相反的，一些成熟市鎮項目因爲不靠近設施，可能較不受歡迎，市場價值甚至還低于非成熟市鎮的某些項目。李智陞說，挑戰在于確保分類能反映民間的現實情況和人們的期望。
黃金地段組屋項目有10年最低居住年限，轉售單位時也須遵守限制，以讓價格維持在可負擔水平。因此購買這類項目的家庭一般是想長期居住，較少把組屋當成投資工具。
政府去年12月和今年9月兩次出手爲房市降溫。李智陞說，當局確認降溫措施是否奏效，所參考的指標包括交易量、買家的借貸額和是否達到償債率頂限，以及人們爲組屋支付的現金溢價等。
李智陞說，後港、盛港、裕廊東，以及包括裕廊湖區在內的裕廊西，僅從實體條件而言，就與過去的非成熟市鎮很不同。成熟和非成熟市鎮之間的差距在迅速縮小，不論是在交通連接、便利度、設施、住屋質量與種類，甚至是可供開發的土地方面。
他指出，過去兩年房市升溫的國家和地區，如澳大利亞、美國、中國和香港，房價之後都暴跌。“我們要做的是果斷行動，確保房地産市場走勢符合我國經濟基礎。但由于前景不明朗，我們也要非常謹慎地行動。”
女皇大道的Queensway Canopy項目，相較于錦茂項目，雖然地點更顯然是在女皇鎮內，但它不屬于PLH。李智陞說，錦茂項目的條件更好，如靠近學校和高等學府，以及毗鄰地鐵站和荷蘭路的設施，因此市場價值非常高。
他說，實施15個月等候期的目的不是要人們去租房，而是釋放明確和切實的信號，讓較有經濟能力、擁有私宅的人士，在賣屋和進入轉售組屋市場前三思。
其余12個是非成熟市鎮，即武吉巴督、武吉班讓、蔡厝港、後港、裕廊東、裕廊西、榜鵝、三巴旺、盛港、登加、兀蘭，以及義順。
他總結，上述兩個課題只是當局在研究的衆多事項裏的其中兩項。“最重要的是，新加坡攜手前進運動的工作仍在進行。明年，我們希望更多新加坡人向我們提供意見，告知他們的關切與想法，明年的優先事項還包括探討隨著我們的社會契約和對公共住屋的期望演變，須要做出哪些改變。”
李智陞指出，其實在冠病疫情暴發之前的六年裏，組屋市場相當疲弱。人們當時的擔憂與今天相反，屋主擔心的是房産會否成爲負資産、房價增值幅度能否抵消他們的借貸成本等。
他說，降溫措施是否取得預期效果目前言之過早，但初步數據顯示，住屋需求有放緩迹象。
購買黃金地段組屋者 多爲長住較少爲投資
李智陞也說，土地成本、建造成本和建築顧問費過去兩年飙升，導致轉售組屋價格劇烈波動。如果建屋局真的以利潤爲先，或試圖通過銷售組屋回本，新組屋價格照理應該同樣的劇烈波動。但當局並未這麽做，反而增加補貼，讓新組屋的售價維持在可負擔的水平。
市鎮如何分類，影響人們對各市鎮組屋價格和供需的看法。因此修改成熟和非成熟市鎮的分類，不僅僅是改個名稱那麽簡單，它將伴隨一系列政策調整。
供應會增加 租賃價格明年料將緩和
早前報道，預購組屋售價在疫情前後保持相對穩定。非成熟市鎮四房式預購組屋的平均售價今年首三季爲34萬8000元，2019年爲34萬1000元。
針對較低申購率是否意味著PLH限制奏效，李智陞說，單單看PLH項目有10年最低居住年限和其他確保單位維持在可負擔水平的措施，“我們傾向于認爲購買這些項目的人是想要長期居住的”。
針對我國出現房市泡沫的風險有多顯著，李智陞說：“我們不得不兩度采取行動，表明我們對房地産市場的走勢感到擔憂。”
但李智陞強調，租賃市場的現狀是不同因素的綜合作用所致。首先是疫情導致的建築工程延誤，不論是組屋或私宅市場，人們不得不租房或延長租期。其他因素包括人們想要更多空間，以及就業准證和S准證持有者回到我國工作。
