香港和新加坡的房地産市場都屬于世界上最昂貴的房地産市場。自2009年初以來，香港的房價飙升了275％，而新加坡自危機後的房地産熱潮從2013年以來已大幅降溫。
宏觀審慎措施是否有效？
住房負擔能力一直是香港和新加坡政策制定者的主要問題。兩者之間的一個關鍵區別是新加坡不斷創造用于城市用途的土地，這使得土地和住房供應更容易獲得，以滿足不斷變化的住房需求。相比之下，香港在這方面的進展停滯不前，導致住房供需缺口持續存在。
兩個城市都采取了宏觀審慎措施來控制房地産泡沫，但其影響並未持久，而且這些措施可能産生意想不到的後果。
香港和新加坡都試圖通過實施宏觀審慎措施來控制住房價格的壓力。這些政策工具包括抵押貸款的貸款與價值比率和抵押借款人的償債率上限，以及對在某些持有期內出售的住房單位征收的額外印花稅以及針對外國買家的印花稅。一般而言，抵押貸款措施應有助于抑制銀行的抵押貸款增長，並限制其對房地産開發商的風險，這將間接抑制房價，而額外的稅收將限制投機活動以及投資者和外國需求。
這些措施可能會産生影響，例如銀行業健康狀況改善，家庭債務增加放緩以及投機行爲減少。但它們對房價的影響似乎並不持久。這在香港是顯而易見的，其中幾輪房地産降溫措施未能降低房價飙升（圖1）。2014年之前新加坡的情況也是如此（圖表2）。
宏觀審慎措施的抑制效應似乎不足以抵消住房供應緊張和超低抵押貸款利率的影響。此外，這些措施可能會産生意想不到的後果，從而抵消其預期的影響。
圖表1：香港：房價和完工情況
在香港，這些措施改變了市場結構。由于宏觀審慎收緊，一些潛在的購房者發現從銀行獲得抵押貸款更加困難。自2015年以來，現金充裕的開發商已經改變策略，開始自行提供抵押融資，推動新房銷售。在過去三年中，初級市場銷售占房屋交易的30％，高于2015年前十年的平均17％。這給房地産開發商帶來了更多的定價權，並對整體房價産生了進一步的上行壓力。
圖表2：新加坡：房價和完工情況
與此同時，在新加坡，宏觀審慎措施迫使一些私人住房需求轉向高端公共住房，從而提高了這些公共住房的轉售價格，盡管由于其數量的大幅增加，近年來整體公共房價已經趨于下降。
爲什麽新加坡會更成功？
新加坡在遏制房地産泡沫方面取得了更大成功，因爲該市的土地和住房供應比香港更具靈活性或“彈性”。自20世紀60年代以來，新加坡一直采用長期土地利用規劃，過去幾十年來，這一努力得到了保持。由于有足夠的土地儲備可以很容易地轉換爲城市用途，以跟上人口趨勢和經濟增長，當局可以隨意增加土地供應。
相比之下，香港的土地供應跟不上住房需求或經濟。雖然香港在二十一世紀初之前也有大規模的發展計劃，例如新市鎮的發展，但由于一九九七至九八年的亞洲金融危機，土地發展放緩，而在二零零五年後，土地發展基本停止。例如，填海工程，創造土地的主要來源之一，下降了80％。
新加坡的私人住房需求壓力也較小。由于實施了宏觀審慎措施，兩個城市的外國需求和投機活動都有所下降。另外，新加坡對外國勞工的限制也導致外國需求減少。可以說，近年來，兩個城市對私人住房的需求受到真正的本地購買者的推動，其程度比往年更大。然而，由于不到五分之一的公民住在新加坡的私人住房中，而香港的住房比例超過一半，新加坡私人住房的需求壓力要小得多。因此，新加坡的任何房地産泡沫應該更容易遏制。此外，雖然新加坡的公共住房面臨壓力，但自2009年以來新增公共住房供應量增加，公共住房價格下降。
相比之下，香港私人和公共住房的住房供需缺口很大。在過去十年中，新的私人和公共住房供應量減少了一半。近年來，私人住房供應一再低于2萬套的年度目標。與此同時，家庭可能需要平均等待5.3年才能進入公共租賃住房，這主要是因爲大型公共住房項目的土地供應不足。
香港港可以做什麽？
可能的應對措施包括重啓大規模土地複墾和通過公私合作安排利用私人開發商的農業土地儲備，但必須避免政府與私人開發商之間的勾結。後一種選擇很重要，因爲它可以提供未來三十年所需土地的五分之一以上，農業用地可以很容易地轉換爲城市用途，雖然開發必要的基礎設施和建造住房單元仍需要幾年的時間。
香港政府已開始更加積極主動地處理土地和住房供應問題。4月至9月之間所謂的大辯論公衆咨詢的啓動旨在就如何提供足以滿足未來三十年估計土地需求的土地和住房供應方式達成公衆共識。香港政府采取多管齊下，前瞻性的做法，應提高土地和住房供應的靈活性，並長期解決住房短缺問題。預計供應量將根據市場情況進行更多調整， 在上行周期內更多，反之亦然。
前瞻性意義
預計香港政府將繼續讓私營部門在房地産市場中發揮更大作用，而公共住房將繼續在新加坡占據主導地位。與此同時，考慮到香港的物業是世界上最難以負擔得起的物業（根據香港金融管理局的說法，房價與收入比超過18年），他們很容易受到任何嚴重破壞經濟前景信心的全球沖擊的影響。雖然目前房價飙升推動了過去一年左右的消費增長，但這也意味著房地産市場的調整可能導致消費和整體經濟嚴重下滑。
同時，宏觀經濟因素也在影響未來幾年的房價。雖然住房短缺將在短期內繼續支持香港的房價，但抵押貸款利率的上升將在未來幾年對房價構成溫和的下行壓力。然而，全球大幅震蕩可能引發價格急劇下調及更廣泛的經濟影響，香港則比新加坡更爲嚴重。目前，新加坡的住房市場仍將供過于求，繼7月的房地産降溫措施之後，預計房價將再次緩和。