十年前是什麽概念？十年前我所居住的附近房價僅僅只有四千多元，但今天的房價是一萬多，差了三倍多一點。十年前我們的人均GDP只有幾千美元，今天我們的人均GDP已經突破了一萬美元。
先不說這個結論對不對，我們先來假設，假設五年之內房價降到了十年前的價格的話，這是什麽概念呢？
這意味著，在房地産市場中至少有半個美國甚至一個美國的房地産市值給跌沒了。
這意味著巨大的金融風暴，巨大的金融危機。
甚至可能比美國的次貸危機更爲嚴重，造成的危害更大。
先來看一組數據：
央行數據2019年前8月，房貸3.65萬億，再次刷新曆史記錄。
這還只是房價上漲數十年中的八個月而已。
如果房價全面跌到十年前的價格，這部分跌沒了的損失，該由誰來承擔呢？
答案其實也很簡單，那就是買了房的人來承擔，那些貸款購房、全款購房的人來承擔。
按照現有的局勢來看，購房者是大多數，未購房者的剛需已經不斷被消磨殆盡了。因此，如果五年之內，房價降到十年前的情況的話，那麽這將是非常恐怖的一件事。
會引發大範圍內的倒閉潮、下崗潮等等。
這是一個一定會發生的現象，覆巢之下，哪有完卵呢？
說完了我們預想中的這一可能性，我們再來回答這個問題：五年之內，房價有沒有可能降到十年前的價格？
從概率上來看，不是沒有可能，因爲世界上其他國家的房價從泡沫到破滅，也是有著曆史經驗可供我們借鑒的，諸如美國、日本、新加坡等國家，都曾有過“眼見高樓起，眼見樓塌了”的時刻。
但這個可能性有多大呢？我們來一一分析。
房價下跌，必然需要誘因
我在本文開頭已經說了，目前的房價大概也就是十年前的三倍多一點的樣子，要說房價下跌到十年前的話，那麽肯定是有原因的，也就是所謂的誘因。
這裏的誘因又分爲兩種，一種是長時間的積累，例如這幾年的房價泡沫；還有一種誘因是短期內的一些現象，導致了市場的非理性行爲，恐慌性抛售所引發的房價下跌。
不管是長期的積累還是短期的爆發導致的非理性行爲，我們都稱之爲房價下跌的誘因。
先說第二種誘因，短期內的一些現象在五年之內有沒有可能發生呢？坦白說，這種現象很難預測，完全屬于黑天鵝範疇，在小範圍內，很少能夠從中窺見其規律，甚至完全屬于突發事件。
但房地産市場長期積累下來的泡沫，卻是有可能在未來爆發，從而導致房價降到十年前的價格。
中國銀行業協會聯合普華永道在19年初發布的《2018年中國銀行家調查報告》顯示，多數受訪銀行家認爲，去年貸款受限最嚴重、不良貸款增速最高的行業都是房地産。
其中15.3%的銀行家認爲2018年房地産不良貸款率上升最快，占比最多。該報告對127家銀行金融機構、2380位銀行家進行調查。
在2017年的時候，被銀行家預期不良率上升最快的爲冶金業，占比22；其次是商貿業16.2%，其次才是房地産業14.2%。
過去幾年，由于銀行謹慎投放房地産信貸、部分銀行還暫停或限制了房地産行業的新增授信業，房地産企業面臨較大的融資壓力。
這是應對房地産泡沫的對策之一。
在過去的20十年時間裏，房價飙升了315%，住房被普通投資者視爲最快、最安全的致富方式。但與此同時，住房空置率也水漲船高。
根據新加坡研究機構的數據顯示，中國是全球最大的房屋市場，17年的房屋銷售額爲1.7萬億美元，這個數字是美國市場交易總額的7倍。
西南財經大學金融調查顯示，2017年中國居民把七成以上的家庭儲蓄用于住房，這是美國的近兩倍。換句話說，中國居民淨資産構成裏，超過七成是房地産，其余才是現金、股票債券等金融資産。
這份報告還顯示，中國城鎮房地産存量中空置率大約在22.4%，超過5000萬套房子是空房無人居住。其中有一些是度假房，還有一些則是外出務工。
中國人民大學發布的《中國宏觀經濟分析與預測》報告也證實了房地産對普通居民帶來的債務壓力。基本上全部投入到了房地産市場。
這些數據都在警惕我們一個淺薄卻又深刻的道理：在看似房地産市場火爆的背後，其實是房地産市場的諸多不確定性與風險。
當房子成了擊鼓傳花式的消費品，全民都參與其中又隨時准備脫手的時候，任何風吹草動，都極易引發非理性的全民恐慌式抛售行爲。
海外經濟咨詢平台海外掘金18年4月份的一份報告顯示，國內一線城市北上廣深在租金回報率上幾乎是墊底的，遠不如其他國家主流一線城市。
換句話說，除了確定性之外，在中國租房真的要比買房劃算得多。
2018年絕對是中國房地産市場的元年。一年450次的地産調控，平均每個工作日出台兩條新法規，這構成了今時今日看起來歲月靜好的房地産現狀。
2017年全國各地只有250次調控，2018年則增加到450次調控。這其中就包括限購、社保、學曆限制等等。
隨著全國三四線城市的棚改，房地産市場火爆全國，大量資金通過拆遷流入到居民手中，再被重新投入樓市中，在這個過程裏，經濟達到預期，也完成了房地産市場的新生。
從宏觀經濟市場來看，限購原本是防止房地産市場過熱。但在市場中來看，限購反而加劇了消費者的購房熱情，抱著“物以稀爲貴”的理念，購房者反而絡繹不絕。
搖號也變成了權利尋租的漏洞。
的確，從許多表象來看，沒人相信房價真的會被允許下跌。在這樣的預期下，自主者也成了投資者，花掉積蓄，負債百萬，這畢竟是看上去唯一可靠的投資，沒人覺得自己會接最後一棒，或者說，即使跌了也不會虧到哪裏去。
但在市場經濟下，沒有永恒不變的真理和趨勢，房地産市場也不例外。
破滅是早晚的問題，但在五年之內，房價有可能破滅嗎？
沒人能夠准確地預測未來，但我找到了中國銀行業協會聯合普華永道會計師事務所共同發布的《中國銀行家調查報告（2020）》，附下圖：
在這份報告中，占比最高的不是國內風險，而是國外和全球疫情所帶來的黑天鵝。其中經濟增速放緩排在第三位，占比40.3%；地方政府債務風險積累緊隨其後，占比21.7%。
而房地産市場供需失衡，僅有7.8%。
這看起來，像是轉危爲安，度過了一個危險期。
但我又想起了華人經濟學家陳志武在《十三邀》中針對全球疫情所發表的一些觀點。陳志武說，如果把經濟看作是一個生態的話，這次疫情所帶來的一些經濟問題，當下看是災難，但往後看，說不定是好事，就像自然界中的火災一樣，它能夠有意識地燒滅一些無法在火災中存活下來的物種，爲後來的物種騰出資源，以更好地發展。
但現在的問題是，我們太喜歡去人爲幹預市場了，這裏有問題要幹預，那裏要問題有幹預，對企業來說，它還有必要去提高自身的競爭力和防範意識嗎？
這一點，非常地重要。人爲幹預能不能解決問題？是治標還是治本？這是需要我們去思考的地方。
現在或許可以得出結論，五年之內房價降到十年前的價格幾乎不可能，但房地産所面臨的危機與風險，絕對客觀存在。
end.