李智陞說，一個可能的分類方式，是根據每個項目的條件進行分類，但這有待研究。“關鍵是，專家、學者、評論員，以及參與對話會的民衆提出，希望我們檢討成熟和非成熟市鎮的分類是否仍有意義，如果有意義，請解釋爲什麽仍有意義，以及由這個分類所衍生的政策。”
兩輪降溫後需求漸趨緩
最終，有240個四房式單位的Toh Guan Grove，四房式首次申購者申購率達到12.4。淡濱尼兩個項目共989個四房式單位，首次申購者申購率爲2.7。
然而，李智陞認爲，能夠說明組屋是否可負擔的數據，如償債率、屋價收入比（House Price-to-Income ratio），才是對購屋者有意義的數據。
他說，目前的分類已造成一些混亂。“一些非成熟市鎮項目的申購率非常高，這可能是因爲我們有一段時間沒在那裏建組屋，又或者更常見的情況是，這些非成熟市鎮項目非常具吸引力。”
我國有24個市鎮和三個住宅區，其中15個列爲成熟市鎮，即宏茂橋、勿洛、碧山、紅山、武吉知馬、中央區、金文泰、芽籠、加冷／黃埔、馬林百列、白沙、女皇鎮、實龍崗、淡濱尼，以及大巴窯。
因此，當局要確保房市保持穩定，需求若放緩也是軟著陸。李智陞說，當局明白購屋者或正在考慮買房的人的擔憂，但也須考量到現有的100多萬名組屋屋主。組屋對他們而言是高價商品，屋價因此也關乎他們的福祉。
他強調，市鎮分類會影響人們對組屋供應（availability of flats）的期望和看法，當然還有價格和需求。在目前的分類下，成熟和非成熟市鎮的組屋價格和供需已未必有差異，因此有必要檢討。
新組屋價格兩年來未隨造價波動
須檢討的三個問題是：“到底需不需要分類？如果需要分類，能否更好地反映當今市鎮的實際情況？如果有新的分類或完全不分類，那接下來的政策改變是什麽，以確保這些組屋仍是廣大新加坡人可獲得和負擔得起的？”
他重申，位于中央市鎮並且非常具吸引力的項目，由于市價非常高，因此需要提供比正常情況更高的補貼，才能以合理的價格推出。
國家發展部通過一系列的住屋對話會收到的反饋，包括人們希望探討如何爲首次申購者改善組屋分配。圖爲國家發展部和全國青年理事會上個月聯合舉辦的住屋對話會，李智陞（右二）旁聽參與者的討論。（國家發展部提供）
探討讓有急需首次申購者優先獲配
國人最關心房貸能否負擔 多快還清貸款
新加坡攜手前進運動是一項重大工作。在公共住房方面，如果能滿足時代的需要和不斷變化的社會契約，政府願意考慮做出重大改變，主管社會服務整合事務的國家發展部長李智陞近日接受《聯合早報》和《海峽時報》訪問，發出迄今爲止最強烈的信號，即當局正在探討有關公共住屋政策的數項重大改革，確保它反映民間的現實情況和新加坡人的期望。
針對國會反對黨領袖、工人黨秘書長畢丹星上個月在國會要求政府公開所有新組屋總開發成本的明細，以及在爲組屋定價時投放多少補貼，李智陞受訪時重申這已是公開信息，並質疑畢丹星要求的數據，是否有助于人們進行有意義的比較。
同一時期，超過七成組屋買家的屋價收入比低于5.0，意味著他們的組屋價是家庭年收入的五倍或以下。這大大低于其他城市，如倫敦、洛杉矶和悉尼，這些城市的屋價收入比介于八至15倍。在香港，這個數字超過20倍。
針對當局會否介入租賃市場，李智陞說，明年除了有更多私宅項目竣工，更多組屋也將達到最低居住年限。私人業者也提供共享居住選項，這個市場將繼續增長，因此相信租賃市場價格會有所緩和。
對此，李智陞解釋，PLH項目目前僅限中央區、紅山、女皇鎮和加冷這四個中區市鎮。不過，並不是所有建在這四個市鎮的項目都是PLH項目。
