明眼
看名商
鄭明杉
投資超過250億元人民幣、以三四年時間打造的上海、 杭州近郊南太湖龍之夢樂園，
比上海迪士尼大上三四倍， 這個超級工程初具雛形， 第一座2000間客房的五星級酒店已在月前開門迎客。
策劃一年接待3000萬遊客的巨無霸樂園追夢人童錦泉， 也是新加坡房地産信托證券投資的追逐者。
胡潤研究院最近發布的《2019全球房地産富豪榜》， 中國業界共有139人上榜， 其中最大贏家是上海長峰房地産的童錦泉（64歲），財富增長112%，達到360億元（人民幣，下同）。近年來，巨無霸樂園龍之夢的打造，更使這名行事低調、首次進軍旅遊休閑業的上海地産首富，就此一鳴驚人、一炮而紅。
位于湖州長興旅遊度假區的龍之夢樂園， 兩小時可直達長三角的主要城市，所在處的300公裏範圍內的常住人口達1億5000萬。這個集星級酒店群、太湖古鎮、大馬戲、動物世界、海洋世界、歡樂世界、嬉水世界、快樂農場、購物中心、農夫集市、盆景園、濕地公園、養老公寓、太湖藥師道場于一體的大型旅遊新城， 規模無疑是近二三十年來全球最大。
大如選址規劃，小至花木設計，整個大小策劃竟來自童錦泉一人的構想和主意，從初步計劃到逐一落成，就似如東方夜譚。
童錦泉接受《聯合早報》專訪時說：有些業態我很熟悉，有些業態從未涉足，但我相信憑借自己的學習探究，以及與合作夥伴的默契配合， 一定可以做好這個項目。
占地23.5平方公裏的樂園，于2016年開始動工興建， 單從一些數據可略見樂園之大：
■酒店：7座酒店+62家客棧，合計約2萬8000間客房、7萬個床位
■會展：89個、3萬平方米宴會會議廳+20萬平方米會展中心
■養老：500個床位醫院+1萬個床位養老公寓
■演藝：45個演藝場地、7萬5000個席位，2000名專職演員
■物種：500余種、3萬余頭陸生和海生動物
■建築：425萬平方米建築、4公裏區內主幹道、60公裏遊覽線
■配套：1萬7270個地下停車位、3294個地面大巴停車位
童錦泉創辦的長峰集團在中國各地經營的酒店，品牌包括龍之夢、瑞峰、雅仕等，僅在上海， 持有經營的物業面積就達到了106萬平方米。
2011年，正當中國房地産業高歌猛進時，童錦泉毅然率領集團轉型。在他看來，實體商業地産雖然還有前景，但一些區域、領域已經飽和，任何錯誤的決定和策略都足以使企業無法經營下去。于是“老童” 開始從酒店、購物中心業態轉向旅遊業，他深信大衆旅遊的時代真的到來了，他必須捷足先登。
看好大衆旅遊市場龐大潛能
童錦泉說：“中國供給結構起了基本的改變，唯一還不能滿足老百姓需求的市場就是旅遊，這個市場的空缺很大，老百姓過年過節總覺得沒地方可去，因此旅遊的發展潛能一觸即發。”
他觀察到日漸富裕的中國人，已經排長龍站在了旅遊大門口，旅遊消費日漸成爲中國人一種常態化的生活方式。他信心滿滿地說：“中國改革開放40年，國家富強了，人民富有了，城鎮退休工人、農村老頭老太、大中學生都能消費得起，大衆旅遊的時代已來臨。我的樂園産品營銷就是面對大衆， 當然我們也歡迎有高消費能力的遊客，但我主要還是要滿足基礎人群的需求。許多人擔心找不到這麽多的遊客，我卻是怕來的人太多，怎麽才能把他們服務好，好讓大家能盡興而歸。”
五包政策：包吃、住、接、送和玩
在巨大的商機面前，童錦泉展示了自己創新、統籌能力，他要做中國人自己的大樂園，所做的旅遊産品必須設法滿足不同遊客的不同需求。
他說：“太湖龍之夢樂園和迪士尼的打造理念不同，因此是沒有可比性的。迪士尼是‘以樂爲主’，而龍之夢是‘ 以宿爲主’，樂園內擁有11個酒店塔樓+島墅+客棧+青年旅社+養老公寓，這個全球規模最大酒店集群，共計2萬7000間客房、8萬5000張床。我們將酒店、樂園、演藝、購物中心、古鎮、生態農業等各種業態打包起來，形成包吃、包住、包接、包送、包玩的‘五包政策’，爲不同年齡段的遊客，提供放心、透明的一站式服務。如此一來，不但解決當下旅遊生態中的難點和痛點，也進而提升消費者的旅遊舒適度。”
他強調，龍之夢的商業模式是吸引更多遊客來住宿，然後帶動整個區域的旅遊，而且老人和學生是重點， 因爲老人有充足時間且可以平衡淡旺季， 而學生則可開發研學旅遊項目。
“我們用共享、節約的精神，把原來旅遊産業碎片化的投資方式，用工業化手段集合起來，把凡是老百姓曾經喜歡，現在喜歡和將來可能會喜歡的旅遊業態，都全組合起來，一次性規劃、一次性建設、一次性建成開業。”
“以宿爲主、以宿養遊、以宿養文”的龍之夢樂園， 已和100多個區縣的客運站簽訂了合作協議，開通直達園區的長途客運車。童錦泉估計這塊夢幻寶地一年可達3000萬的人流量， 比上海迪士尼1100萬的首年客流量多出一倍有余。
