“世界上沒有永恒的敵人,也沒有永恒的朋友,只有永恒的利益”，房地産行業形勢不容樂觀，不確定性徒增，在這些因素下，房企們紛紛選擇了“抱團”。
“五一”回來首日，越秀地産對外宣稱，公司與新加坡上市房企仁恒置地在蘇州簽署戰略合作協議，雙方將擴大在長三角與粵港澳大灣區多領域的合作。盡管未公布披露涉及業務領域，然而仁恒置地卻有意舊改項目上尋找合作機會。
其中，仁恒置地董事局主席兼總裁鍾聲堅提及，仁恒在南京、蘇州深耕的基礎比較深厚，在深圳、珠海也有舊改項目積累，希望可以和越秀在相關城市和領域深化合作，提升在市場新形勢下的競爭力。
無獨有偶，越秀地産與仁恒置地在舊改領域的“抱團”，只是近期的一個例子。初步統計，今年4月份至今，已有10家房企在城市更新業務達成戰略合作，其中包括富力地産、首創置業、時代中國、卓越集團和融創等。
利益雙方捆成一體，必各有所求。研究發現，這些房企合作的原因主要有兩點：一是尋找能夠補充自身布局短板的合作方；二是引援有資金實力或融資能力較強的投資方。進一步來說，房企舊改抱團可以降低資金承壓和不確定性因素。IPG中國首席經濟學家柏文喜向我們表示，舊改程序複雜，涉及面寬，不確定性因素和需要協調的資源與關系較多，通過合作可以聚集各方資源，同時共同承擔其中的不確定性風險。
01
補短
在這些樣本企業中，越秀地産和時代中國是尋找能夠補充自身布局短板合作方的代表房企。
作爲廣州國資委旗下的房地産開發平台，越秀地産布局重點一直以粵港澳大灣區爲主，長三角（華東）、華中地區爲副核。銷售數據顯示，越秀地産來自大灣區市場貢獻比例維持在60%水平線上，2016年至2020年分別爲66.5%、58.5%、60%、57.6%、64.5%，整體呈現“微笑曲線”走勢。
這也說明越秀地産經曆了由原本重倉大灣區市場到向外拓展市場，再回歸到大灣區市場的過程，土儲變化亦能說明一二。上述同期，大灣區土儲占比也是先降後升的趨勢，分別爲55.1%、51.7%、48.2%、50.2%、52.6%。
某種程度上，越秀地産拓展策略與大灣區規劃的出台密切相關。早于2018年業績會上，董事長兼執行董事林昭遠表示，規劃紅利下，相信公司在大灣區發展過程可以得到相應的發展機會。
當年，越秀地産將投資額的90％傾斜于大灣區。投資重點的變化在2020年的成績單開始出現細微變化，大灣區銷售來源占比達到近5年的最高值。作爲第二級的長三角地區，銷售貢獻隨著投資策略傾斜而減少，開始出現下滑的現象，由2019年的23.4%降至20.8%，土儲占比也由最高值22.8%降至2020年的12.3%。
長三角市場的重要性無需贅述。在“1+4”戰略布局定位下，越秀地産仍寄望長三角市場仍能保持一定的貢獻。有投資者指出，越秀地産未來在大灣區會堅持50%-60%左右的占比，同時把重點的華東區域提高至20%-30%的土儲占比水平。
現在看，越秀地産走的路徑是：避開爭搶激烈的招拍挂，選擇與重倉長三角地區的房企合作補充短板，包括與旭輝控股、濱江集團等達成合作。
這次，越秀地産將目光放在仁恒置業身上，後者開發項目集中在上海、南京、蘇州等長三角城市，並且在上海、深圳、珠海、中山等持有多個舊改項目。長三角地區、舊改領域雙雙“短缺”的越秀地産現時的合作意圖已是昭然。時代中國、卓越集團的合作意圖也是如此，前者長期深耕于廣州市場，但一直未能進入深圳市場，後者則相反。2020年，時代中國銷售額首次突破千億，爲1003.81億元，其中廣佛兩城銷售貢獻超過五成，達到52.1%，其余東莞、惠州、肇慶等6座珠三角城市合計貢獻占比爲26%。
珠三角九市中，時代中國唯獨缺少其中一個核心版圖——深圳。行政總裁兼執行董事岑钊雄曾坦言，公司在深圳持有5個舊改項目，但是目前推進確實比較慢。
