來源 | 電影《監守自盜》
文｜風馬牛地産研究院·內容組
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在一些企業最危險的時刻，就是另一些企業最有機會的時刻。
中國房地産行業下行周期以及內地房企資金承壓，高周轉的房企，不是已經暴雷了，就是在暴雷的路上；與此同時，「不差錢」的外資房企、投資機構卻在多元化領域，不斷加大布局力度。
對于投資者來說，他們想要做到的是：不浪費任何一場危機。
01大佬很忙：鐵獅門、凱德、大和房屋砸錢拿地
土地市場「變天」，民營房企沒錢拿地已成共識，土地市場紛紛出現流拍情況，多數民營房企積極性還需要一段時間的修複，國企和央企「托底」現象持續。不過，在內地房地産業低迷的時刻，外資企業正在加速搶灘、高調進場。
鐵獅門（TISHMAN SPEYER）是世界一流的房地産業開發商、運營商及基金管理公司，擅長地産的開發與管理結合。
去年 11 月份，鐵獅門與新長甯集團以 50.9 億的成交價拿下辦公地塊，宣布在上海長甯區開發綜合體項目，總面積超過 16.3 萬㎡，將包括甲級寫字樓和高端商業設施。鐵獅門方面稱，該項目將被打造爲綠色可持續發展的世界級綜合體項目。
繼鐵獅門拿下上海地塊後，日本最大的房企大和房屋也在蘇州拿地了，該公司屢次在萬科內部會議和媒體溝通會上作爲榜樣被提及。
圖 | 大和房屋業務布局，之前我們寫過《被萬科當做榜樣的大和房屋，是如何進行多元化轉型的？》
同樣是去年 11 月份，大和房屋以 25.46 億元、0% 溢價率競得相城高鐵新城板塊，地塊距離高鐵蘇州北站 3 公裏左右。不過，這塊地由日企收入麾下也不無道理，項目需要設置服務型公寓 200 套以上，高星酒店（對引進品牌有一定要求）客房 200 間以上，剩余部分可做零售商業，可以分割銷售，但最小分割單元在 300㎡ 以上。
據悉，大和房屋 14 年前開始進入江蘇區域，在蘇州、無錫、常州三地開發了多個高端國際社區，另外還在蘇州成立了大和物業。
而凱德這家相當謹慎的外資房企，則屢在土拍市場出手。今年 3 月份，十年未在成都公開市場拿地的凱德，通過抽簽頗爲幸運地將成華二仙橋宅地收入囊中，成交價爲 11.82 億元，溢價率 15%。同一天，凱德經過 22 輪競價，以溢價 5% 拿下了位于武漢中央商務區的宅地。
圖 | 凱德集團
從過往經驗來看，外資企業更像是長期的財務投資者，除了凱德、仁恒、香港置地等外資開發商參與拿地和後期開發之外，土拍主要參與者還是本土開發商。畢竟，國內獨特的預售制度、高周轉模式和政商關系，本土開發商已經玩得非常溜，外資開發商可能略有水土不服。
綜上，上述企業所拿地塊多不是傳統地産開發，而是中國一線、新一線城市大體量、長周期且回報穩定的核心物業。不單單專注于純住宅開發，更多的是秉承穿越市場周期的價值投資理念，堅持資産管理的主動性、商業運營的精細化。
情理之中、意料之外，多年未拿地的外資房企們，此輪趁著人民幣貶值、市場下行、逆周期拿地，也是他們的老辦法。
02花樣翻新：數據中心、物流地産和長租公寓
外資機構參與中國房地産行業的投資方式與時俱進，比起國內開發商偏愛的傳統開發，外資機構更青睐于多元化的不動産投資，不會吝啬投入時間和資源，進行周密的資産價值和投資收益率的計算。
近兩年，外資以新經濟類投資爲主，物流地産、生物醫藥産業園、數據中心、長租公寓等資産類型成爲外資投資重點領域。
·數據中心
與當下數字化趨勢直接挂鈎的新型開發項目便是數據中心（IDC），IDC 項目所用土地通常爲工業用地，可能有對土地轉讓、出租的限制；對資金需求較大，比較考驗企業資金的運轉能力，典型的 IDC 項目資金回報期平均長達 7 年；電力保障也是構建競爭壁壘的重要條件，沒有實力、背景的企業很難進場。
圖 | 數據中心
遠洋集團采取認購股份的方式加碼，去年 12 月，以 10.24 億元的等值美元認購雲泰數據的股份，股權也由 34.72% 增加至約 50.92%。
去年 4 月份，凱德集團以 36.6 億元收購一個位于上海市闵行區的超大規模數據中心園區；去年 7 月份，普洛斯 60 億元收購上海松江互聯網數據中心；吉寶數據中心 6.36 億元收購廣州江門蔚海智谷數據中心園區項目。
此外，今年 1 月份，世紀互聯集團對外宣布，全球最大的另類資産管理與投資機構黑石集團旗下管理的基金已同意通過購買 2.5 億美元的可轉換票據對世紀互聯進行投資。
……
·物流地産
現階段物流産業仍處于波動時期，一衆新老玩家都在這兩年玩起了兼並購。
