 500和Noble County項目是持有運營型養老地産項目的話，The Heritage是可售可租的低密度適老化社區，由三星重工業爲開發商進行開發及運營。
地理位置
The Heritage項目位于首爾市南部近郊衛星城市城南市盆塘區，距離首爾的富人聚集的江南區約20公裏，有地鐵直接連通，車程約30分鍾，加上高速公路通達各區，交通可達性良好。The Heritage項目緊鄰盆塘區中心，但因位于山腳下，又能脫離一路之隔的城區的喧囂，是個鬧中取靜的地方。
The Heritage項目位于山腳下，周圍是保護林，不僅環境優美，依著山勢坡度，形成階梯狀的山地建築群落。公寓産品以多層建築爲主，坡屋頂建築呈現歐式古典韻味，陽台采用了高強度玻璃，減弱了樓間距較短帶來的壓抑感，避免建築過于厚重。項目圍繞中心園林進行建築排布，因山勢起伏，中心園林呈階梯狀，每個高度的園林采用不同的設計手法，且利用高度落差把配套設施建在景觀帶上，因此部分園林實際上是通過配套建築的屋頂綠化實現，提高了土地利用價值。The Heritage項目共有19棟樓，390戶。公寓戶型從室內面積52平方米到203平方米不等。
配套條件
The Heritage項目由公寓、護理院及相關的配套組成，其中公寓面向健康老人或有需求的客戶，護理院面向需要護理的老人，而緊鄰的Bobath紀念醫院和兒童醫院可方便就醫。Bobath是一家進行神經性疾病治療及康複訓練的醫院，主要收治腦癱、癡呆及各種老年慢性疾病患者，是韓國非常知名的專業醫院。
Heritage護理院于2009年開業，是Bobath醫院與The Heritage項目合作，由開發商出地出資建設，醫院出人力及設備，有近300人的醫護團隊的專業護理院，設有280個床位，主要對失能老人進行護理及康複型治療。
運營
公寓最開始面向60歲以上的高收入健康老人銷售或全租（韓國特有的交高額保證金，不用付月租金，保證金搬離時可全額退還），但因高昂的費用（以室內專用面積164平米戶型爲例，銷售總價折合人民幣約730萬元，每月物業管理費用約人民幣4200元），銷售情況不盡如人意，後取消購買年齡限制並適當進行折扣後，目前實現了約85%的入住率。
其他配套設施：多種多樣，既可對內也可對外營業
The Heritage項目配套種類多樣，生活型配套有銀行、便利店、花店、洗衣店、家政服務等，興趣型配套有圖書館、影音室、台球廳、多功能廳、棋牌室、工坊、KTV等，另設有SPA中心，內有桑拿房、美容室、按摩室等，運動中心有健身房、室內高爾夫練習、泳池、跳操房等，可對外營業的餐廳有自助餐、韓餐、中餐等三個餐廳，宴會廳可容納500人就餐或開會。
興趣型配套多數向入住的業主免費開放使用，而對外營業的餐廳，業主進行消費時收取對外價格的40%餐費。
總結
從做養老地産項目角度來講，The Heritage項目先天條件不錯，位于新城，交通便捷，配套完善，醫院近在咫尺，而地塊自身位于山腳下，可以做到“離塵不離城”。但最初進行租售的時候並非一帆風順。作爲頂級養老社區，有幾個因素其實有些尴尬，比如雖爲低層住宅但密度並不低，樓座排布比較密；再有雖被保護林包圍，但山勢坡度有些大，對于無障礙設計帶來了難度；對比于大戶型高總價産品，如果只面向兩位老年人實用性著實低了一些，但也沒有把産品做到極致的奢侈，因此客戶群比較模糊，缺乏對需求的精准把握。項目最初面向60歲以上的老年客戶銷售情況不好，後改變策略，主要面向“准養老客群”，並且帶入了家庭居住的概念，因此吸引了不少與父母一起居住的中年客戶購買，強調了“天倫之樂”概念，在價格上也擠掉了一些泡沫，以更爲合理的價格面市，目前爲止實現了約85%的入住率。
其實國內也有打著高端旗號的養老社區項目，有的已入市有的准備入市，面臨的共同問題便是産品、服務、價格及客戶需求之間是否匹配的問題，往往是曲高和寡，有價無市。將好産品、好服務、好價格與享受天倫的家庭化養老結合，The Heritage項目所走過的彎路或許能給一些啓發。