卓越集團面臨著相似境遇，一直亟待解決廣州區域市場的短板。之前，其欲通過舊改方式進入廣州市場，包括介入到蘆灣村、江夏村、百湖村等，但是一直苦苦無果，其中已進入招標階段的百湖村于去年7月份因故取消招商。直到今年，“擴儲迫切”的卓越集團首次在廣州公開市場斬獲首宗宅地，即黃埔區東風化工改造項目地塊。只不過代價有點高，成交價爲封頂價19.43億元，同時需配建面積1.26萬平方米，溢價率約45%，成爲當時黃埔第二貴宅地。
02
與前者不同，富力地産的核心訴求不在于補充業務布局的短板，而是緩解資金壓力。這是舊改合作中，引援有資金實力或融資能力較強的投資方的代表房企。
據了解，富力地産和粵海集團的合作涉及到粵港澳大灣區及全國範圍內房地産投資開發（含城市綜合體、文旅地産）、土地一級整理、城市更新（含舊廠、舊城、舊村改造）、産業園、酒店等領域。
早于1994年，富力地産開始涉足城市更新業務，也是依靠這種方式一步步發展爲全國性、集團化的企業，僅于2001年末其就在廣州完成10個舊改項目，開發規模超過250萬平方米。于2020年，富力地産持有城市更新項目規模超過8000萬平方米，可售面積超過4100萬平米，貨值超過1.2萬億元。
持有如此大規模的舊改儲備面積，對于未來的發展而言，是一種優勢，亦是一種隱憂。舊改項目周期長、前期墊資環節多，如果項目不能快速二級開發變現，就會造成資金沉澱，帶來資金壓力。
若企業本身資金流充裕、融資渠道多樣且暢通，則可以應對諸多不確定因素。但是，現實環境中，開發商在金融紅利期普遍采用高杠杆、快周轉的方式經營發展；“三道紅線”出台之後，少有“三線綠檔”企業，如何降杠杆、加速去化已是擺在頭上的一把利劍。
加之現在融資環境中，收緊信托、銀行資金流入房地産行業，城市更新項目融資渠道逐漸變窄。這些因素下，引入合作方或出售項目股權成爲了少有的選擇，也是一種無奈的選擇。
安信證券研究報告分析到，通過引入合作方緩解資金壓力的重要方式之一，如本土中小房企與資金實力強的大型房企合作，由大房企解決前期資金投入的問題；又如引入戰略投資者等。比如深耕舊改領域的瑞安房地産，其于2006-2018年間多次出售舊改項目股權，總募資金額在170億元以上。
回歸富力地産本身，其目前仍有資金流動性缺口，工作重心是通過加快銷售回款、謹慎購地、增發股份和分拆物業平台上市等方式緩解債務風險，比如提高回款率8個百分點、減少債務374億元。
按“三道紅線”規定，富力地産剔除預收款後的資産負債率爲76.7%，淨負債率爲130.2%，非受限現金短債比爲0.4。緊張的現金流環境，又要面對舊改項目“這座大山”，富力地産直言將加大力度出售部分股權以緩解負債壓力，包括邀請同行加入舊村改造。
富力地産選擇引援投資方是一家非典型房企。粵海集團爲廣東省國有企業，旗下持有4家香港上市公司，其中涉及房地産業務有兩個平台粵海投資、粵海置地。透過財務數據發現，兩個平台都有著低杠杆、現金流充足的特點。
可以推斷，粵海集團大概率以財務投資爲主。不過，出售股權或引入投資方又會帶來另一個“內卷”問題——持有權益比例下降，進一步會影響公司盈利表現。此前，不少青睐“小股操盤”的房企爲了提高利潤，開始有意提高項目權益比。對此，柏文喜認爲，單項目而言會降低權益比，影響並表利潤乃至規模。但是通過合作可以介入更多的舊改項目，並提升每個項目的成功率與周轉速度，實際上對房企業績與規模的影響是正向的。
【購房資訊輕松享，快來關注樂居網】
文章來源:樂居
優質內容推薦
- 實踩科學城搖號地旁舊村，拆補獲100%同意！華標介入
- 超實用幹貨！2021年在廣州買房，看這一篇就夠了
- 數據發布｜廣東省土地市場4月月報出爐