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繼綠地暴雷之後，又一家千億國企背景開發商，要賣資産了。投資者草木皆兵，同樣是千億房企、國資背景、押注房地産，綠地與遠洋的結局，會一樣嗎？
本文由無冕財經（wumiancaijing）原創發布
作者：方斯嘉
編輯：易鳴
設計：岚昇
實習生：龍钰虹
上一家千億國企開發商突然暴雷，嚇壞了不少人。
5月27日，身後站著上海國資委的綠地集團，突然宣告“暫時還不上債”了。
債權人們著急了，他們沒想到，民企地産商“全軍覆沒”，連國企也不穩當。
如今，又有一家千億國企背景開發商，要賣資産。
7月20日，市場傳出消息，遠洋集團(03377.HK)控股有限公司與其大股東中國人壽保險近期開展洽談，希望利用其持有的成都遠洋太古裏項目50%股權的一部分，籌集約40億元人民幣新增資金。
在不久前，遠洋資本還高調宣告踏入不良資産收購業務。去年還花了40億，大手筆買下紅星地産7成股份。
一般花40億買資産，一邊求40億賣資産，這個動作，外人看不懂。
可投資者草木皆兵。一時間，關于“遠洋怎麽了？”的疑問喧囂塵上。
要知道，遠洋集團背後股東是中國人壽集團(601628. SH)及大家保險集團，都是國資屬性公司。
同樣是千億房企、國資背景、押注房地産，綠地與遠洋的結局，會一樣嗎？
又一家國企開發商缺錢了？
連核心資産也要賣了。
出售成都太古裏的消息，將遠洋推向“缺錢”的風口浪尖。
“成都太古裏是遠洋金字招牌，如果賣了遠洋更加堪憂。”一位投資者擔憂到。
要知道，遠洋擁有的成都太古裏，是疫情期間，爲數不多的正向盈利的商圈。
據四川省連鎖商業協會與太古地産發布的數據，截止2021年12月31日，成都遠洋太古裏出租率爲96%，其零售業績較上年增長21.9%，達95億元。
上述協會，是四川省商務廳批准，在民政廳核准登記成立的省4A級社團組織，數據可信度較高。
由于成都太古裏由遠洋集團及太古地産，分別持股50%。
消息人士對《21世紀經濟報道》說，該融資方案需要獲得項目合作方太古地産的同意，並完成中國人壽內部的流程，可能需要更長時間。
坊間普遍認爲，遠洋集團售賣太古裏項目股權，源于自身的流動性壓力。
由于行業下行等原因，遠洋地産的償債壓力逐漸增大。截至2021年底，遠洋集團整體有息債務約在926億元，較2020年同比增長了103億元，同比增長了12.5%。
▲遠洋集團的財務風險數據。無冕財經制圖。
集團債券也不“消停”。在2月至今，不少遠洋債券出現跌幅至停牌，“19遠洋02”盤中跌幅甚至超過30%。
4月時，有分析人士對“猿人財經”指出“遠洋系”債券異動原因：一是4月的美元債即將到期，壓力有點大；二是北京某項目開發貸出了問題，導致機構出庫。
6月28日，穆迪將遠洋集團列入評級下調觀察名單。穆迪副總裁兼高級分析師 Cedric Lai表示，穆迪預計遠洋在未來 12-18 個月的經營業績和信用指標在充滿挑戰的經營環境中可能會減弱。
但遠洋一直對外展示它輕松自如。今年6月，遠洋提前兌付了“21前海致遠ABN”、“致遠2優”兩筆債券，合計8.75億元。
“富爸爸”是最大金主
穆迪並未全盤否定遠洋。
在下調評級時亦提到，穆迪對大股東中國人壽給予遠洋的強大支持，以及遠洋自身良好的流動性表示了認可。
投資者同樣關心的是，大股東中國人壽，是否會對遠洋集團提供支持。
其實，遠洋一直在賣資産，只是這回，成都太古裏的名氣太大，惹人側目了。
再說，今年以來，大股東中國人壽，頻繁對遠洋集團施以援手。
