文/拾遺君
近期，深圳市政府發布了一份征求意見稿，瞬間在房地産圈掀起巨大波浪。
在這份普遍被媒體稱爲“深圳二次房改”的《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》中，釋放的最重磅信息無疑是，深圳市政府首次明確了未來近20年的住房供應體系中，“折價”明顯的政策性住房占比將在60%左右。
要知道，在中國，從1998年開啓住房市場化改革以來，住房市場供應的主力一直是商品房，每個城市的政策性住房基本只占其中很小的比例。
具體來看意見稿，其中，從2018年到2035年，深圳將新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。2018-2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。
在這些新增供應中，市場商品住房供應占總量的40%左右，以中小戶型爲主；
人才住房，占住房供應總量的20%左右，建築面積以小于90平方米爲主，租金、售價分別爲屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右；
安居型商品房，占住房供應總量的20%左右，建築面積以小于70平方米爲主，租金、售價分別爲屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右；
公共租賃住房，占住房供應總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民，建築面積以30-60平方米爲主，只租不售，租金爲屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金爲公共租賃住房租金的10%。
也就是說，未來深圳的供應主力，無論普通商品住房還是政策性住房，基本都是小戶型的房源爲主，而且占比達6成政策性住房的折價力度非常大，在房住不炒的定位下，政府給普通居住需求購房者的讓利幅度可見一斑。
1.
如果說這份征求意見稿出現在其他城市，其引起的反響或許還會限于當地區域，但作爲經濟特區改革方面最爲典型的樣本，深圳在改革開發40年曆史上“先行試點再向全國推廣”的諸多案例早已爲人熟知。
也正是因此，這份征求意見稿給業界帶來的沖擊，以及由此引發的對未來住房制度走向的思考，無疑需要人們對此加以研究。
回看我國房地産市場化改革的關鍵節點，深圳是無法繞過的重點。作爲第一個吃螃蟹的城市，深圳給中國房地産市場留下的印記難以磨滅。
上世紀80年代中期，深圳在調研考察香港土地出讓制度的基礎上，頂著違憲的壓力，出台《深圳經濟特區土地管理體制改革方案》，決定率先在全國進行土地使用權有償、有期出讓和轉讓的試點改革。
隨後，深圳敲響了中國土地拍賣“第一槍”，土地出讓拍賣制度也一直延續至今，如今更是成爲絕大多數城市財政收入的主要來源。
到1988年，鼓勵買房、提高租金的《深圳經濟特區住房制度改革方案》出台，“房屋是商品”的觀念從深圳走向全國，房屋買賣蔚然成風，房地産市場也開啓了波瀾壯闊的大牛市，北京的房價從每平米數百元飙漲到現在每平米十數萬元，漲幅在百倍不止。
此次深圳住房制度改革，根源在于人口不斷膨脹的大城市可供開發的住房越來越難以滿足市場需求，隨著供需矛盾日漸加劇，房源供不應求的結果必將導致房價快速上漲，政府將不得不繼續收緊政策。
但今年來多個城市因搖號政策出台而出現的恐慌性購房以及房價飙漲的故事，已經證明行政調控措施在短期上或許對市場的投機行爲有所限制，但拉長時間維度來看，實際上這些限購限售措施難以從根源上對市場進行有效調控，限制流動性的結果往往是資産價格的大幅波動。
另一方面，限售限購措施從結果上看，卻會“誤傷”部分在城市就業的勞動人群，過快上漲的房價也會影響當地基礎服務人才和外來人才的基本居住生活。
要維持城市的發展和競爭力，人才必不可少，而要留住或引進人才，居住、醫療、教育這些基本的生活配套則需相應匹配。
所以我們看到，深圳的方式，在方法上巧妙做到了純商品房和政策性住房的有效切割，既維持了純商品住房的市場活力，在政策上又給予了政策性住房更大的傾斜。可以想見，此類模式往後將會在更多城市出現。
2.
實際上，外界之所以認爲深圳的“二次房改”或將開啓住房制度改革的新方向，這不僅在于此次改革方案不僅滿足頂層設計方面要建立多主體供給的住房制度要求，同樣也是因爲，深圳房改的方向契合世界發達經濟體在住房制度方面的成功實踐經驗。
早在上世紀五六十年代，我國香港的公屋和新加坡的租屋制度就相繼建立起來，其模式與深圳頗爲相似。
香港的住房制度模式可以概括爲“公私兩手抓”，其中公共住房部分又分爲公屋和居屋，公屋即香港的“廉租房”，租金大概是市場價的六分之一。居屋的買賣價格則大約低于市價30%~40%。其余的則是私人住房市場，規模占比大概一半左右。
新加坡的住房中大概80%左右都是政府組建的租屋，具有保障性質，價格較爲低廉。其余的則爲可供自由買賣的私人住宅。
這兩個地方住房制度的意思都很明白，政府保障中低收入人群的居住需求，而相對高收入人群，則可以在市場上購買純商品住房，政府並不太管這方面的價格。
而這與北京當前大力推廣的共有産權房、限競房（限房價、競地價）項目類似。
2016年底開始，“限房價、競地價”方式已經成爲北京土地市場主要的供應方式。尤其到了2017年，北京供應的商品住宅用地中，限房價競地價地塊成交面積占比已近半壁江山，其余的約4成是共有産權房用地，企業自持地塊大概占了1成。
到目前，北京市場已經存在超過60個限競房項目，從近期拿到預售證的幾個項目來看，清一色的都是限競房項目，政府的用意很明顯，優先滿足市場剛需。
去年，北京發布了2017-2021年的住宅用地供應計劃，確定了5年間全市要供應6000公頃土地，建造150萬套住房，其中産權類住房100萬套，租賃住房50萬套。産權類住房中，70%爲商品住房，商品住房中自住型商品房、中小套型商品住房占比要到70%。
這種住房供應結構帶來的最大變化是什麽呢？就是市場上能夠自由買賣的純商品住房項目極爲稀缺。共有産權房，只能內部轉讓。限競房項目，拿到不動産證後還需要5年才能上市交易，以第一批限競房項目2020年左右交房，2023年左右能夠拿産權證，能上市交易的就得到2028年，也就是需要10年以後。
純商品房稀缺帶來的直接結果就是，此前出現這些狀況的城市房價都繼續上漲了。以香港爲例，從1997年回歸以來到2017年，能夠自由交易的私人住宅價格上漲了超過50%。這還是在香港這種市場已經非常成熟平穩的城市，放到北京這種還在快速發展中的城市，純商品房稀缺性帶來的溢價，無疑會高很多。
所以，提前上車是很多高淨值人群的最佳選擇。現在，上車的機會就出現在北京房山的天恒·京西悅府項目。
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作爲低密別墅住區，天恒京西悅府匠心創築雙疊院墅與洋房平墅兩大産品系，爲新中産階層改善型住宅量體裁衣，真正做到了同等面積之下功能更全，同樣功能之中面積更優。
尤其是雙疊院墅，可謂天恒獨家第四代疊墅産品升級，以上下雙疊經典規制，創享純正疊拼墅居感受，獨門獨院，有天有地。
在墅區環境設計上，天恒京西悅府執筆東方美學設計，創著新派府院大境，將傳統院落文化融入現代人文藝術，匠心打造一府三進院，次第綻放八園十六景，寫意當代院落裏的別樣中國，呈現“中而不古、新而不洋”的人居體驗。
拾遺君認爲，隨著低密純墅産品市場斷供，天恒·京西悅府將是千萬內總價入住別墅的最後機會，好好珍惜吧。
