2018年,習近平總書記提出“當前中國處于近代以來最好的發展時期，世界處于百年未有之大變局”。這是對現階段全球及我國經濟社會發展的精辟見解。在這樣的大背景下，我國房地産業也正面臨近幾十年來的大變局。這一大變局，既與外部環境有關，也是行業本身發展的必然。
近期，全國房地産市場快速降溫，部分開發企業出現嚴重困難，甚至信用違約，房産中介行業出現裁員、關店等現象，行業發展正在經受史上罕見挑戰。從直接原因來看，這主要與去年下半年以來房地産調控持續收緊，尤其是房地産融資全面嚴格控制有關；然而從更深層次來看，這其實是中國房地産業大變局的征兆與開端。
正基于此，我們在去年深入系統地研究了“後開發時代的中國房地産”的基礎上，在此又率先提出“中國房地産業出現大變局”的觀點，並通過進一步研究形成了《大變局下中國房地産業的發展》專題報告，旨在貫徹中央會議精神，促進房地産業健康發展和良性循壞，並供業界參考。本報告圍繞這一核心觀點闡述了房地産大變局的概念與內涵，總結出産業定位、産業政策、産業規模、産業盈利、産業區域發展、市場需求、企業發展、數字化場景等八個方面的變局，並從促進房地産業健康發展和良性循壞的視角，提出六點應對之策。本文節選于該專題報告。
一、房地産業大變局的內涵、背景與意義
（一）大變局的概念和內涵
1、“大變局”的定義與解釋
我們將“大變局”一詞進行拆解和剖析。其中，“大”的本義是容量、體積等方面超過一般或超過所比的對象，後引申爲“範圍程度深廣”等含義。“變”的含義是性質狀態或情形和以前不同。而“局”的本義概括而言，可引申爲形勢或結局。“大變局”是指影響深刻重大的變化了的局面、局勢。明確大變局，即是對曆史事實的階段劃分。“大變局”的提法近幾年明顯增多。習近平總書記在2018年6月中央外事工作會議上提出“當前中國處于近代以來最好的發展時期，世界處于百年未有之大變局”。此後，他又多次重申這個論斷。疫情期間，他在《國家中長期經濟社會發展戰略若幹重大問題》文章中，再次明確“當今世界正經曆百年未有之大變局，這次疫情也是百年不遇，既是一次危機，也是一次大考……我們要舉一反三，進行更有長遠性的思考，完善戰略布局，做到化危爲機，實現高質量發展。”認真學習中央對大變局的表述，有助于我們更好理解當前正在出現的房地産業的大變局。
2、房地産大變局的內涵與特征
房地産大變局對于房地産産業、行業、市場和企業等産生了重大的影響，這種影響不簡單停留在量變階段，而是正在或已經進入質變階段。大變局深刻影響産業定位、産業政策、産業規模、産業盈利、産業區域、市場需求、企業發展、數字化場景等諸多領域。從“大”的角度看，其跳出了區域性、階段性、周期性的分析框架，更著眼于全國範圍、中長期、趨勢性。而從“變”的層面看，我們將房地産業置于近40年尤其是近20年住房制度改革的曆史背景下，分析其具有顛覆性、變革性的變化。從“局”的角度看，要從十四五規劃和2035年遠景目標綱要的角度出發，對房地産業面臨的新時代、新局面進行明確判斷，以分析其在新時代的産業地位和發展模式。總結來看，房地産大變局關注的是具有重大轉向、對行業及經濟社會具有深遠影響的現象、事件和信號。
（二）大變局提出的背景與表現
1、提出大變局的政治、經濟與社會背景
從全球格局看，自2018年中央首次提出“大變局”的論斷後，社會各界系統剖析了“大變局”下的時代特征，比如：過去500年以歐美爲絕對中心的世界秩序坍塌、世界地緣經濟與政治重心“東升西降”、新興國家群體性崛起，最近幾年中美貿易戰、英國脫歐等即爲信號。從國內經濟社會背景看，經濟2011年告別高增長，過去十年轉爲中高增長，未來十年轉爲中等增長；2013年勞動人口規模見頂，近幾年人口生育率持續明顯下降，老齡人口占比持續攀升，人口紅利快速消減中。當前我國步入十四五發展階段，這是我國全面建成小康社會、實現第一個百年奮鬥目標之後，乘勢而上開啓全面建設社會主義現代化國家新征程、向第二個百年奮鬥目標進軍的第一個五年。經濟與社會發展出現新變化，面臨新挑戰。政府工作重點、市場主體行爲等都會有所變化。