當局探討的另一個課題是，有緊迫住屋需求的首次申購者是否應當優先獲得組屋。
根據房地産網站99.co和新加坡房地産聯合交易網星期四（8日）發布的預估數據，今年11月有2140宗轉售組屋交易，交易量環比增加8.9%，但同比去年的2587宗交易，減少了17.3％。
李智陞也透露，購買第一套房産以成家的夫妻、希望擁屋而不是住進租賃組屋的低收入家庭，以及尋求退休保障的年長人士，都可能屬于有緊迫住屋需求的首次申購者。
例如，今年首九個月，購買成熟市鎮預購組屋並領取鑰匙的買家中，超過八成的每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio）是他們每月收入的25%或更低。這意味著他們可用每月公積金入息償還房貸，無須另掏現金。
每一輪預購組屋銷售活動中，建屋局也列明各個項目各屋型不含津貼的售價，並提供附近類似組屋的轉售價供參考。新組屋售價和附近類似組屋轉售價之間的差距，大致反映政府對個別項目的補貼額。
明年會有1萬5300個組屋單位達到最低居住年限。
黃金地段組屋模式（Prime Location Public Housing，簡稱PLH）啓動以來，至今推出了10個項目，比坊間預期的多。然而，一些人質疑，所謂的黃金地段並不如想象中價值如金，例如毗鄰波那維斯達地鐵站的錦茂項目Ghim Moh Ascent和Ghim Moh Natura。
“關鍵在于，在我們能夠提供的數據當中，新加坡人最關心的是什麽？我認爲他們最關心的是：根據我的總工資，需要多少年才能還清貸款？我的每月工資有多大比率用于償還房貸？這才是人們最關心的。”
爲確保買家在轉售時不會取得暴利，建屋發展局對這類項目實施PLH限制，如10年的最低居住年限和津貼回收（subsidy recovery）。
李智陞說，當局通過一系列的住屋對話會，接觸到形形色色的新加坡人，包括年輕情侶、年長者、單身人士、體障或智障人士。對話清楚顯示，人們希望探討如何爲首次申購者改善組屋分配。
成熟和非成熟市鎮之間差距正迅速縮小
去年8月的預購組屋銷售活動中，以四房式組屋爲例，非成熟市鎮項目——靠近裕廊區域線卓源（Toh Guan）地鐵站的裕廊東Toh Guan Grove，四房式不含津貼售價介于34萬7000元至43萬6000元。同期推出的兩個成熟市鎮項目——淡濱尼Tampines GreenQuartz和Tampines GreenJade，同樣離地鐵站不遠，但四房式不含津貼售價較低，介于34萬2000元至44萬5000元。
今年5月預購組屋銷售活動中，屬于PLH的錦茂項目Ghim Moh Ascent，四房式單位的首次申購者申購率是3.0。這低于非PLH的大巴窯項目Kim Keat Heights的申購率，四房式單位的首次申購者申購率是7.4。
政府實施兩輪降溫措施後，住屋需求已有放緩迹象。然而，隨著國際局勢改變，如全球經濟不穩定、市場利率上升、地緣政治緊張，造成前景不明朗，當局必須確保房地産市場保持平穩並逐步緩和。
根據99.co和新加坡房地産聯合交易網發布的10月預估數據，本地私宅租金已連續22個月上漲，組屋租金也連續28個月上揚，不過漲幅有所縮小。房東趁機漫天加租的事時有耳聞，其中，規定私宅屋主售屋後須等15個月才能買轉售組屋的降溫措施，被認爲是促使私宅賣家轉向租房，推高租賃市場需求和價格的原因之一。
李智陞說，每一個新組屋項目的建築工程都通過政府電子商務網站GeBIZ進行招標，公衆可從得標價了解建築成本。
延伸閱讀李智陞：新一批單位兩年後推出 政府將建更多等候期少于三年新組屋