拿境內舉例，去年 6 月，遠洋資本以股權轉讓款 11.78 億元人民幣，債權轉讓款 11.34 億元人民幣的代價，收購紅星美凱龍旗下 11 個物流地産項目，總建面 85 萬平方米；8 月，物流地産巨頭 ESR 聯合荷蘭資産管理企業 APG、新加坡政府投資(産業)私人有限公司的間接全資子公司 RECO 設立 10 億美元基金平台，投資在中國的倉儲或倉儲、工業混合用途物業；10 月，凱德投資旗下的凱德中國信托 16.83 億元收購物流資産包。
黑石收購 SOHO 沒有成功，但以近 71 億元的價格從富力集團收購粵港澳大灣區內最大的城市物流園區——廣州國際機場綜合物流園，使其在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，覆蓋國內 23 個城市。
……
·長租公寓
瞄准亞太以及中國市場日益增長的青年長租需求，外資涉足投資我國長租公寓行業的現象愈發頻繁，開啓了在中國的長租公寓布局。
圖| 「LIV’N 833」一樓前台
2020 年，美國長租公寓品牌睿星資本（Greystar Capital）收購了上海中山公園附近的資産，並對其改造翻新，推出了首個高端租賃社區品牌「LIV’N 833」；碧桂園與奧克伍德集團合力創建高端公寓産品「奧克伍德碧軒」；針對中國境內不同群體的長租公寓需求，雅詩閣分別于 2020 年及 2022 年推出兩個適應本士的品牌雅遇長租公寓及升級産品雅院服務公寓。
……
其實，外資機構布局不止數據中心、物流板塊和高端長租公寓，近兩年在商辦寫字樓、購物中心甚至停車場板塊，他們的出手都非常迅猛。
進一步分析這些不動産投資，可以發現大致分爲兩種資産：第一種是收益有保證的成熟資産，外資著眼的是更長的持有期；第二種是有較大增值潛力的資産，尋求的是以低于重置成本（指按照當前市場條件，重新取得同樣一項資産所需支付的現金或現金等價物金額）的價格來收購資産。
03長線資金：新興領域蘊含巨大機會
通過上述盤點，我們發現：
一是，「三道紅線」和「債務壓頂」促使更多紅黃檔企業出售優質資産，2021年至今，百強民營房企已經有三分之一發生暴雷或債務違約，如果聚焦到前40房企，這個比例是近5成。不少房企高層正通過股東借款、出售資産、引入戰略投資等方式籌措資金。
對于外資投資企業，更有機會「撿漏」投資的機會，加上境外投資者有相對低廉的融資成本，用美元購買就會有議價空間。
二是外資機構的資産管理的方法是全球配置，背後依托的LP有國家主權基金、養老基金、機構投資人，追求的長期投資、安全性、抗風險能力的成熟物業，因此我們會發現外資對于收益的胃口和風險考量更爲保守，像凱德和大和房屋都是時隔多年再拿住宅地塊。
在歐美和香港等成熟市場磨砺多年的經營風格，與現行內地的地産企業之間形成強烈反差。外資企業更善于耐心等待周期的低點，或者通過長期經營以可控的價格獲取絕對核心位置進行投資。
三是全球房地産基金募資活動踴躍，海外投資者對中國一線城市資産的未來長期增長充滿信心，且中國的城市更新、物流地産、數據中心等新興投資領域蘊含巨大機會，與新經濟相關的資産類別將繼續獲得機構追捧。
某機構發布 2021 投資者問卷調查《乘風破浪，踏浪前行：境內外投資者加大對于中國房地産的投資》數據顯示，物流倉儲和産業園區躍升投資人偏好的首位，占比高達 15%，高于辦公樓的 13%。
可見，存量時代的企業發展邏輯，或許會更趨向于外資模式，穩健的財務狀況、比較充裕的現金流、不著急變現的資産，而在前期花更多的時間去探索優質有潛力的資産，設定穩定且長期的回報率，等待周期中巨大的低點買入資産。
重要的是，能不能在樸素且堅定的商業規則中，把握機遇、堅守信條，讓企業平穩地度過各種危機。
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資料來源：
1. 日本最大房企來到中國砸錢搶地,國內開發商躺平外資加速抄底, 時代財經, 2021-11-26
2. 2021中國不動産大宗交易:內資向左,外資向右,林可清,中國房地産金融,2022-06-14
3. 超2000億！外資掃貨中國商業地産，盤點PE巨頭們的掘金史,倪曉渝, 58商鋪寫字樓,2021-06-16
4. 買入中國：外資不動産私募基金的進與退, 楊槟, 中國房地産金融,2020-12-24
5. 疫情下的北京第一大單：企業的冬天，外資的春天？貓頭鷹研究所,商業與地産, 2020-02-11
6. 你覺得最糟糕的一年，有人卻在抄底買買買！吳瓊, 投研參考,2019-12-21