2、提出大變局的房地産業背景
上世紀80、90年代，我國經濟體制改革和住房制度改革，經曆了艱難的摸索期；1998年《國務院關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》出台，標志取消福利化分房、實行貨幣化分房的重大制度變革。進入本世紀以來，我國房地産産業、市場、企業經曆快速發展壯大，取得重大成就，比如房地産業成爲國民經濟的支柱産業，房地産市場交易規模全球第一，城鎮人均住房面積已超40平米。但在這一過程中，也出現了一些問題：比如地價房價漲幅過大、大城市出現新市民居住困難、房地産擠占過多社會資源等。2021年8月，國務院新聞辦公室舉行住有所居新聞發布會，住建部表示住房工作面臨著新問題和新挑戰。比如，住房矛盾從總量短缺轉爲結構性供給不足，人民群衆對住房質量和環境提出了更高的要求；城市發展由大規模增量建設，轉爲存量提質改造和增量結構調整並重。另外，《第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》明確，實施房地産市場平穩健康發展長效機制，促進房地産與實體經濟均衡發展。2021年12月的中央政治局會議首次提出：促進房地産業健康發展和良性循環。這類表述，都是房地産大變局的相關環境與背景。
（三）大變局對各類市場主體的意義
1、大變局對房企的意義
當前提出“房地産業大變局”概念，非常急迫且務實，對于當前處于迷茫中的房企而言尤其重要。2021年全國房地産業重點推進三大政策，即三道紅線、房貸集中度和集中供地。大部分房企顯然是不適應的，出現了很多新問題和新風險。雖然央行在9月底開始小幅放松房地産金融政策，但多數房企融資情況並未好轉，不宜過早樂觀。大變局時代的到來，要求房企充分研究房地産市場的新格局、新特征和新策略。房企如何在此類新的判斷下找准定位、尋找到新的賽道，都是亟需回答的問題。
2、大變局對社會資本的意義
社會資本也積極關注大變局下的影響，此類社會資本布局在房地産産業鏈的各個環節，包括土地開發、房屋開發、房屋銷售、物業管理、城市更新等。過去房屋開發與銷售規模較大，進而使得圍繞此類環節的社會資本獲得較好的投資機會，而房地産業面臨大變局的形勢下，此類社會資本後續如何和房地産業進行新的結合，自然需要給予關注。
3、大變局對居民家庭的意義
大變局背景下，居民家庭對于房地産業的認知也會出現深刻的變化。過去20年，我國房價呈高增長態勢，很多有房的居民家庭從中受益，分享了房地産大發展的行業紅利。但隨著未來房價漲幅縮小，國家推動共同富裕，房産持有成本增加，持有房産獲得高額收益率的模式將難以持續。尤其值得關注的是，2021年10月全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地産稅的試點工作，隨著多地試點工作的啓動，勢必對居民家庭自住房産的持有成本産生影響。
二、房地産業大變局的八個特征與邏輯
在現實經濟生活中，中國房地産業大變局深刻影響著産業定位、産業政策、産業規模、産業盈利、産業區域、市場需求、企業發展、數字化場景等各個方面，而上述各個方面的變局，也正是構成了房地産大變局的主要特征。
（一）産業定位的變局
1、減少房地産業對實體經濟的擠壓
1998年房改以來，以住宅爲主的房地産業快速發展，逐步成爲國民經濟的重要組成部分。但是，2016年以來房地産業快速發展的過程中，過多的占用了資金、土地等經濟資源，在一定程度上擠壓了實體經濟發展。國家“十四五”規劃中明確“促進房地産與實體經濟均衡發展”；2021年10月《求是》雜志發表習近平主席文章《紮實推進共同富裕》中明確“推動金融、房地産同實體經濟協調發展”。表明近幾年房地産與實體經濟發展不夠均衡、不夠協調，中央正在努力改變這一狀況，房地産業在國民經濟中的地位相對下降。
2、降低地方經濟發展與財政對房地産的依賴度