2022年4月，遠洋旗下的北京朝陽區酒仙橋商圈的頤堤港一期項目股權，變更到中國人壽旗下公司，金額約30億。2022年6月，遠洋旗下的北京市豐台區麗澤商務區的銳中心項目股權，變更至中國人壽旗下公司，金額約50.15億。
也就是說，遠洋通過出售項目給中國人壽，換到近80億的現金。如果成功賣了太古裏，就是120億了。
對于險資收購的事宜，遠洋稱，是推行輕資産化，在保留項目運營管理權的同時，將此前持有的商業運營等重資産置換爲現金。
說白了，反正都是賣，爲何不把這些香饽饽，賣給自己人。
▲遠洋集團的組織架構。圖源自遠洋集團控股有限公司官網。
不得不說，作爲“富二代”，有個“好爸爸”實在是太重要了。
依托背景，遠洋集團的融資成本一直偏低。據2021年年報，遠洋在2021年7月發行了一支美元債，票面利率你猜多少？
2.7%。
沒錯，它就是業內“一些央企背景的房企能拿到3%左右的票息率”的其中一家公司。
另外，遠洋集團的全年平均融資成本爲4.96%。
這是什麽概念？
據中房研究院統計，37家已發布年報的房企的2021年平均融資成本爲5.43%。也就是說，已經低于平均線了。
“爸爸”中國人壽，也對遠洋給予重視。
在2021年9月，經中國人壽提名，中國人壽副總裁詹忠增派爲遠洋集團非執行董事，至此來自第一大股東的董事席位增至3位。10月，中國人壽再向遠洋集團派駐一名管理層成員，加強對遠洋的財務風險管控，並協助推進遠洋集團投資、融資相關工作。
不得不說，中國人壽和遠洋已經相互綁定。
地産野心逐漸顯露
隨著越來越多的房企暴雷，遠洋彎道超車的野心顯露。
早在2021年3月，傳出消息，說遠洋資本以10.3億元，要買紅星地産18%股權。
那會兒，就有些金融從業者議論，爲啥收購的主體是遠洋資本，而不是遠洋地産？
經濟金融專家宋光輝提出：“遠洋集團下有專門從地産開發的遠洋地産，如果要進行並購的話，以遠洋地産做爲並購主體更爲合適。”
直到7月，遠洋與紅星的交易塵埃落地。
從公告看到，遠洋集團及資本平台遠洋資本，在收購紅星地産的案子中，大部分是對半分。
宋光輝指出，遠洋資本在遠洋集團的體系裏，屬于類金融板塊，其最有特色的業務就是地産基金。這個地産基金，相比信托，能更加靈活地開展地産融資業務。
不過，單純的房地産項目並購，並不是遠洋的目標。
記得上面多次提到的遠洋資本嗎？自2013年成立以來，它並未激起太多水花，但在2019年起，卻頻繁出現在地産圈、創投圈。
所以，遠洋已經從純項目操盤，轉爲資本投資。
在買入紅星後，遠洋資本又轉頭戰投中國華融，成爲其主要股東。
如今，遠洋資本已經是內房企“大金主”，正高調踏入不良資産市場。
2022年2月，“財大氣粗”的遠洋資本聯合多家全球機構投資者，發起設立6億美元地産特殊機會美元基金。這只基金，專注于投資中國境內包括長三角、大灣區在內的核心城市的住宅開發項目。
在2021年10月，遠洋資本對大灣區出手。通過指定主體新沃投資（New Harvest）收購新加坡大信商用信托管理有限公司（下稱“DRT”）70%股份，正式成爲管理公司控股股東。當時，DRT持有位于中山、珠海、佛山的7個購物中心。
同時，遠洋集團參與成立寫字樓基金，遠洋資本聯合亞洲主權基金，設立4億美元物流地産私募基金，在基金運作方面動作頻繁。
如今看來，遠洋可不只是財大氣粗，下行期間，它正慢慢編織一張地産大網。
至于5億美元債都要展期的綠地，跟遠洋已不能同日而語。只不過，市場尚未回暖，業績重壓之下，放長線的遠洋，還需走得小心翼翼。