童錦泉說：“我們要事先調查老百姓要什麽，我們的所有出發點是圍繞遊客要什麽。遊客准備花多少錢，來樂園的遊客經濟背景和能力畢竟不一樣，我們都盡量把每個人的需求和能力都估計在內。 我一直堅持做到凡是老百姓曾經喜歡、現在喜歡和明天會喜歡的事情，我盡量用我的人生經曆去體會，盡量做得好一點、快一點，讓遠道而來的遊客覺得物有所值，玩得開心。”
至于園內的交通和設施要件，也是根據 3000萬人流量計算和策劃的。交通方面，70% 到達園區的人流是乘搭大巴和高鐵；至于演藝這一塊，樂園配置有近7萬張椅子，45個劇場能確保到訪的人白天和黑夜都有戲和表演可觀賞，因此園區既有觀賞性的遊樂産品，也有互動性的遊樂産品，是一個“ 集聚性”的大型遊樂園，這一切就是所謂的“應勢求變”。
策劃理念多來自互聯網
今年是中國建國70周年，改革開放已對國民經濟生産力的提升帶來翻天覆地的變化， 特別是近10年，在互聯網的浪潮下，讓更多的“順勢求變” 的中國商人的思維和策略有了極大的提升。
童錦泉感歎地說：“ 我的50年人生記憶就是一個應勢求變的革新。作爲商人，應勢求變很重要，什麽是應勢，一是國家大事，二是自身的經商和生産技能，我的這些技能是緊密按照國家市場的需求，以及自身的能力實事求是。”
“唯才是用”的童錦泉只受過小五教育，他策劃龍之夢樂園的概念、理念很多是來自互聯網。
他說：“互聯網上有各方面的圖片和資料，它能告訴你，今天遊客在哪裏、喜歡什麽，願意花多少錢，用什麽方式花錢，網絡就是個大型的資料庫，我要做的就是將網絡上的大量信息加以分析化爲己用。龍之夢的投資和打造，膽子的確是大了一點，可說是做得誇張了一點，不過我想去學習、超越、改變， 在模式創新、方法創新和管理創新上，我希望能夠成爲大家的驕傲， 我就是一直這麽想和追求。”
獨愛新加坡房地産信托投資
童錦泉于1955年出生于江蘇省啓東市郊區的小生意人之家， 家裏有九個兄弟姐妹，他排行老七。父母在當地開雜貨鋪，兼做蠟燭加工。
童錦泉僅上了五年小學便辍學，他拿著父母給的20元“ 創業基金”當學徒、做篾匠，每天認認真真地把親手編制的竹籃子擺在熙熙攘攘的老街上售賣。一年半後，除了每天交給母親5角生活費，他共淨賺了50元。
拿著這筆小錢，他買了一箱蜜蜂，開始第二次創業——養蜜蜂。 三年後，一箱蜜蜂變成10箱蜜蜂，他把10箱蜜蜂賣出，賺了360元。專職養蜂七年，他共賺得5萬元，又開始轉型辦廠。
童錦泉就用這5萬元購買機器和工具，制造乒乓球拍、羽毛球拍、籃球、排球、護膝等各類運動産品和健身器材；辦廠13年，童錦泉有600多名員工，生産的體育用品市場份額占全國的5%，也累積了400萬元的資本。
上海舊城改造致富
1992年初到上海，童錦泉經中介介紹，以93萬元購入三套房子，一個月後他就以120萬元出手，賺得27萬元淨利。兩年後，他注冊長峰公司，寓意長甯（區）高峰，正式進軍上海的房地産市場。
1993年至2001年間，他參與上海的舊城改造，八年開發了317萬平方米的商業地産，包括龍之夢購物中心及酒店，這些構成了童錦泉今天資産的主體。 他說：“年輕時正逢中國搞計劃經濟，供求關系不平衡，物資短缺，只要能生産出産品，就能賺得到錢。後來到上海開發房地産，消息來源並不多，但我知道這個城市在不斷謀求改變，一有機會我就會抓住。”
2003年，他首登《福布斯》中國富豪榜，排名第30名 。
多年來，童錦泉參與過商業地産的整個運作過程，知道自己最擅長做什麽，最後選擇了自己最了解的房地産投資信托（REIT），把它當做分散投資的一個産品，簡言之他看好的是REIT後面的物業。他說：“ 我其實買物業就等于是買租約， 而且這些物業有專業的團隊負責投資和管理，我負責收租金就好了。”
持有新加坡10個REIT股權
在新加坡交易所挂牌交易的REIT，成爲童錦泉的投資首選， 他目前持有新加坡不下10個REIT的股權，持有的股票總市值估計超過10億元，信托組合相當多元化，包括工業、商業、零售和酒店信托，資産分布于新馬印、日本、 澳大利亞和歐洲。他先後持股的REIT計有：華聯商業信托、 輝盛國際信托、劍橋工業信托、易商紅木信托、勝寶工業信托、 速美商業空間信托，以及億達工業房産信托等。
童錦泉的新加坡商業夥伴包括凱德集團， 兩家公司一起在中國發展了多個凱德龍之夢商場。2011年，他投資鵬瑞利中國商用信托首次公開售股，但約一年後， 他以未披露的價格把所有股權脫售給了豐益國際及其大股東。