進入本世紀以來，隨著房地産市場化的快速推進，房地産業對于地方經濟的拉動作用不斷增加，地方政府對于土地財政的依賴度持續增加。土地財政，一方面爲地方基建、城市發展提供了重要資金來源，具有積極作用；另一方面也讓地方政府過度沉迷于發展房地産，不利于經濟社會的良性發展，比如推高地價房價。因此，近幾年來中央逐步引導地方改變政績觀，減少對房地産的依賴度。
3、住宅産業回歸民生屬性
商品住宅既有消費（居住）屬性，又有投資（保值）屬性。過去十幾年，我國部分地區的住宅市場存在程度不一的投資炒作現象，一方面不利于住宅市場的平穩健康發展，另一方面也抑制了住宅的消費屬性。爲了改變這一不利局面，2016年12月的中央經濟工作會議首次提出：堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。其後多次重申，包括2017年黨的十九大報告與2020年國家“十四五規劃”。由此見可，住宅産業已被明確定位于居住功能、消費屬性。
（二）産業政策的變局
1、完善房地産健康發展的長效機制
近幾年，國家多次提及房地産長效機制，尤其是2018年黨中央、國務院決定實施房地産長效機制，並在22個城市率先試點，圍繞穩地價、穩房價、穩預期，堅持房住不炒，落實城市主體責任，建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制，因城施策，因地制宜，堅持從實際出發，不搞“一刀切”。至今，已取得明顯成效。另外，2021年10月，全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地産稅改革試點工作，這標志著從2013年開始推進的房地産稅立法與改革，調整步調，先試點，後立法。這一動作，有助于完善房地産長效機制，抑制炒房，穩定市場。
2、顯著提高保障性住房的占比
近十幾年來，住宅商品化、市場化迅猛推進，而保障性住房重視不足，經濟適用房從未成爲主導，廉租住房直至2006年還有很多地方缺失。另外，住宅商品化的“獨大式”發展，導致房價上漲過快，進而使普通民衆買房越來越困難。近幾年，中央充分重視住房保障，要求地方增加公租房、共有産權房、保障性租賃房等建設與供應。國家十四五規劃中提出：有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策。各地將加快構建以保障性租賃住房和共有産權住房爲主體的住房保障體系。可見，我國住房政策正在轉彎，部分大城市借鑒新加坡住房供應模式，保障房占比持續上升。
3、重點解決大城市新市民的居住難題
經過20多年住宅産業大發展，我國在總體上已經告別住房短缺時代。現階段的住房困難現象，主要體現在外來人口較多、房價水平較高的大城市。因此，近幾年中央高度關注大城市新市民的居住問題。2020年12月的中央經濟工作會議上部署了2021年八項重點工作，其中之一的主題正是：“解決好大城市住房突出問題”，提出要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，並在租購同權、土地供應、降低稅費、調控租金等多方面做出指示。這就意味著，過去多年大城市地區年輕人買不起房、租不起房、租不好房的情況將逐步得到改善。
（三）産業規模的變局
1、新房市場規模基本見頂
過去20年，我國新房市場規模持續增長。根據日韓新房市場規模見頂的外部條件，從經濟增速看，2011年以來我國已由高速增長轉向中速增長。從人口來看，我國總人口目前還在繼續增長，但勞動年齡人口已于2013年見頂。從供求關系來看，我國戶均擁有的住房套數超過1，已告別住房短缺時代。據此，基本可以認爲，當前我國住宅新建量大概率正在構築曆史大頂。另外，我國全社會住宅竣工面積2011年已基本確定是曆史高點，房地産開發企業參與的新房竣工面積2014年出現曆史高點，其後一直沒能創新高，預計大概率也已見頂。
2、存量房市場加速成爲主戰場
當前，歐美日等國家就屬于二手房占主導的市場。隨著我國新房市場規模見頂，二手房市場規模越來越大，其市場占比也將不斷提升。2020年，全國新建商品住宅成交金額達15.5萬億元，全國二手房交易規模達到7.3萬億元左右。當前，部分城市如京滬等已經成爲二手房占主導的市場。未來將有越來越多城市的二手房交易量超過新房，直至全國存量房市場交易全面超過新房。
（四）産業盈利的變局
1、房地産開發業利潤率大幅下降
過去近20年，隨著我國房地産開發業的大發展，行業利潤率明顯超過全社會平均水平。但2017年以來，在供給側方面，熱點城市限房價、限地價，幾十家大房企實行三道紅線四檔管理，全國實行房地産貸款集中度管理，企業賺錢越來越難。從涵蓋A股和港股的房地産開發企業來看，過去十幾年銷售毛利率與淨利潤呈現下滑態勢，其中2017、2018年受房地産去庫存等利好刺激，利潤率有所回升，但2019年以來再度下行，2021年估計將創近十幾年來新低。未來多年，開發企業利潤率還將繼續向全社會平均利潤率靠攏。
2、房地産業總體告別黃金時代
過去20年，堪稱中國房地産業的黃金20年，突出表現在全行業總體利潤率上，可以說僅次于金融行業，部分時段甚至高于後者。總體而言，當前正在發生重大變化，除了上述的房地産開發行業外，還表現在房地産價格漲幅上。過去多年，房價與地價幾乎持續大漲是推高行業利潤率的底層邏輯。而地價又是房價上漲的重要驅動因素之一，且總體漲幅高于後者。2021年1-9月，全國房地産開發企業土地購置均價6808元/平方米，同比上漲9.7%，預計2021年漲幅明顯低于2020年。未來十年漲幅將明顯小于過去15年。
（五）産業區域的變局
1、城市群加速發展
城市群出現與發展，是城鎮化推進到一定階段的必然産物。一般來說，城市率達30%後，大中城市加速發展；達到50%後，城市化地區大幅擴大，部分地區形成城市密集區和大都市連綿區，進入城市群加速發展階段。2010年，我國城鎮化率首次超過50%，2020年達到約64%。2011年出台的我國“十二五”規劃中提出“以大城市爲依托，以中小城市爲重點，逐步形成輻射作用大的城市群。2014年出台的《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》提出“構建以城市群爲主體形態，推動大中小城市和小城鎮協調發展”，同時明確了19個城市群，其中重點推進京津冀、長江三角洲和珠江三角洲城市群，同時“兩橫三縱”城鎮化戰略格局也爲房地産企業的區域布局指明道路。2021年出台的我國“十四五”規劃中提出“以促進城市群發展爲抓手，全面形成‘兩橫三縱’城鎮化戰略格局。依然是19個城市群，但形成了三個梯隊，成渝、長江中遊等城市群升級，值得高度關注。
2、都市圈成爲新勢力
都市圈的形成發展，是城鎮化推進到高級階段的産物。2019年，《國家發展改革委關于培育發展現代化都市圈的指導意見》提出：“都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市爲中心、以1小時通勤圈爲基本範圍的城鎮化空間形態。近年來，都市圈建設呈現較快發展態勢，但城市間交通一體化水平不高、分工協作不夠、低水平同質化競爭嚴重、協同發展體制機制不健全等問題依然突出。”顯而易見，隨著我國城鎮化進一步推進，城市群中少數大都市的輻射力和吸附力快速增強，包括國家明確的9個中心城市，這些強勢城市都在積極構建以自己爲中心的都市圈，未來幾年都市圈將成爲全國房地産的新的增長點。
3、中西部返鄉潮的新動向
西部大開發與中部崛起，是持續多年的國家區域發展戰略，但在東部經濟高速發展、中西部人流向東部轉移的背景之下，其實中西部地區的發展並不順利。但近幾年形勢正在發生明顯轉變，重要特征之一是人口回流。第七次人口普查（2020年）與第六次人口普查（2010年）的數據表明，六普人口增量較弱的多個中西部省份，七普人口明顯走強，最典型是四川、湖北、安徽、貴州，六普人口淨流出，七普轉爲明顯的淨流入；另外，重慶、廣西、河南也大爲改善。與之形成鮮明對比的是，東北人口形勢顯著轉弱，呈淨流出狀態。說明近幾年隨著西部大開發與中部崛起的國家戰略更快更好的落到實處、東部産業向中西部轉移、中西部就業機會增多、脫貧攻堅取得重大成績，尤其是成渝地區雙城經濟圈、長江中遊與中原城市群的快速發展，打工人口逐步回流。
（六）開發企業的變局
1、當前房企的發展變化
當前開發企業的發展，正處于明顯變化的階段，主要體現爲三點。第一、經營業績面臨約束，各家房企的銷售數據明顯受沖擊，使得房企必須加快思考新的轉型問題。第二、企業數量與從業人員將減少。第三、新的賽道開始形成。
2、房企發展定位的變化
房企對于大變局下的房地産業務，需要轉變思路、調整策略、重新出發。從目前來看，要牢牢把握共同富裕的精神，積極開辟新的發展空間。2021年《中共中央國務院關于支持浙江高質量發展建設共同富裕示範區的意見》中提到了很多關鍵詞，包括“租購住房同等權利”、“老舊小區改造”、“農房建設”等。房企需要轉變傳統盈利的模式，基于共同富裕路徑明確發展定位。
3、房企經營的商業模式的變化
房地産産業鏈會不斷細分，形成新的專業分工模式，尤其是會形成包括代建、REITs和物業管理等細分領域。
（七）市場需求的變局
1、後疫情時代下的住房消費觀
在後疫情時代下，如何促進人居環境的健康性、配套環境的貼心性、系統環境的安全性和服務環境的便利性，成爲行業和企業所需要關注的。在這個基礎上，住房消費觀會出現重大變化，尤其是在品質居住方面會有更多新的要求。
2、三孩政策下的居住新需求
三孩政策影響重大，其在短期、中期和長期都會影響住房消費和住房需求。三孩家庭下，居住面積、戶型、套數等都會發生明顯的變化，也會倒逼各地積極修改普通住宅標准和其他政策，真正惠及三孩家庭。
3、租購並舉下的租賃消費需求
2021年7月，國務院辦公廳發布了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》。文件指出，新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有産權住房爲主體的住房保障體系……要加快發展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題。7月22日，國務院召開了“加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地産市場調控工作電視電話會議”。此次會議明確，把發展保障性租賃住房作爲“十四五”住房建設的重點任務。此類市場發展過程中，勢必培育出一類新的租賃消費需求。
（八）數字化利用的變局
1、中央對數字化發展的政策思路
2020年4月，中共中央、國務院發布《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》。意見提出，培育數字經濟新産業、新業態和新模式，支持構建農業、工業、交通、教育、安防、城市管理、公共資源交易等領域規範化數據開發利用的場景。2021年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出，加快數字化發展，建設數字中國，並就打造數字經濟新優勢、加快數字社會建設步伐、提高數字政府建設水平、營造良好數字生態做出了新的部署。根據克而瑞《2021中國地産數字化轉型報告》，數字化應用階段方面，全國TOP50的房企中，有22%的企業真正步入了數字化應用的階段，結合物聯網、大數據、雲服務等技術方式實現了落地的數字化應用，並取得了一些成果。而房企對于智能化應用的探索才剛剛起步，僅有8%的企業開始了智能化應用的嘗試。在中央相關政策的指引下，地産數字化的發展空間較大。
2、數字化應用的場景分析
當前地産數字化的應用方面，將從“高頻交易”的角度入手，逐漸探索。克而瑞《2021中國地産數字化轉型報告》統計顯示，包括智慧營銷、智慧社區、全屋智能、智慧商業和智慧建造五大場景中，相關數字化的應用覆蓋度和投入方面，都相對較高。從應用的深度角度看，包括智慧商業、全屋智能和智能社區等應用相對成熟。新的應用過程中，一些新概念和模式正在不斷導入。類似領域的應用，都將成爲房地産大變局下值得重點關注的內容。
3、數字化發展下房地産業的新模式
在房地産多元化發展的大背景下，房企對于數字化的轉型需求明顯增強，力求實現全業態、全項目、多場景的數字化轉型。房地産大變局下，住房消費模式也發生了變化，數字化將進一步影響房地産業發展的新模式。
三、房地産大變局下行業及房企的應對
（一）轉變觀念，由高速度到高質量發展
房地産行業要轉變觀念，加快由高速度到高質量的轉變。過去房地産開發企業以“拿地-開發-銷售”的快周轉模式獲得了較高的投資收益，房地産企業以相對簡單、較爲粗放的經營模式，搭載了時代紅利，實現了快速發展。而當前房地産進入後開發時代，這些經營模式將無法繼續爲企業帶來豐厚、穩定的利潤，爲了適應新時期的發展環境，房企首先需要轉變運營觀念，並且要在企業內部形成統一的思想，就房地産開發企業而言，追求高質量發展，需要房企在資産結構、人力資源隊伍、內部管理制度等方面進行相應調整。
（二）明確模式，處理好投資多元化與運營專業化
房企要根據自身的資源禀賦和專業能力決定是走多元化還是專業化道路，明確合適的運營模式。一味的依靠資本力量的多元化不可取，投資可以多元化，但運營必須要專業化。從整個行業來看，模式沒有絕對的優劣之分，企業需要根據房地産相關領域的市場空間規模、自身資源禀賦、核心競爭能力、風險把控能力等方面的審慎考量而科學謀定。
（三）提升效率，實現由資本驅動爲主到重在科技驅動
房地産行業要抓住高科技發展的風口，實現房地産由資本驅動到科技驅動的轉型。當前，中國的數字化轉型正在如火如荼的進行，房企也要抓住數字經濟的發展機遇，積極推行數字化轉型，提高經營效率。根據克而瑞數據，TOP50房企中，八成的企業已經孵化了自有科技子公司，數量高達147家；九成的企業已經投資了科技公司，數量爲63家。在數字化投入方面，整個中國房地産行業在地産數字化、地産科技領域的投入大概在170多億。TOP50房企中，六成的房企2020年數字化投入超1億元，過半數房企的信息部門由副總裁級高管擔任。在組織構架的調整方面，部分房企的信息化部門轉型成爲集團一級部門。
（四）增加效益，降本增效以管理促發展
上市房企要以管理促發展，向管理要效益，最終增加運營效益。首先需要轉變觀念，確立精細化管理對企業發展的重要性；其次，通過制定精細化管理規劃，從前端的投資融資，到建設工程，再到營銷運營，要建立全周期覆蓋的管理精細化規則，可以借助信息化手段進行落地；最後，通過精細化管理來優化人才結構，客觀分析企業精細化管理下的人才需求和組織架構，並進行變革與調整。
（五）控制風險，主動降負債和加強現金流平衡
房企應高度重視現金流管理，做到投資擴張、銷售回款、精細管理並與業務發展形成協同效應，這樣的公司未來將有更大的發展空間。當前房企在積極進行降檔，實現高質量發展，主要路徑有：在銷售端，加速銷售去化和回款，通過提升運營效率增加內生經營現金流；在投資端，調整拿地力度和節奏，節省投資支出，例如謹慎拿地、降低拿地銷售比，重視舊改、收並購、産業勾地等拿地方式，控制拿地成本；在融資端，拓寬融資渠道，尋求分拆上市、增發、引入戰投等股權融資。這些股權融資能夠增厚權益、改善長短期債務結構。
（六）市值管理，實現內在價值與市值的動態均衡
上市公司是我國房地産行業的骨幹力量，其數量不多，但占行業投資、開發規模卻很大。對此，必須加以高度重視，切實搞好房地産上市公司。上市房企要重視和明確市值管理的戰略定位，實現市值管理戰略與企業經營戰略協同。企業管理層需要將市值管理融入企業戰略發展目標中，貫穿于企業價值創造與價值實現的全過程，依據企業發展周期設立完整的市值管理體系，既具有長期清晰可持續的長期目標，又能根據企業發展階段、資本市場環境采取多樣化的市值管理行爲，實現市值管理戰略與企業經營戰略協同。
本課題課題組組長：張永嶽；
課題組成員：楊紅旭，崔霁，嚴躍進，鄧喬喬，李曉玲。